二季度房地產投資增速還會適度降低，預計會在２３％—２５％之間，全年會在２０％左右

    一季度房地產投資變化的特點

    （一）房地產投資同比增速迅速回落，但投資總量持續增大

    統計數據顯示，２００５年房地產投資增速１－２月為２７％，１－３月為２６．７％，這一數據顯然比２００４年同期增速４３．６％和４１．１％下降了１６．６個百分點和１４．３個百分點，與２００３年同期的２７％和３４．５％相比，也分別低了１０個百分點和７．８個百分點，這是２００３年以來第一季度增速中最低的。說明國家２００４年以來執行的宏觀調控政策在有效抑制房地產投資過快增長方面起到了預期的效果。然而，雖然投資增速迅速回落，且回落幅度很大，但房地產投資的絕對規模仍然很大，如２００５年１－２月份投資總量１２００億元，已相當于２００３年１－３月１２８５．１億元投資總量，２００５年１－３月２３２４億元的投資總量，已經逼近２００３年１－５月房地產投資總量２８０１．３７億元。可見，２００５年一季度，雖然投資增速迅速回落，但絕對投資總量是很大的，增速任何微小變化的背后，都蘊藏著巨大的資本量增減。

    （二）房地產投資增速恢復到“高于同期固定投資增速”狀態

    一般來說，房地產投資增長是帶動固定投資增長的主導力量，房地產投資增速在大多數時間里均要高于同期固定投資增速，２００３年以前均是如此，但到了２００４年以后，這種情況被打破，出現了２００４年１到１０月份房地產投資增速均低于同期全社會和同期城鎮固定投資增速的現象，只有１１月和１２月份才開始扭轉了這種非正常情況，但房地產投資增速高于同期全社會和同期城鎮固定投資增速僅僅分別為０．３和０．５個百分點，僅僅是出現了恢復的苗頭。而到了２００５年第一季度，房地產投資高于固定資產增速的幅度在擴大，資料顯示，一季度１－２月和１－３月分別是２７％、２６．７％，均高于同期城鎮固定投資增速２４．５％和２５．３％的２．５個百分點和１．４個百分點，說明房地產投資增速高于固定資產投資的幅度正在擴大，房地產投資與固定資產投資間增長結構趨向合理軌道。

    （三）房地產投資占固定投資比重開始提升

    在２００５年一季度中，我國房地產投資在固定投資中所占的比例１－２月和１－３月份分別為２８．４２％和２５．７２％。若與２００４年同期１－２月的３０％和１－３月２１％相比，雖然１－２月份低了１．５８個百分點，但１－３月份高于４．７２個百分點，說明房地產投資在固定投資中所占比例開始提升。如果與相近的２００４年第四季度房地產投資在固定投資中所占的比重２１．８７％、２１．７９％和２２．４５％相比較，就完全說明我國房地產投資在固定投資中所占比例已打破穩定狀態，開始提升，且提升比例較大。這是否孕育著房地產投資增長進入恢復性增長的跡象和可能，還有待實踐檢驗。

    （四）抑制房地產市場價格過快增長的政策力度加大，但效果甚微

    針對中國房地產價格上漲開始進入了加速推進期，上漲區域也從個別的城市演變到了全國，從而帶來整個社會穩定和經濟泡沫的后患，２００５年以來，國土資源部首先將“暫停土地出讓有關規定”取消，目的在于緩解暫停土地出讓帶來當期土地供應量減少引起土地價格上漲，實現土地供求平衡。其次，人民銀行提高了住房貸款利率并對價格上漲過快城市或地區的個人住房貸款首付款比例由２０％提高到３０％。３月底，國務院又出臺了抑制房地產價格上漲的８項規定，并將抑制房地產價格上漲作為國務院２００５年重點工作之一。但２００５年一季度房地產市場價格平均上漲仍然達到了１２．５％，這一上漲速度雖然比２００４年的１４．４％低了１．９個百分點，房地產價格持續高速增長勢頭有所減緩，但由于２００４年房地產價格已經很高，如果將目前房地產價格與２００３年相比，那么，價格上漲幅度至少應在２５％以上。目前的房地產價格依然在很高價位上波動。

    影響一季度房地產投資及價格變化的因素

    （一）影響房地產投資增速回落的主要因素

    第一，“雙穩健”宏觀經濟政策使房地產投資主導力量發生變化。２００５年我國財政和信貸執行的是“雙穩健”政策，這與２００４年以前的積極財政政策所面臨的、針對當時我國經濟有效投資和有效需求不足、及１９９８年亞洲金融危機的宏觀背景發生了巨大變化，當時的任務是拉動社會投資、刺激消費，恢復經濟活力，促進經濟增長。但到２００３年尤其是２００４年后，全社會投資熱情日益高漲，并達到了必須進行控制才能緩解的地步，這樣以國家投資為主導的投資結構已經改變，作為國民經濟發展先導型產業的房地產投資也必然會降低，增長幅度的回落也就成為必然的了。

    第二，抑制房地產投資的多重調控政策合力仍在發揮作用。在２００３年下半年到２００４年全年共長達一年半時間里，國務院及國家發改委、人行、銀監會、建設部、國土資源部等多個部委針對房地產投資過快增長出臺了很多政策措施，涉及整頓開發區、兩次提高房地產金融信貸利率、行政監察、法律監管、土地政策等。這是我國１９９７年以來房地產政策出臺最多、力度最大的時期，正因如此，房地產投資增速才大幅回落，投資過熱帶來的能源、原材料等生產資料價格上漲的壓力才得到緩解。

    （二）影響房地產價格漲速回落的原因

    第一，政策導向從抑制投資轉向投資和消費雙重抑制，使房地產價格超常規上漲失去了宏觀環境支撐力。在未放松房地產開發投資金融政策的同時，通過提高住房貸款利率和提高首付款比例，從消費領域對住房購買力形成抑制力。

    第二，房地產投機行為開始收斂。國家提高住房貸款利率，雖然不能從根本上根除這種行為，但至少加大了投機行為成本，使投機行為受到了一定程度約束。

    盡管房地產價格有所回落，但回落幅度還不大，關鍵原因是，居民住房巨大需求與短期供給的缺口仍然存在。嚴格的土地管理制度從２００５年開始實行，使土地市場價格進入調整階段。房地產市場供求結構尤其是經濟適用住房供應比例偏低，加上固定資產投資價格上漲等因素影響，短期內價格上漲成為必然。

    二季度走勢及政策建議

    （一）二季度房地產投資增速還會適度降低，預計會在２３％—２５％之間，全年會在２０％左右

    原因是：第一，２００５年一季度我國經濟增長保持９．５％的高水平，大大高于國家制定的全年增長速度，因此，二季度國家會適度控制經濟增速，也會適度壓縮和控制房地產投資增速，房地產投資增速將低于一季度的２６．７％—２７％。第二，房地產投資增速不會大幅降低。從２００５年一季度我國房地產投資增速來看，其指標比２００４年已大幅度回落，而且，從房地產增速與固定資產投資增速比較、房地產投資占固定資產投資的比重綜合來看，當前我國房地產投資增長已進入到了相對正常的增長空間，因此，大幅度的降低不僅不合適，也是不可能的。其三，一般來說，房地產投資在第一季度增速都是全年最高的（２００２年、２００３年、２００４年均是如此），之后投資增幅會有所降低，那么，按照目前房地產投資增速２６．７％推測，２００５年全年增速可能會在２０％左右。

    （二）房地產價格在二季度將會明顯回落

    原因是：其一，２００５年一季度我國房地產價格上漲幅度依然很高，對此，國家將會繼續采取抑制價格過快增長的各項政策，包括財政、金融及房地產市場管理政策，從而，在一定程度上會降低房地產價格過快增長。其二，一季度采取的抑制房地產價格上漲政策，均是在３月和３月末出臺，因此，政策效應在一季度尚未體現出來，二季度和下半年將會是政策效應顯現的集中時期，尤其是二季度，效果顯現極其關鍵。如果二季度的效果仍然不明顯，采取更加嚴格、力度更大的政策就成為國家必然的選擇。

    （三）《房地產信貸資產證券化管理辦法》的出臺和實施，將開辟我國房地產發展和金融發展史的先河，成為房地產金融多元化實踐的創新之舉

    我國房地產信貸資產證券化經過多年的研究探索和反復論證終于開始進入了實質性實施階段。這會改變我國房地產投資長期依靠單一銀行資金，銀行資金風險難以控制的弊端。尤其是在房地產價格不斷上漲，并且是一種全國性上漲、全球性上漲，很可能演變成泡沫經濟時，房地產信貸資產證券化的試點，對化解房地產市場風險將是一次有益的探索。

    （四）盡快建立房地產市場政策評價體系極為必要

    如何制定房地產宏觀、微觀經濟政策以及這些政策執行后的效果如何測度等，不僅對于當前控制房地產價格過快上漲，而且對未來房地產投資及價格監控都具有重要意義。目前國家在控制房地產價格上漲幅度時，如何把握政策力度，特別是抑制價格上漲所帶來的副作用，都值得探討。在政策緊松尺度的把握方面，在房地產投資和房地產市場監控體系的建立上，在國家如何采取市場化的調控手段、渠道和方法方面，很有必要探索和建立房地產良性調控機制，避免陷入抑制房地產投資過熱，又帶來房地產價格上漲，抑制房地產價格上漲，又引起房地產投資甚至全社會投資萎縮、有效需求不足的惡性循環之中，避免經濟的大起大落。