“去年年底我們手上的住宅就已經出手了，當時我們也勸那幫溫州朋友，他們不聽，還在買進”

    5月17日下午，浦東嶗山路上的浦東房產交易中心，柜臺內工作人員忙忙碌碌，大廳里坐滿了前來辦理各種房屋買賣手續的人們。這時候，外面正電閃雷鳴，大雨滂沱。

    一位面容清瘦的中年人,和一位六七十歲的老太太，在西大廳一邊用上海話聊著,一邊等候著柜臺叫自己的號碼。

    中年人剛剛賣掉自己在浦東投資的一套二手房，捏著兩把鑰匙的手搭在椅子的靠背上，轉過身對《瞭望東方周刊》說，“要買房啊，等一等吧，不是6·1大限嘛，等6月1號之后，拋的多了，再買。”

    中年人所說的“6·1大限”，正是指七部委的房地產新政。新政規定，從2005年6月1日起開始對購房兩年內交易的短期投機客征收5%的全額營業稅。七部委聯手發文調控樓市，猶如七劍客聯手使出獨孤九劍，直指樓市命門。

    “七部委新政，是至今為止最嚴厲的政策，因為這次《人民日報》也發了評論員文章。”有市場觀察人士評論說。

    今年“兩會”之后，中央、地方連續出臺了一系列調控政策，在國家政策的步步緊逼之下，樓市陷入僵持狀態：投資客紛紛拋售持有的住宅，而購房者持幣觀望，等待樓價下跌。

    而七部委新政之后，這種僵持局面即將被打破，樓市未來將經歷一次大的調整。這成了目前業內人士的共識。

    人們似乎有一種預感:上海樓市這頭強大的駱駝，在接連不斷的稻草來襲之后，開始告別瘋狂，緩緩下行。

    聯手的奧妙

    5月12日，國家建設部、發改委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、銀監會等七部委聯手發布了《關于做好穩定住房價格工作的意見》。

    七部委新政打擊炒房，限制炒賣土地，這是見諸媒體的慣常評述，但是如果僅用“打擊炒房、限制炒賣土地”來概括這場新政，顯然是小看了新政的威力。

    此次意見是國家相關部委首次步調一致地出臺房地產調控政策。此前，中央調控政策，始終以央行限制房貸、加息，國土資源部控制土地，以及國務院以行政命令發布文告等形式出現。國家各部委之間觀點不一，政策執行互相牽制的事情時有發生。

    最值得注意的是，此次《意見》是以建設部牽頭發文的，而建設部在中國房地產是否過熱的問題上，一直以來是個“多頭”。

    “不可輕言過熱”、“ 投資性住房需求對社會有益無害”、“房地產泡沫之說并不成立”等等，建設部的觀點，在去年遭受過多方質疑。

    顯然，作為房地產行業直接領導部門的建設部，牽頭出臺此次調控新政，意義非同一般。

    “建設部要從大局出發，七部委政策，表明國家調控房地產市場方面已經達成共識，這傳遞了一個明確的政策信號。”建設部一位不愿透露姓名的專家對《瞭望東方周刊》說。

    建設部副部長劉志峰5月13日在北京接受媒體采訪時也明確指出:“房地產業是國民經濟支柱產業,與解決居民住房問題關系密切,既是經濟問題,也是社會問題。現在房地產面臨的問題雖然是局部性、結構性的,但如不及時加以解決,有可能演化成全局性問題,影響宏觀經濟穩定。”

    發改委的態度也頗為微妙。就在去年銀監會出臺《商業銀行房地產貸款風險管理指引》之前，銀監會與發改委在溝通意見時還有諸多分歧。

    據一位參與該《指引》起草的人士向《瞭望東方周刊》透露，“當時發改委認為銀行應該限制房地產開發貸款，但是對個人住房貸款應該鼓勵，他們認為老百姓信用好。最后我們還是堅持將控制借款人住房貸款的月支出與收入比寫進了《指引》。”

    而這次的新政，發改委也成為力倡房地產調控的參與部門。

    業界專家認為，這次各部委的步調一致，不僅說明中央部委之間，對房地產局部過熱的認識，已經不容置疑，而且也暗示，這次新政的執行力度將會很大。

    誰將被套牢

    七部委《意見》再次重申了今年3-4月份國務院“新舊八條”當中，改善住房供應結構，加大土地供應調控，禁止炒賣土地，加強房地產信貸管理等調控措施。

    而且，新政提出一條稅收政策規定，自今年6月1日起，凡是購買房屋不到2年轉讓的，不管有沒有賺錢都要收稅，而且是收全額稅，與上海之前實行的差額征收營業稅大不相同。

    林榮時是一家由溫州人和臺州人組成的房產投資公司的董事。5月13日，在浦東一場房地產業內人士座談會上，林榮時說：“上海新房當中10套有6套是溫州人買的，在松江，他們手上擁有的商品房足以攪動當地房地產市場格局，而現在溫州人大批資金被套牢。”

    話音剛落，就震住了幾位幾分鐘前發言“看多”的專家。“如果這樣說，上海樓市就比較危險了。”會談中原本多空各持己見的場面發生戲劇性變化。

    會后，《瞭望東方周刊》約林榮時采訪時，他正在吃晚飯:“說溫州人套牢了，只是暫時賣不出去，他們買進的時候，都從開發商手上拿到很低的價錢，如果大家都殺價拋售，上海投資者要割肉了，他們還有的賺。”林嘴里的飯菜嚼得香甜，口氣不在乎。

    林榮時說，“被套住的是那些中小投資客，我們屬于溫州投資客中的大戶，去年年底我們手上的住宅就已經出手了，當時我們也勸那幫溫州朋友，他們不聽，還在買進。”

    一部分幸運的溫州投資者，從下半年開始，就抽身離開如火如荼的上海樓市，或者拋出住宅，買入商業地產，或者干脆掉頭到北京、重慶等地去投資。

    “我們現在就在談一個酒店式公寓項目的收購，資金總額達3個億。”林榮時說。

    海外基金大撤退

    在樓市遭遇國家政策的連環打壓的時候，一向積極樂觀的海外基金也逐漸從上海住宅市場悄悄撤退，轉向商業領域或者其他地區市場。

    3月17日，就在央行調整房地產貸款利率的當天，荷蘭ING國際房地產集團中國區資產管理總監PETER CROWHURST 面對《瞭望東方周刊》對其中國發展戰略的追問，還在狡黠地三緘其口。

    而就在一個月后，4月22日，荷蘭ING國際房地產集團就把其在松江復地香堤苑擁有的30%權益，合價人民幣3080.52萬元，賣給了持有該公司60%權益的遠景房地產。專業人士分析，這次股權出售，荷蘭ING將凈賺1814.11萬元，近1年的回報率高達140%。

    “事實上，ING從去年年底開始就已經開始籌備3個房地產基金，期望用于發展住宅以外的項目。”基強聯行董事總經理陳基強透露說。在1995年的房地產低谷時，ING也不曾放棄中國市場。

    而PETER CROWHURST也曾經對《瞭望東方周刊》表示，上海的辦公樓好項目還不多，有比較大的發展潛力，之外他們對零售物業也表示有相當大的興趣。

    無獨有偶，4月19日，摩根大通按每股平均價2.09港元，減持上海復地270萬股，涉及金額約564萬港元，持股量由9.28%降至8.97%。

    從上海住宅市場撤退的還有新加坡凱德置地，這家在上海開發了十數個住宅樓盤，多個商業辦公樓項目的實力開發商，在2005年初幾個月里，公司戰略發生很大變化。

    新加坡凱德置地把新茂大廈、百騰大廈兩棟辦公樓分別賣給澳大利亞的麥格里和美國高盛，上海只剩一個來福士廣場商業項目；隨即在北京買進兩棟辦公樓，又于4月底在寧波斥資10億買下了一塊做住宅商用綜合開發的土地。

    專業人士認為，凱德置地改變策略的原因之一就是為了分散風險，另外一點就是上海住宅的投資價值下滑，而商業物業的投資價值被普遍看好。

    戴德梁行投資部助理董事葉建成接受《瞭望東方周刊》采訪時稱：“目前，上海住宅租賃回報率僅在3%左右，而商業辦公物業由于價格相對增長緩慢，租賃回報率可以達到8%左右。與香港相比，目前內地的辦公商業物業的投資潛力與價值空間很大。”

    由此不難理解，在國家宏觀調控當口，高盛反而逆勢而上，斥巨資買下了上海的辦公樓。

    晚跌不如早跌

    “這一輪調控，最直接的目的，就是遏制投機。”仲量聯行中國區董事陳立民慢條斯理地對《瞭望東方周刊》說。

    因為新營業稅的征收，投資客為了避免繳高額稅收，期望早期脫手，在投資客拋盤數量增加、購房者持幣觀望的情況下，樓市信心遭受打擊，突破心理關口，樓價會不會全線下滑，甚至崩盤？

    陳立民說，“套用李嘉誠的話，對市場不要太悲觀，也不太樂觀。”長期來看，陳是看好上海樓市的。

    從高端市場來看，“我的那些富豪朋友，還在買頂級的物業，這些頂級的豪宅在上海也就十棟八棟，他們挑選的余地并不大。2000萬一套，一次性付款，這些物業有消費者在那里支撐，影響不大的。”

    陳立民說的這些頂級物業價格都是趕超英美的，全中國能買得起這些住宅的沒多少人。但是，他認為，樓市以往的誤區在于，把所有的房子都拿來與這些豪宅的價格作比拼。

    “中檔住宅的部分，國家正在打擊投機，低檔住房的部分正在加大供應，這次調控只是會對市場做一次調整。”

    但是，市場能夠承受多大幅度的調整？未來的市場誰也難以預料。

    國家出臺調控政策打壓樓市,銀行系統是否做好了樓價下跌,應付金融風險的準備？參與此次七部委新政的銀監局系統人士告訴《瞭望東方周刊》,“晚跌不如早跌,要是現在不控制,將來的風險更大。”

    復旦大學世界經濟研究所教授華民也同樣認為，“趁現在人民幣還沒升值，投資力量還沒有衰竭，擠一擠房地產泡沫，否則等人民幣升值了，拋盤的更多，那時候調控就來不及了。”

    一個產業的飛速發展，資金、資源、人力的高度積聚，使房地產行業幾乎成為挾持整個國民經濟的定時炸彈。幸運的是，國家已經出手，一邊打壓樓市投機，一邊著手股權分置試點，兩只手的力度，都看得出政府“開弓沒有回頭箭”的決心。

    林榮時告訴《瞭望東方周刊》，他們的溫州股東已經把一部分資金從樓市轉入股市了。

    全額征收和差額征收

    如果一套住宅總價100萬買進，一年內130萬賣出，上海規定要繳的營業稅是增值部分30萬的5%，不算附加稅，要上繳1.5萬，投資這套房屋可以凈賺28.5萬。而新政一旦實施，就要上繳130萬的5%，也即6.5萬的營業稅。投資客利潤將因此大大縮水。

    如果僅僅只是利潤縮水，還有20多萬可以賺，倒還是不錯的生意。但是，眼下的情況是，投資客手上的房子已經成了燙手山芋，賣也賣不出去，利潤變成了鏡花水月。