5月11日，新華社公布了國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》。監(jiān)管和信息發(fā)布等方面制定了八大措施。這則《意見》的出臺是對前期國務(wù)院的“新舊八點(diǎn)”的確認(rèn)和落實(shí)，從文件的措辭和具體要求來看，政策的力度可謂前所未有。

    《意見》出臺后，我們向萬科、金地集團(tuán)(資訊 行情 論壇)等 大開發(fā)商詢問其對市場的看法，以及未來是否會采取降價(jià)的措施，大多得到否定的答復(fù)。從開發(fā)商的角度來看，降價(jià)是難以做出的決定，不過對于開發(fā)商而言，銷售速度放慢意味著財(cái)務(wù)成本的增加，如果適度降價(jià)或促銷可以加速現(xiàn)金流轉(zhuǎn)，在權(quán)衡利弊之后，開發(fā)商有可能會做出價(jià)格上的讓步。

    提前走完上升周期 關(guān)注區(qū)域定價(jià)能力

    此次《意見》的出臺將使中國房地產(chǎn)市場提前走完1998年以來的上升周期。雖然行業(yè)的調(diào)整時(shí)間和方式還很難判斷，但是結(jié)構(gòu)性的影響的確是比較明顯的。

    從政策可能產(chǎn)生的效果來看，未來幾年內(nèi)中國的房地產(chǎn)市場將被區(qū)分成兩個(gè)相對分割的市場：面向普通老百姓的大眾住房市場和面向中高收入群體的高檔住房市場。從供求角度來看，政府限制別墅用地供應(yīng)和市區(qū)拆遷規(guī)模的政策，將使當(dāng)前手中握有土地和項(xiàng)目的公司繼續(xù)享有超額的利潤。

    我們建議投資者更加關(guān)注項(xiàng)目的區(qū)域定價(jià)能力。在未來需求放慢的情況下，供應(yīng)壓力的大小會更明顯的在樓盤的售價(jià)上體現(xiàn)出來。典型的案例就是南京河西區(qū)。由于區(qū)域內(nèi)樓盤的供應(yīng)過多，在南京市場整體尚未出現(xiàn)明顯頹勢之時(shí)，該區(qū)域樓盤先出現(xiàn)降價(jià)促銷的現(xiàn)象。

    根據(jù)以上分析，我們相信高端定位和具有區(qū)域定價(jià)能力的開發(fā)商所受的影響相對較小，華僑城是最典型的代表。公司開發(fā)的波特菲諾項(xiàng)目在深圳的華僑城區(qū)域獨(dú)樹一幟，形成了極強(qiáng)的定價(jià)能力。與其相類似，招商地產(chǎn)(資訊 行情 論壇)在蛇口區(qū)域內(nèi)的別墅項(xiàng)目具備同樣的特征。對于萬科而言，由于別墅等高端產(chǎn)品在其所開發(fā)產(chǎn)品的比重中也越來越高，而金地集團(tuán)本來的客戶定位就比較高，而且公司的策略是投資熱度相對偏低的區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目，所以面臨的直接競爭都比較小。我們相信，這幾家優(yōu)質(zhì)開發(fā)商都具備較強(qiáng)的抗周期能力。

    今年前三個(gè)月，各地區(qū)住宅價(jià)格總體上呈現(xiàn)“長三角沖高回落、南北穩(wěn)步向上”的格局。二線城市方面，過去走勢強(qiáng)勁的重慶、武漢等地都出現(xiàn)了高位震蕩的現(xiàn)象。

    毫無疑問，過去幾年長三角房價(jià)的快速上漲吸引了大量投機(jī)資金的進(jìn)入，而此次受政策影響最大的正是這部分需求，因此未來6個(gè)月到一年內(nèi)，長三角地區(qū)的房價(jià)出現(xiàn)一定幅度的回落很正常，但我們相信幅度不會超過30%。對于北京、深圳等已經(jīng)經(jīng)歷多年調(diào)整的市場，我們相信此次政策對這些城市的影響不會太大。

    優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股已經(jīng)折價(jià) 現(xiàn)價(jià)拋售不明智

    受政策出臺和對未來房價(jià)下跌預(yù)期的影響，月內(nèi)地產(chǎn)股包括優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股均出現(xiàn)了大幅度的下跌。然而，實(shí)際情況并非想象的那么糟糕。金地集團(tuán)位于浦東的未來域項(xiàng)目第一期在本月開始銷售，當(dāng)日就取得80%的銷售率，而銷售均價(jià)比我們年初預(yù)期的每平方米高出1000 多元。我們測算該項(xiàng)目的毛利率將達(dá)到40%以上。6月份，金地集團(tuán)位于上海嘉定南翔的格林世界項(xiàng)目也將對外發(fā)售。我們預(yù)期，首期推出的聯(lián)體別墅的價(jià)格將達(dá)到12000元左右，比格林春曉三期的售價(jià)還將有40%以上的提升。

    萬科在上海的項(xiàng)目銷售總體上也比較樂觀。假日風(fēng)景五期平均售價(jià)超過9000元/平米，比四期有20%以上的漲幅。郎潤園銷售更是超過預(yù)期，均價(jià)已近13000元。

    根據(jù)我們的評估，萬科、金地集團(tuán)當(dāng)前的股價(jià)已經(jīng)較重估NAV折讓了20%-30%，而預(yù)測的市盈率僅有8倍左右，估值水平甚至略低于海外同行。