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滬港城市峰會論壇5月21日在上海四季飯店舉行。峰會立足上海、借力香港中文大學(xué)的研究力量，隆重推出滬港競爭力研究報告，與滬港兩地商業(yè)精英共同展望滬港兩城未來在金融、地產(chǎn)、物流和旅游等行業(yè)的機會與未來。新浪財經(jīng)作為獨家網(wǎng)絡(luò)媒體支持，對此次盛會進行了全程直播。以下為戴德梁行執(zhí)行董事張國正演講實錄：
主持人：我們接著進入第二個單位，是地產(chǎn)單元。我想在座的各位，都想問一個問
題，就是上海的房價是長還是降，接下來我們有請戴德梁行執(zhí)行董事張國正做演講。
張國正：我們今天從香港房地產(chǎn)發(fā)展的過程當(dāng)中有沒有讓我們可以有一些啟發(fā)。兩個市場既有相同的地方，又都有自己的體系。我們在92年的時候，鄧小平南巡，同時上海的對外開放去招商，當(dāng)時候沒有橋、也沒有路，機場也不好。但是上海對外宣布我們有一個很宏大的藍圖。后來香港有很多的開發(fā)商進入上海的房地產(chǎn)市場。
香港的房地產(chǎn)發(fā)展的過程，我簡單介紹一下，我們從1991年開始算，到今天整整十幾年的過程里面。91年，包括在香港面臨著比較低潮的時期，但是從91年慢慢到95年，整個過程里邊，說信心慢慢恢復(fù)，投資者從而啟動這個市場。從92年到95年，有不少的政策跟我們今天的政策有很多的雷同，主要是政府不想有更多的炒做。
從高峰97年下調(diào)了60—70%的比例。全市來講香港房價比高峰的時候已經(jīng)回升了60%。現(xiàn)在我們是否出現(xiàn)97年這樣一個危機呢？因為當(dāng)時香港是金融風(fēng)暴，大量的熱錢沖擊我們的匯率，股市大批量的滑落。如果金融出現(xiàn)問題了的話，就大量影響了就業(yè)，就業(yè)出現(xiàn)問題了，信心如果沒有了，就沒有人愿意花錢來投資了。和我們現(xiàn)在的局面是非常的不一樣。上海政府不希望看到過熱的投資，也不希望出現(xiàn)投機的熱潮，政府出來調(diào)控和香港那個時候是不一樣的狀況。
如果我們不看97當(dāng)時香港的情況，我們看這一段。就是當(dāng)年海外戰(zhàn)爭結(jié)束了，很多中國政府和英國政府在香港建立一個機場，很多外商回到香港投資，在這里面推動市場，政府出來抑制房價。和我們今天的狀況很類似，一大批的政策出臺，結(jié)果怎么樣呢？
有政策出臺以后，大家可以看到漲幅。但是在后面當(dāng)市場消化了這些措施以后，上升又重新出現(xiàn)了。05年的時候好象又上升了一點。我們估計和那時候香港的政策差不多的。因為我們這里的以后07、08，我們有奧運會等等。我們估計等市場消化的以后，我們認為房價還是會重新上軌道。今天宏觀調(diào)控的意義是，政府如果看不到房價有明顯的下調(diào)，它宏觀調(diào)控的措施不是拿走，只會增加。
比如說現(xiàn)在看一下房價，還沒有很大的下調(diào)。宏觀調(diào)控我覺得是沒有辦法改變的。我們開發(fā)商可能要考慮這個問題，倒不如認為這個現(xiàn)實環(huán)境下面，做一個調(diào)整，可能是比較合理的情況。那么如果說，我們從市場的長遠角度來講，我們是看好的，但是在短期的情況下，會出現(xiàn)波動。投資者，尤其是境外的投資者，會市場有比較大的戒心。
第一，宏觀調(diào)控的措施怎么改呢？如果要促銷，他們的理念基本上是把房價降下來，方便以后開發(fā)的計劃。接受了現(xiàn)狀。
第二：當(dāng)年開發(fā)商推盤，它找中介公司，和他們合作，是通過中介公司的網(wǎng)絡(luò)大批的經(jīng)紀(jì)人幫開發(fā)商推一手盤，我想上海現(xiàn)在還沒有出現(xiàn)，以后會出現(xiàn)的。另外一個我們看到的，開發(fā)商從針對自己用的這種客戶群，他們在整個包裝的理念里面，也非常針對投資的優(yōu)越性在哪里。我建議大家有機會去研究一下這個項目，這個項目是貝沙灣。通過這個項目的手段，他已經(jīng)非常成功了。它用的是最名貴的汽車，最細致、稀有的優(yōu)化做最漂亮的樣板間。讓你的購買欲越來越強。第三，當(dāng)時的開發(fā)商非常多元化。我想提一句，開發(fā)的力量比較容易，它的現(xiàn)金流回收比較快。所以我們就選擇它。我們看到了尤其是在一些二線的區(qū)域，比如說北面的普陀，閘北，一些住宅區(qū)域，跟生活配套的一些商業(yè)設(shè)施。
所以我們發(fā)覺一大批人進去以后可以考慮，應(yīng)該做一些商業(yè)的設(shè)施，我估計不做商業(yè)設(shè)施可能有幾個原因：
它是很復(fù)雜的，有很多設(shè)計上的東西，有很多挑戰(zhàn)，最重要的怎么把投資收回來。他需要的是穩(wěn)定的資金的回報。這些設(shè)施的同時，寫字樓也是一個非常好的投資。寫字樓也是需要的比較多。更重要的是他需要的是品牌，如果你要建立寫字樓，你必須要有一個品牌，所以這個地區(qū)是一個挑戰(zhàn)，但是并不等于我們不去做。最近也是這樣，上海最起碼有四個也是寫字樓給這些公司去買。我們上海現(xiàn)在只有360萬平方米的甲級寫字樓。香港就要600多萬。新加坡也有這些。我在這里我也和國內(nèi)開發(fā)商推薦要做寫字樓。要推薦。
新鴻基地產(chǎn)在香港就有優(yōu)質(zhì)的品牌。他們除了打造自己的品牌的同時，也有一個軟性的服務(wù)。當(dāng)時除了標(biāo)榜它里邊的裝修好，服務(wù)好等等，所以等于是說五星級的概念。平時我們要注重自己品牌的打造，肯定可以很你一個附加值。
其他一些我就不太多展示了。結(jié)果下來，我自己的看法就是說，在政府政策上面，我們要穩(wěn)定的同時，要長遠的去清楚的把這個政策向市場去實現(xiàn)雙贏，大家也說了，看六月一號怎樣，所有的政策都是宏觀調(diào)控的政策，它的意義在短期里面，把房價穩(wěn)定，但是如果從整體來講，還需要有冷卻的措施的出臺，告訴市場放下我們長遠的發(fā)展，光有冷卻的措施，令境外的投資者沒有方向。應(yīng)該盡快把長遠的方針放在前面。我自己覺得我們應(yīng)該加大這個力度，我們今天這個有點措手不及的局面，不知道王先生認同不認同，最起碼上海以前沒有在老百姓住房上面做好。
有了這些以后，對拆遷政府有很多的措施出臺。房價很兇猛的上漲，是因為供應(yīng)的少了。老百姓這方面怎么做？這應(yīng)該有一個比較明確的答案。比較合適的供應(yīng)配合市場的需求。已經(jīng)有了開發(fā)商但是沒有去開發(fā)，但是這些人去炒做地皮。從開發(fā)商的角度，價格的調(diào)整是必然的趨勢。然后說回2000萬，這個其實不會對郊區(qū)的開發(fā)商有很大的沖擊。
所以你選擇開發(fā)你的地段的時候，要小心。總的來講，上海已經(jīng)是公認的國際城市，而且它的基礎(chǔ)打的非常好，上海的房價會得到一個很好的控制。
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