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5月初，建設部七部委聯合制定的《關于做好穩定住房價格工作的意見》,在這其中，禁止期房轉讓、嚴禁炒地和二手房營業稅成為三大焦點。
在《意見》公布后不久，北京的六家中介公司就公開承諾，表示不搞期房買賣。然而，據記者調查，部分地產商和炒家對該政策是應對“有招”。因此,政策制訂之初的意愿恐怕會被大打折扣，有關專家提醒因對此保持警惕。
開發商，瞞天過海不備案
一般而言，地產商在獲得商品房預售許可證后，即可進入銷售階段，在工程完工驗收結束，獲得房地產權證之前，商品房都被稱為“期房”。在期房銷售期間，消費者需要與開發商簽訂預售合同，并在房地局進行備案，也就是進行預售登記。目前北京還要求預售的商品房在網上簽約登記，目的就是為了監控期房的銷售。
七部委《意見》中用以禁止期房轉讓的主要手段，就是要求房地產主管部門不得辦理轉讓手續：“在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續。”這樣，雙方的期房轉讓就得不到確認，即使簽約也無法進行未來的產權交接。
但據記者了解，近來有的房地產商與一些炒家達成協議，在將期房銷售給炒家后，為了方便炒家出手，并不去房地局備案，自然也不在網上進行登記。
根據有關法規及《商品房買賣合同》規定，開發商應在自商品房預售合同簽訂之日起30日內，向市或者區、縣房地產管理部門申請商品房預售登記。但事實上，房地局對這項規定并沒有非常有力的監督手段。預售登記從本質上說實際上是為了保障購房者的利益，防止開發商出現一房多售的情況，所以一般購房者會要求并監督開發商的備案行為。但如果購房者與開發商私下達成協議，默許開發商不備案，那么，雙方的期房預售合同也就無人知曉，未來發生的轉讓也就神不知鬼不覺了。
即使是現在的網上銷售，主動權也是掌握在開發商手中的。如果有購房者要求在網上購買實質已銷售而未備案的商品房，開發商就以已預定、解壓中等理由推辭，待炒家將房子轉讓給最終購房者時，再進行正規的預售登記。那么曾經發生過的期房轉讓，又有誰能知曉呢？
炒房者，現退后買避禁令
即使開發商能遵紀守法，按照有關規定及時備案，但對于炒房者來說，各種制度并不是無懈可擊的。一些炒家抓住了房地產備案制度中的漏洞，采取先退房再購房的方式，一樣可以達到期房轉讓的目的。
例如，購房人A購得一期房，在升值后希望轉給購房人B，A便可以先與開發商達成退房協議，再到房地局處對備案進行登記處理。該期房就回到了開發商的手里，而B再從開發商手中購得該房即可，此期房實質上已從購房人A轉讓給了B。在這個交易中，似乎每個環節都符合現有的法規政策，關鍵就在于購房人A、B與開發商之間玩弄的伎倆，使得期房從A的手里剛回到開發商處即再轉到B手中，如果開發商默認，這樣的期房轉讓與雙方直接轉讓幾乎沒有分別，而開發商則可在A退房時收取退房手續費，既不影響樓盤銷售，也沒有違反有關規定，亦可從中獲得好處。而且，期房價格隨著轉讓而水漲船高，也是開發商樂于看到的。
炒房者之所以能夠采用先退后買的招數，原因在于現有的系統在簽約前不強制進行“認購備案”，因此，系統對簽約前的炒房行為沒有制止作用；而對簽約后的炒賣，業內人士透露，因為目前的系統只顯示該套房屋呈什么狀態，而不能顯示簽約修改的次數。因此，只要開發商認可，炒房人照樣可以“炒”——用“先退房再買”的手法來解決。
當然，這樣的交易也存在很大的風險，如果開發商在收回期房后并沒有銷售給B，而是銷售給了其他人，那么B的利益就受到損害；而如果A在退房后沒能獲得預期的收入，A的投資行為也同樣失敗。即使A與B之間簽訂了期房轉讓協議，但因為協議違反了有關法規政策的規定，雙方的利益實質上并不能得到保障。
制度漏洞，期房炒賣恐難杜絕
此次《意見》中明確禁止轉讓期房，其實早有來歷。期房，即預售商品房尚未竣工交付、預購人尚未取得房屋所有權證的“房子”。這樣的“房子”其實根本就不是真正意義上的房子。《城市房地產管理法》就有明文規定：“未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓。”
但在現實中，情況是千差萬別、五花八門的，有的地方可以自由進行期房買賣和再次轉讓，有的地方明令禁止期房進行再次轉讓（如南京），也有的地方則允許公開進行期房再次轉讓（如上海）。但無論是否允許，時刻掌控期房銷售情況，減少期房私下交易的現象，都是當地政府有關部門頭痛的問題。在《意見》出臺之前，各地政府就曾多次出臺辦法來設法監控期房銷售情況，期房網上簽約備案曾是政府寄以厚望的手段之一。
但在網上售房辦法出臺不久，就有人指出，在該辦法中，有兩個關鍵環節值得注意：一是開發商可以“留房”，即開發商可以圈定現階段可售房屋范圍，對其中一些房子做“期間銷控”。這就意味著網上預售登記不能解決開發商把房子留起來惜售問題。二是網上預售登記對認購不作強制執行，而只對簽約作強制執行，而這就決定了：網上預售登記，無法杜絕“假售”和炒賣。
有專家指出，必須要完善目前的商品房銷售環節中的監督制度，而且還要對開發商的行為進行信用記錄，特別是一些違規行為。據了解，北京市建委開發企業銷售經營信用公示制度規定，北京市建委負責歸集開發企業在商品房銷售活動中的有關信用信息。對房地產開發企業存在“無證認購”等八種違規行為并經查實的，北京市建委可在開發企業信用系統上進行公示。
作者：勾曉峰
（來源：經濟參考報）
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