杭州的房地產(chǎn)熱，所產(chǎn)生的市場效應(yīng)就是大量資金投入到該領(lǐng)域。市場利益的驅(qū)動，造成的后果之一就是隨著開發(fā)的不斷進(jìn)行，杭州可供利用的土地已經(jīng)越來越少，土地資源的稀缺化直接導(dǎo)致房價的飚升。我們不禁要問：杭州究竟還有多少土地可供出賣？

    小鎮(zhèn)的夢想

    離杭州繁華的武林廣場僅約15公里的轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)，在“五·一”期間有不少“神秘人物”出現(xiàn)，他們是專門來看該地是否還有地塊可能會出賣。這些“神秘人物”就是沖著前段時間在土地掛牌出賣時越來越多地看到“轉(zhuǎn)塘”兩個字而來。

    其實早在十多年前，轉(zhuǎn)塘這個地方已經(jīng)被一些有遠(yuǎn)見的開發(fā)商相中。1992年，香港金馬集團(tuán)(資訊 行情 論壇)看好轉(zhuǎn)塘良好的區(qū)位優(yōu)勢，在那里投資開發(fā)夢湖山莊項目，并在毗鄰樓盤的地方開發(fā)了未來世界旅游項目，從此那里便成了高檔別墅開發(fā)商們的理想之地。之后，又有景月灣、楓丹白露等多個別墅樓盤投放市場，效果還是相當(dāng)不錯的。

    記者在轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)中心附近走了走，發(fā)現(xiàn)隨著中國美院一個校區(qū)在此落戶，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正在大規(guī)模展開，原來的農(nóng)民房也正在被改建成設(shè)計先進(jìn)的多層農(nóng)居，整個集鎮(zhèn)建設(shè)對投資商確實有很大的吸引力。

    轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)政府的一位人士介紹說，轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)位于“三江兩湖”黃金旅游線的必經(jīng)之地，自然資源豐富，周邊旅游產(chǎn)業(yè)已成氣候。同時，轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)東北區(qū)塊是規(guī)劃中的杭州又一休閑中心。已經(jīng)明確的主要有三大塊內(nèi)容，分別為：暫命名為“杭州派拉蒙影城主題公園”，據(jù)悉該項目為一大型綜合娛樂項目，包括大型影視主題公園、動漫電影制造廠及度假酒店和配套設(shè)施等；“冰雪世界”大型綜合游樂項目，總投資為2980萬美元，外資比例為50%，位于之江度假區(qū)南片區(qū)塊，規(guī)劃用地為350畝，項目主要內(nèi)容為國際標(biāo)準(zhǔn)大型室內(nèi)滑雪場、現(xiàn)代水上公園、休閑SPA、度假酒店和配套設(shè)施等；國際會展中心，由中融集團(tuán)投資興建，已與世界貿(mào)易中心協(xié)會正式簽約，為今后的國際化經(jīng)營奠定了基礎(chǔ)。

    據(jù)了解，轉(zhuǎn)塘是杭州市政府確定的三個重點改造的集鎮(zhèn)之一，未來在規(guī)劃中也主要定位在居住和休閑旅游等方面。鎮(zhèn)上經(jīng)常會有那里要如何如何開發(fā)樓盤之類的傳言，盡管開發(fā)新的樓盤可能會涉及到當(dāng)?shù)鼐用竦牟疬w問題，但他們似乎并不介意。一位大伯告訴記者：“樓盤開發(fā)出來，人就多了，人氣就旺，我們這兒就會更熱鬧。”在鎮(zhèn)上的隨機(jī)攔訪中，當(dāng)?shù)乩习傩斩紝π℃?zhèn)的未來都充滿了夢想。

    剛剛傳來的消息或許會讓他們再次為之一振：4月29日，杭州市對總面積達(dá)300畝的六宗土地進(jìn)行招標(biāo)，其中有兩宗位于轉(zhuǎn)塘，總面積達(dá)6萬多平方米，適宜進(jìn)行規(guī)模開發(fā)。最近轉(zhuǎn)塘宅地樓面價已達(dá)每平方米3200元左右，這更讓開發(fā)商振奮不已。有人說位于富陽的沿江樓盤可以賣到每平方米15000元，轉(zhuǎn)塘沒有理由不被看好。

    6類居民可買限價房

    [新聞回讀：限價商品房銷售對象范圍為海曙區(qū)、江東區(qū)、江北區(qū)(除莊橋、洪塘、慈城三鎮(zhèn)外)具有城鎮(zhèn)常住居民戶口且符合申購條件的居民。——摘自《寧波日報》2003年11月11日]

    根據(jù)寧波市的相關(guān)政策，中低收入家庭可以購買“限價房”或者“低收入家庭住房”，但后者的申購對象必須是《最低生活保障金領(lǐng)取證》、《寧波市城區(qū)社會扶助證》、《特困職工證》其中一項的持證人，因此，相對來說申購限價商品房的條件則要寬泛一些。

    在寧波最新公布的《市區(qū)普通(限價)商品房銷售管理辦法》中規(guī)定，“凡是海曙區(qū)、江東區(qū)、江北區(qū)(莊橋、洪塘、慈城三鎮(zhèn)除外)三區(qū)具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的群眾”，只要符合六個條件之一，就可以申請購買限價商品房。

    首先，在海曙、江東、江北、鄞州、鎮(zhèn)海和北侖六區(qū)的城鎮(zhèn)沒有自有住房和承租公房的家庭，或者所擁有的(含以前有但已轉(zhuǎn)讓)自有住房、承租公房(不包括軍產(chǎn)住房)人均住房建筑面積不超過18平米的家庭(要求人口在兩人或兩人以上)；

    或者本人(或配偶)沒有享受過地方住房實物分配或者沒有購買部隊經(jīng)濟(jì)適用房的軍隊轉(zhuǎn)業(yè)及復(fù)員退伍軍人；

    或者1999年6月1日以來，城市拆遷貨幣安置且還沒有購房的拆遷戶；

    或者申請日任何一方都已經(jīng)達(dá)到晚婚年齡(男25周歲，女23周歲，下同)并已經(jīng)領(lǐng)取結(jié)婚證的；

    或者1999年及以后參加工作并且就學(xué)前戶口不在海曙、江東、江北(不包括莊橋、洪塘、慈城三鎮(zhèn))以外的大專及以上學(xué)歷畢業(yè)生，但只能購買小套型住房；

    或者申請人在申請日已經(jīng)達(dá)到25周歲并且在海曙、江東、江北、鄞州、鎮(zhèn)海、北侖六區(qū)城鎮(zhèn)范圍內(nèi)沒有自有住房和承租公房，或者所擁有的自有住房、承租公房小于建筑面積32平方米的單身居民，但只能購買小套型住房。

    其中第2至第5條的對象必須同時符合第1條中除家庭人口要求外的其他條件。

    點評：據(jù)寧波市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，戶口已經(jīng)遷到上述三區(qū)的大專院校畢業(yè)生，只要滿足申購條件也可以申請購買限價房。與杭州市申請經(jīng)濟(jì)適用房的條件相比，寧波限價房的覆蓋面更廣。

    限價房拉低樓市均價

    [新聞回讀：今后3年，寧波中心城區(qū)每年100萬平方米的新建限價房量將使經(jīng)濟(jì)適用房在同期住房供應(yīng)量中所占比例由去年的31%提高到40%左右。——摘自《寧波日報》2005年04月16日]

    寧波樓市1998年開始復(fù)蘇，到2002年進(jìn)入飆升期，其房價漲幅屢屢位居全國前三名。2003年寧波有48.2萬平方米土地用于建造限價商品房，大約可建60萬平方米住房，據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算，這相當(dāng)于寧波每年住房銷售面積的三分之一。

    “2002年以前的房價上漲有補(bǔ)漲因素，有城市基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境改善的因素，還是必要的。但近兩年房價漲得過快、過猛了。”寧波市副市長何劍敏在檢查限價商品房建設(shè)時曾說。

    可見，推出限價房，寧波是抱著拉低房價的目的的。實際情況如何呢？據(jù)寧波統(tǒng)計部門公布的數(shù)據(jù)：由于包括限價房在內(nèi)的低價房的投入，寧波2004年商品房平均銷售價格被拉低386.5元/平方米。

    至今，寧波市申購限價房的家庭已達(dá)1.72萬戶，除5012戶已經(jīng)如愿外，還有1萬多戶仍在等待。為此寧波市建委明確表示，2005年至2007年每年在中心城區(qū)推出100萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，總數(shù)約1萬套，以限價商品房為主。當(dāng)然，最合理的結(jié)果是：使商品房占到市場全部房源的65~70%，限價房、低收入家庭住房等政府調(diào)控房源占總房源的30~35%。

    點評：5月初寧波市審議通過了《關(guān)于完善城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系的若干意見》，首次明確了經(jīng)濟(jì)適用房的上市限制。“限價住房和低收入家庭住房自取得產(chǎn)權(quán)證之日起5年和10年內(nèi)(含5年和10年)不得轉(zhuǎn)讓或出租，若擅自轉(zhuǎn)讓或出租，將由政府按原購買價格收回住房，并不再受理購買申請。經(jīng)濟(jì)適用住房在規(guī)定期限后上市轉(zhuǎn)讓的，需補(bǔ)交土地收益金差價或土地出讓金。”這與杭州對經(jīng)濟(jì)適用房的上市限制是一致的。但在杭州開發(fā)商開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的利潤率被控制在5%以內(nèi)，寧波則是7~8%左右。

    　觀點

    限價房，樓市的有益嘗試

    寧波限價商品房地塊是掛牌出讓的。盡管據(jù)估算開發(fā)商每平方米利潤不超過300元，但仍然有25家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競標(biāo)。因為標(biāo)書規(guī)定，建成一年沒有售完，政府全部收購——對開發(fā)商來說，開發(fā)這樣的樓盤幾乎沒有風(fēng)險。

    因為房價持續(xù)走高，所以低價商品房有市場，哪怕位置稍偏；因為風(fēng)險小，所以開發(fā)商愿意開發(fā)低價商品房，哪怕利潤稍薄。這或許是“限價商品房”有人愿意開發(fā)，愿意建設(shè)的存在基礎(chǔ)。

    那么，限價房對樓市究竟有沒有影響？這不是一個容易回答的問題。有人認(rèn)為，影響并不大。盡管限價房針對的人群比較廣泛，但其申購對象主要是無房或人均住房面積小于18平方米的中低收入的城鎮(zhèn)居民，因此它與普通商品房并沒有更多交叉，也不存在激烈競爭。

    此外，寧波每年有1萬戶左右的拆遷量，有外地到甬工作、定居人口，有婚房、改善住房條件等住房需求，這些都是實實在在的需求，通常不會因為房價上漲而消失。而這其中絕大多數(shù)不會也無法通過限價房來滿足。

    也有人認(rèn)為，限價房把樓市的平均樓價拉低了。不過，這很大程度上是因為限價房的價格水平幾乎是恒定的，所以用限價房與普通商品房的總額來算住房價格平均水平自然可能拉低房價，但這并不意味著普通商品房價格沒有上漲。

    不能否認(rèn)，寧波的限價房也不是靈丹妙藥，面對高企的房價難免顯得捉襟見肘。但要看到的是，它畢竟是對“區(qū)別對待，分類供應(yīng)”的住房機(jī)制的一種有益嘗試。讓房地產(chǎn)市場趨向健康，我們需要更多這樣的嘗試，但不僅止于嘗試。