5月11日中央七部委聯合出臺《關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（以下簡稱《意見》）。有人說，《意見》的出臺預示著國內房地產市場的“新政”開始。不過，在我看來，《意見》所出臺的政策，并非有多少“新”意，只不過是政府對國內房地產市場規范的細化與強化，從《意見》的內容來看，哪一條不是政府規范房地產市場應有之職能呢？

    但是，市場卻十分奇怪，《意見》剛一頒布，各地房地產二手市場價格就應聲而跌，上海在跌、杭州在跌、深圳在跌，北京二手房市場賣盤涌出，但實際成交則急劇下降等。政府房地產政策真會如此立竿見影嗎？為什么以前不是這樣呢？從房地產市場交易的程序來看，房地產市場有這樣快的反映是根本不可能的。有北京的房地產中介機構的經理也告訴記者，在這個月之前，北京會有大量的二手房賣盤涌現，好象這些房子就掌握在他們手上，在等待這個時機出來一樣。在國內房地產信息十分混亂、市場信息嚴重不對稱的情況下，可能又有人在操縱房地產市場信息。

    實際上，無論《意見》所出臺的政策行政方式如何強，政策真正要對國內房地產市場產生影響，肯定會是以后幾個月的事情。更何況《意見》對國內房地產市場過熱調整是一種十分溫和的政策，是政府規范房地產市場基本的政府職能。《意見》短期內對國內房地產市場會有一些影響，但影響不會太大，希望這樣一些政策來調整國內房地產投資過熱、房地產價格快速飚升是完全不可能的。如果加上各地方政府及房地產開發商的抵制，其影響更為是會減弱。因此，對于《意見》需要我們認真地來解讀。

    首先，這次新政之“新”主要表現在嚴禁房地產市場炒作上，《意見》分別就炒地、炒房及期房炒作做出了嚴格的禁止。比如對超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，征收土地閑置費；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權；依法嚴肅查處違法違規銷售行為等。可以說，這次國內房地產價格的快速上漲，其原因之一，就是不少人利用國內房地產市場秩序不足、房地產市場制度缺陷大行炒作。如果對這些炒作行為禁止，自然是保證國內房地產市場穩定發展的關鍵，但打擊房地產市場炒作是政府應有之職能。

    其次，新政之“新”還在如何來調整房地產市場住房結構上做了不少規定，比如用強化規劃的方式來調整與改善住房供應結構，限制住房建筑的類型，規定住房建筑以中低價住房及中小面積住房為主，這是都是保護中低收入民眾進入住房市場的重要舉措。如果這點能夠認真落實，房地產市場的住房供應結構會發生很大變化，不僅能夠盡量地保證大多數民眾住房需要，而且能夠降低民眾住房需求與購買負擔。但是，要真正保證中國的住宅建筑類型與面積適應國內民眾負擔及消費水平，更為重要的是要對國內住宅建筑科學化。如香港在土地拍賣時就規定住宅建筑的類型、面積大小及價位。

    第三，把完善國內住房保障體系也納入整個《意見》之中。因為，住房與其他產品不同，它是人們必需的價高產品，房地產市場的發展必定要建立有效的住房保障體系之上，否則一些中低收入民眾的居住生存權就可能面臨著困難。但是，從國內幾年來實施的情況來看，經濟適用房這個政策是否要延續應該是值認真思考的問題。因為，目前不少地方的經濟適用房既不經濟也不適用。這個問題北京最為明顯。因此，對于經濟適用房的政策應該大力改進，如單價、面積、購買者的限定，經濟適用房地點改進等。如果可能的話，經濟適用房的優惠可以通過市場貨幣化的方式來進行。讓中低收入民眾通過貨幣補償的方式來獲得所居住房的優惠。這樣做不僅可更為公平與合理些，也是推動房地產市場發展最為重要的方面。

    第四，嚴格中介機構市場準入、完善市場信息披露機制。如加強對同地段、同品質房屋銷售價格和租賃價格變動情況的分析，準確判斷房價變動趨勢，這是目前市場最為關鍵的事情。因為，就目前房地產市場的情況來看，最大的問題是信息嚴重的不對稱，即沒有好的機構、好的組織向我們的社會、民眾、政府提供房地產市場真實可靠的信息，甚至于有些政府機構不履行應盡的職責，向社會與民眾發布似是而非的信息。

    在本文看來，這些政策所謂的新意的地方還有不少，但是大多沒有切中近幾年來國內房地產投資過熱及房價飚升的要害。如恢復房地產交易稅的征收其作用不會太大，一些住房優惠政策不能夠真正為中低收民眾所享用等。可以說，《意見》看上去洋洋灑灑十分全面，但這些都是政府規范房地產市場的基本職能。如果不從根本上入手，《意見》要產生多大的效果是相當不確定的。

    從國內房地產市場發展情況來看，近幾年來國內房地產市場投資過熱、房價飚升，最為重要的原因是銀行信貸的低成本及銀行信貸的易獲得性。可以說，國內房地產泡沫完全是這兩方面原因導致的結果。

    大家都知道，房地產業是一個資金密集性產業，無論是房地產商土地的征購、住房的開發與建筑，還是住房建筑完工后的銷售，哪一個環節都是由資金成本與獲得性來決定。如果資金在房地產上的任何一個環節上跟不上，那么必然導致房地產開發與銷售受阻。因此，資金的易獲得性與成本的高低也就決定了房地產業的發展與繁榮。比如，20世紀80年代后期，日本的房地產泡沫泛起，也完全是銀行的金融支持所導致的結果。

    近幾年來，國內房地產市場之所以能夠在短期內迅速發展，最主要的原因就是銀行信貸資金的易獲得性與利率過低。對于銀行資金成本過低，主要表現為以下幾個方面，利率作為資金的價格，它也是金融市場的平均投資回報率，但房地產開發商利潤率在15％左右，甚至更高，但管制下的基準利率則只有2.25％�焸�人一年期定期存款�牐贿�有，從國內民間市場來看，其利率都在12％以上（如溫州），而銀行管制下的利率則只有2.25％；從我的研究來看，利率一般是隨ＧＤＰ增長率上下波動2％，無論發達的市場經濟中還是新興的市場中都是如此，但是我國的ＧＤＰ增長一直9％，利率應該在11％左右。正因為國內的利率過低，無論是個人還是企業，只要從銀行借到錢就是有利可圖的事情，都能夠輕易獲利。在這種情況下，個人與企業當然千方百計從銀行套取資金（而這些“利”完全是利率管制下從存款人哪里轉移出的）。

    從銀行套取資金有利可圖，但如果銀行資金獲得比較嚴格，那么想套取銀行資金也不是件容易的事情。如上海外資銀行華一銀行，它們也做個人住房消費信貸，但不僅對個人還款能力占收入比比銀監會的指引要求高，而且對個人收入審查有一套嚴格的程序與要求。比如，這些外資銀行要求貸款人提供稅務局的個人所得稅報稅單；要求貸款人出具過去一年的銀行賬戶清單以便看出收入證明的真實性；對個人信用紀錄嚴格審查、對個人工作狀況進行審核等。在這種情況下，不僅可以控制銀行自身的風險，也約束了貸款人的行為。

    但是，國內商業銀行則不是這樣。它們為了多做其認為的銀行優質資產，為了完成降低不良貸款之任務，完全放松了對個人住房消費信貸的審查。比如，盡管銀監會有個人消費貸款收入證明的指引，但個人做住房消費貸款時，只要開出一個收入證明就可以獲得貸款。目前住房消費信貸的收入證明有很多是開具的假證明，這樣的假收入證明或信貸資金可易獲得性不僅導致大量購房條件不足的消費者輕易地進入房地產市場，個人消費信貸快速增長，而且導致了個人住房消費快速膨脹、房地產市場炒作及房價的快速上漲。

    正因為國內銀行利率過低及資金的易獲得性，這自然促使了大量民眾進入房地產市場，造成了國內房地產市場個人消費需求的虛假繁榮。在歐美發達的市場國家，房地產市場發展了幾百年，但美國的個人住房自有率2001年僅為68％，歐洲不少國家個人住房自有率僅為了30－40％，香港也只在50％左右，但是在中國，房地產市場剛發展幾年，個人住房自有率則達76％！這完全是不可思議的事情。

    可以說，盡管這次《意見》出臺的政策十分齊全，但基本上是完善與規范政府管理房地產市場的職能，并沒有真正打到國內房地產市場泡沫要害上，因此，這些政策對調整國內房地產所起的作用不會太大。國內房地產調控如果不從銀行信貸入手，要想遏制國內過熱、遏制一些地方房地產過度炒作是不可能的。要保證國內房地產市場穩定發展，就得堅持市場化的原則，即無論是銷售還是要素都市場化（目前房地產市場的暴利就在于房地產市場銷售收益市場，而要素則非市場化，即讓房地產市場的許多成本讓整個社會來承擔），就得從房地產最為核心的銀行信貸入手，提高利率，增加銀行信貸資金之成本，改變銀行信貸資金的易獲得性，再加上《意見》其他措施輔助，國內房地產市場才能夠真正穩定的發展了。