五月中旬以來，香港股市再度連續下挫。期間，恒生指數累積下跌近400點之多，累積跌幅亦達到2.5%以上。在主要的板塊中，地產股以逾5%的累積跌幅成為重災區。六只地產類藍籌股的表現欠佳，進一步拖累恒生指數下行。

    筆者之見，地產股表現較差與香港當地銀行近期持續加息不無關系。不過，應該明確的是：其一，與其認為銀行加息是導致地產股下挫的一種重要原因， 倒不如說，加息僅是投資者乘機拋售地產股的一種借口。近期香港股市“覆巢之下，焉有完卵”的行情中，這種解釋方法更符合邏輯；其二，美聯儲加息周期完結之前，香港銀行的加息行動亦將持續，對地產類企業并非好消息。盡管如此，從地產類企業披露的財務記錄來看，銀行加息對于企業盈利的影響非常有限。

    盈利能力是關鍵

    過去一年中，香港地產股的表現還是可圈可點的，不僅大幅跑贏同期恒生指數，而且明顯好于其它主要板塊。這種表現得益于兩種因素：一方面，香港的地產市道在過去一年中出現明顯復蘇。有關數據顯示，香港物業的平均價格在去年大幅增長30%以后，今年一季度繼續強勁上揚。住宅樓宇的交投量也在今年一季度創下1997年亞洲金融危機以來的新高。在香港經濟向好的背景下，樓市的量價齊升顯示香港地產市場正處于持續復蘇和穩步上升的階段；另一方面，主要地產股的盈利狀況出現近年來少有的增長幅度。比如長江實業（0001），截至去年12月的全年純利同比增幅超過4成，為近5年來的最大增幅。恒基地產（0012）、恒隆地產（0101）兩只老牌地產藍籌股及剛剛晉身藍籌股的信和置業（0083），最近年度的純利亦出現不菲增幅。另一地產藍籌股新鴻基地產（0016）截至去年6月底的全年純利同比增幅雖然僅有8.7%，但最新公布截至去年12月的半年度盈利同比增幅卻有95%之多。

    息率影響相對有限

    當然，盈利能力的同比增幅并非對于每一只股份都值得驚喜。比如信和置業，截至2003年6月份的全年純利只有0.35億港元，基數較低是其盈利增幅巨大的主要原因。這種現象對于香港地產股來說，具有相當程度的普遍性。統計顯示，香港近百家地產類企業之中，有逾半數企業的總資產收益率在5%之下，這也是香港地產企業負債水平普遍不高的主要原因。因此，香港地產類上市公司并沒有強烈的借貸愿望。從企業層面上看，加息產生的負面影響并不大。

    相對于其它行業而言，加息對地產企業影響機制的特殊性在于，通過買房人按揭貸款和地產價格對企業盈利產生更為重要的間接性影響。近期，內地政府通過提高個人住房按揭貸款利率調控內地地產市場，就是一個很好的例子。不過，香港情況與內地不同。此輪加息之后，一些地產商為減小加息所帶來的心理影響、促進銷售，與銀行和金融機構合作，推出更為優惠的按揭利率制度來吸引買家。個別地產商如長江實業等甚至推出“首年負利率”按揭計劃，買家藉此可獲得比此輪加息之前更多的優惠條件。不難看出，在地產商強大的銷售攻勢之下，加息對于地產銷售市場的影響，將極為有限。

    市場層面更是如此。盡管在香港息率和聯系匯率制度調整之后，投資者對資金外流頗感擔心，而且近年來香港股市的階段性變動與港元匯率波動也有不小關聯。但在判斷資金流動對香港藍籌股及地產板塊的影響之前，需要明確的是，香港股市是一個開放的市場，主要股份亦多有存托憑證在紐約、倫敦、巴黎等地交易；國際游資可以因加息或者聯系匯率制度的變動而大規模進出香港。但無論在何地，都可同樣方便地購買香港股票。