樓市濃厚觀望氣氛并未影響海外基金的收購計劃。2005年謹慎的國際基金行動迅速，1~4月投入京滬兩地的資金約60億元之巨。戴德梁行投資部助理董事葉建成指出，預計未來兩三年內將有超過120億元海外基金進入國內，成熟物業整體收購的模式將不斷被復制。

    今年前四個月的海外基金投資，以購買京滬兩地的優秀商、辦 物業為主。完成交易的主要房地產項目包括上海百騰大廈、上海新茂大廈、北京富利（甲級寫字樓）、北京中環世貿中心A、B棟（甲級寫字樓）、北京安貞華聯商廈等。

    海外基金在今年前四個月的收購活動涉資近60億人民幣，這無疑是一個“快速膨脹”起來的數字。從2000年到2004年底的5年中，海外基金雖然頻頻現身國內房地產市場，但所完成的實際投資項目不超過10個，總投資額僅3億美元左右。

    一系列房地產調控政策使樓市觀望氣氛濃厚，開發商心頭的疑云也逐漸增加。何以一向謹慎的海外基金選擇這一時機加速出手？葉建成分析指出，作為成熟理性的投資機構，海外基金在目前情況下反其道而行之，可以說有其“內在動機與時機”的充分條件。而國內商業辦公物業的高投資回報和相對比較完善透明的市場環境，無疑是推動海外基金大規模收購的重要因素。

    根據戴德梁行統計，上海甲級寫字樓租金平均已經達到0.81美元/平方米/天，12個特甲級寫字樓的平均租金達到1.25美元/平方米/天。相對整體售價，其收益率一般可以達到8%以上，而海外房地產投資基金平均年收益在美國為6％，在新加坡與日本僅為4％。

    另一方面，相對于住宅物業，商業辦公物業價格增長相對緩慢，其投資潛力與價值明顯。“預計京滬商、辦物業價格在今后2~3年中將不斷上漲，海外基金將從其中的資本升值中大獲其利。”葉建成表示，今年前4個月內海外基金收購的項目無一不在城市中心黃金區域，都可以說是“藍籌地產”。

    “雖然海外基金開始加速投資，但他們對物業的選擇要求非常高，并不是什么缺錢的房地產項目都能合作的。”葉建成表示，政策調控下感覺吃緊的地產商期望海外基金慷慨出手救市是不現實的，但地段、品質都優越的商業辦公物業仍將受到他們的青睞。尾隨嘉德置地、高盛、摩根士丹利等巨頭前來的機構投資者，仍將在中國不斷復制“成熟物業整體收購”的模式。