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政府宏觀調(diào)控“組合拳”漸顯效果
編者按：
2005年的這場樓市調(diào)控雖來得稍晚了點，但它擊中了問題的要害，效應(yīng)正在顯現(xiàn)。目前房地產(chǎn)市場的變化是可喜的，雖然這種變化只是才露端彌，里面也可能包含一些非市場因
素，但畢竟使虛高不下的房價有些許“退燒”，使房地產(chǎn)價格離市場更近了些。當(dāng)然，有一個問題仍需引起我們注意：狂漲固然貽害無窮，暴跌也會風(fēng)險很大；狂熱需要降溫，但短時間內(nèi)跌進(jìn)“極度深寒”也不是正常的市場。調(diào)樓市如烹小鮮，“穩(wěn)”應(yīng)該成為當(dāng)前最大的理性，“降”的目標(biāo)應(yīng)在“穩(wěn)”的過程中徐徐實現(xiàn)。
本報訊綜合新華社消息，在政府一系列對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的“組合拳”下，部分城市的房地產(chǎn)市場已顯露出一些新跡象：短期投資客紛紛出場、買方市場的格局漸已確立、租房市場開始回暖、商品房價格悄悄下降，尤為重要的是，市場定價體系開始顯現(xiàn)由開發(fā)商自行決定房價向市場供求決定房價轉(zhuǎn)變的跡象。
上海：買方市場格局漸已確立
上海的房地產(chǎn)市場目前出現(xiàn)了買方市場，房價體系開始由開發(fā)商決定房價向市場決定房價逆轉(zhuǎn)，房價的平均降幅超過5％。
在5月12日七部委調(diào)控房地產(chǎn)市場的新八條措施出臺之前，上海樓市的基本狀態(tài)是賣方不賣，買方不買。而5月12日后，調(diào)控房價的新“國八條”出臺，買賣雙方的市場信心發(fā)生逆轉(zhuǎn)，僵持觀望的膠著狀態(tài)開始打破。
據(jù)房產(chǎn)之窗網(wǎng)監(jiān)測系統(tǒng)統(tǒng)計，最近一周內(nèi)上海一手商品住房成交面積不到26萬平方米，比上周再降近4成。這也促使開發(fā)商“向市場低頭”，采取各種方式調(diào)整定價。中國指數(shù)研究院華東分院4月份報告表明，上海4月份期房預(yù)售比上月下降37％，其中內(nèi)環(huán)線內(nèi)區(qū)域下降54％。
記者從分散在浦東、虹口、普陀、長寧、閔行的9個不同的中介公司了解到，因為選擇空間增大，現(xiàn)在買家出價不是一個“結(jié)果”，而是一個“過程”——反復(fù)“測試價位”的過程，譬如，當(dāng)賣家答應(yīng)買家開出的8300元／平方米的價格，買家會要求再降幾百，如此反復(fù)多次。
南昌：銷售遇冷 房價下跌
隨著南昌部分炒房者聞風(fēng)而動降價賣房，南昌市的一些樓盤售樓部門也出現(xiàn)門可羅雀的現(xiàn)象，在“香溢花城”、“理想家園”和“匯龍銘都”的銷售部，連日來鮮有看房的市民。而南昌市幾家大型房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站上，則出現(xiàn)了出售信息與求購信息一邊倒的情況，更有一些已經(jīng)交了認(rèn)籌款的市民也開始選擇退錢以暫避風(fēng)險。
在號稱江西省第一門戶網(wǎng)站的“江南搜房網(wǎng)”上，11日以來共發(fā)布了160條房屋出售信息，其中不少知名樓盤均出現(xiàn)在其中，一些房屋的價格比以前已經(jīng)有了較大的降幅。讓人吃驚的是，在求購信息欄里竟沒有一條購房信息。
對此，南昌市一位房屋評估人士稱，現(xiàn)在南昌房市出現(xiàn)降價的情況是一種必然。據(jù)他了解，目前最大的降價已經(jīng)到了三四萬，一些短期投資者為了在6月1日退出市場，一定會在價格上作出讓步。
沈陽：房價增幅回落2．7個百分點
今年一季度沈陽房價漲幅9．3％，比去年四季度回落2．7個百分點，低于全國平均漲幅0．5個百分點。
據(jù)沈陽房產(chǎn)管理部門統(tǒng)計，今年1至3月全市商品房銷售量（以合同備案為準(zhǔn)）12218套，面積125．82萬平方米，金額42．32億元，分別比上年同期增長15．6％、2．6％和6．2％。商品房均價每平方米3363．54元。
進(jìn)入今年二季度后，沈陽房地產(chǎn)市場交易按慣例出現(xiàn)一個高潮，4月末舉行的春季房交會上，商品房交易額再次突破50億元大關(guān)。然而，國家各項調(diào)控政策的接連出臺對樓市產(chǎn)生影響，市場交易量雖然上升，但房價企穩(wěn)。本屆房交會房產(chǎn)交易均價為每平方米3035元，比去年的均價3048元略有小幅下降，商品房交易秩序進(jìn)一步得到規(guī)范。
樓市定價體系發(fā)生轉(zhuǎn)折
各地樓市的定價體系已開始發(fā)生根本性轉(zhuǎn)折。此前，決定房價多寡的不是成本加合理利潤，而是開發(fā)商說了算。而眼下，這一定價體系開始向由市場供求決定價格轉(zhuǎn)變，開發(fā)商的“自由裁量”的空間越來越小，且新樓盤與周邊樓盤比價原則不再是相對走高而是相對走低，以此來取得競爭優(yōu)勢。
上海一位資深的房地產(chǎn)評論人士指出，2002年，上海的房價體系是成本推動型，2003年是市場決定型，到了2004年成了價格完全脫離成本、以利益極大化為指針、由開發(fā)商決定市場、經(jīng)銷商說了算的“自由決定”型，而眼下正在悄悄向真實的市場供需決定價格回歸。緊靠外環(huán)線的某樓盤在年初時曾初定開盤均價在萬元以上，但日前正式外售的價格是每平方米均價8300元。（來源：經(jīng)濟參考報）
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