每10元房地產投資中就有近1.3元來自境外逐利資金,每10個買房人中就有2個買主是境外或外地人士。中國人民銀行最新公布的上海市2004年金融運行報告,令"海外熱錢攪局樓市"的懸疑水落石出。

    境外逐利資金究竟是如何來、又將如何去?會對房地產市場產生怎樣的影響?這些問題的求解對于眼下正處于調整期的房地產市場意味深長。

    究竟有多少境外資金進入內地樓市?

    央行在2004年上海市金融運行報告中稱,2004年前11個月,涌入上海房地產市場的境外資金總量超過222億元。其中約150億元用于房地產開發,占當年上海房地產開發總投資的12.7%；約70億元用于購房,境外、外地人士已占到上海購房者的近20%。

    復旦大學房地產研究中心特約研究員、上海望源房地產開發有限公司董事長季寶紅說,央行的數據與業界關于約有兩三百萬美元的海外熱錢進入上海樓市的估計基本一致。

    盡管進入樓市的境外資金從數量上看不算很大,但聯系到處于高位運行的樓市的敏感性,以及境外資金逐利而來的目的,其影響仍不可小覷。

    境外資金為何選擇房地產市場作為其登陸中國"淘金"的首選場所?業內人士分析,一是預期上海商品房有增值潛力,二是博弈人民幣升值。2000年以來,上海商品房價格逐年增長,尤其是2003年漲幅明顯過快,在境外資金看來,上海房地產的保值增值功能明顯。具有投機性、逐利性和短期性特點的"熱錢"在匯率平穩時,獲取房地產收益；一旦匯率發生變動,"熱錢"拋售物業,結匯流出,獲取房價上漲和人民幣升值后的雙份收益。

    而隨著外資進入房地產領域政策限制的基本消除,境外資金進入內地樓市幾無障礙。正因此,到了去年底、今年初時,上海的房地產市場上已出現一些海外人士一個人買下幾十套甚至上百套房的異常現象。

    境外資金究竟從哪些渠道進入樓市?

    記者從外匯管理、房地產等相關部門獲悉,境外資金進入房地產市場的渠道主要有3條:

    第一條路是直接購買內地物業,即由境外單位和個人通過結匯(以人民幣形式支付)和現匯(以外匯直接支付)的方式購房。2004年以來,境外買家購置上海各類房屋出現了"爆炸式增長",購買的面積高達395萬平方米,比2003年同期增長了85%,其中高價位房更是境外資金的追逐對象。

    一位不愿透露姓名的業內人士說,2004年10月以后,上海內環線以內的中心城區高檔房的70%以上是被境外資金買走的。房地產管理部門的統計數據也顯示,2004年1到11月,在1.1萬元以上價位的商品房中,有近100萬平方米的新建房和二手房被境外資金買走,比上年多出近兩倍。除住宅外,境外資金購買辦公樓和商鋪的數量也在成倍增加。2004年底,上海錦麟天地酒店式公寓被美國的摩根斯坦利買走；2005年初,位于上海淮海路商業街的20層甲級寫字樓------新茂大廈,被澳大利亞的麥格利公司收購。統計顯示,2004年前11個月,全上海有15萬平方米的新建辦公樓、商鋪被境外資金購買,比上年增長3倍多；至于二手辦公樓和商鋪,被境外資金買走的更多,總面積超過32萬平方米。

    第二條路是成立外資房地產企業投資房產。這是準備中、長期從中國房地產業獲利的境外資金"登陸"樓市的主要方式。2004年以來,外資投入上海房地產業的金額迅速增加,外資房地產開發企業完成的投資額比2003年增長了65%以上。目前,上海有各類外資房地產開發企業448家、注冊資金733億元,比2003年分別增長9%和35%；外資房地產中介機構也有143戶。

    第三條路是境外投資基金參與內地房地產項目運作。國內的房地產行業正成為境外投資基金關注的重點。2004年,摩根斯坦利、萊曼兄弟、新加坡的嘉貿基金、GIC地產基金、澳大利亞的麥格利等世界著名投資基金,紛紛進入上海房地產市場,他們或收購有穩定租戶的成熟物業以收租盈利,或收購不良資產、包裝后變現盈利。部分境外基金還以購買境內房地產公司股權的方式,取得在上海的房地產開發項目經營權。如摩根斯坦利和萊曼兄弟,在上海永業公寓項目增資過程中,以認繳注冊資本金和提供股東貸款的方式,分別出資1898萬美元,各取得項目公司25%的股權,參與開發。

    境外資金會在多大程度上影響樓市?

    專為臺灣人在上海購買物業提供資訊的樓評人士、臺灣房地產政策研究會秘書長蔡為民分析,進入內地房地產業的海外資金數量雖不算很大,但對于原本已處于高位運行的上海等熱點區域樓市的影響巨大,必須予以密切關注:

    其一是會抬高房地產市場價格。2004年以來,上海房價的區域性特點越來越明顯,高價位商品住房集中在內環線以內,境外人士集中購買這一地段的房屋,其間的房價漲幅最大,并對整個房地產市場價格產生了拉動作用。

    其二是帶動投資性、特別是投機性購房。在2004年的上海房市,境外購房總套數的13%是被購買5套以上房屋的境外單位和個人買走,其中境外單位最多累計購買房屋127套,境外個人最多累計購買房屋115套。在2004年內,就有近20%的境外購房已經轉讓,投機性購房情況日趨明顯。

    業內專家指出,更令人擔心的是,境外資金在房地產市場上具有明顯的"標桿效應",很多民間資金在其影響下,紛紛跟風入市,房價越炒越高。而一旦境外購房者的預期發生變動,這部分房屋如果集中拋向市場,必然會對市場供求產生影響,容易引起房價大落。

    其三是以投資、經營名義炒作房地產。在上海,境外基金利用"包銷"方式,買下整幢樓盤,加價銷售,抬高商品房價格的行為已經出現。深圳發展銀行上海分行的研究人士說,境外資金大量介入房地產項目,加大對內資的替補性,而當匯率或利率發生變化時,房地產市場難逃國際套利資本的沖擊。他認為,應該加大對投機性境外資本流入、流出的監管措施。譬如,對境外資本購買內地商品房在2年內轉讓的,在結匯時參照國外做法,加征相應的稅收。