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從延安中路高架遠望陜西北路路口的29層高樓，“科恩國際中心”的新銘牌閃閃發光。就在上個月，上海人還習慣將這幢大廈稱為“文錦大廈”。
這一變化的背后，是迄今已有約60年投資史的“意大利華人華僑基金”在中國地產業的首度落子。
昨日《每日經濟新聞》記者獲悉，“意大利華人華僑基金”的關聯公司科恩投資收購文錦大廈的所有法律手續本月初已全部結束，整體收購金額超過10億元人民幣，高于上個月高盛收購百騰大廈1.076億美元的交易金額，為今年上海已公布的海外基金收購寫字樓最大單宗交易。
就在樓市宏觀調控使業內紛紛觀望之時，海外基金重金進入，心態如何？
科恩投資總經理陳田鑒明確表示：“國內宏觀調控開始之后，意大利的股東們非常關注，也反復探討。但我們至今不覺得上海的風險大，這與選股票的道理相同———在漲跌的大勢中，總有一些個股整體表現出色。”他認為，上海的房地產市場出現階段性波動屬于正常現象。
“中國經濟發展不可能停步，上海必然成為全球資本競逐的舞臺。只要鳥來了，總是需要巢，上海的商辦物業市場未來大有潛力。”陳田鑒說。
陳田鑒介紹，收購完成之后將對項目進行包裝和升級，這與《每日經濟新聞》曾獨家披露的大摩參與收購世界貿易大廈的升級方案如出一轍。
據悉，直至去年，海外基金實際投入中國的房地產項目還不超過10個，總投資額僅3億美元左右，但業內資深人士指出，經過幾年對國內市場的熟悉與了解，同時在人民幣升值預期的背景下，尾隨高盛摩根士丹利等巨頭而來的機構投資者，將不斷增加。“預計未來兩三年內，進入中國地產市場的海外基金至少可達15億美元以上。”
而陳田鑒透露的“科恩投資五年規劃”也與這位人士的預測不謀而合：“我們在上海地產市場上的作為才剛剛開始，未來3－5年，至少還要直接投資20億元以上。”
據悉，黃浦江沿線、陸家嘴和長風生態商務區的商辦地塊，科恩投資都有興趣介入。海外資本青睞“成熟物業整體收購”模式
種種跡象表明，在日前形勢下，海外基金沒有在滬止步，反而使他們的投資方向有了更為明確的焦點。戴德梁行投資咨詢部助理董事葉建成指出：“目前海外基金在中國內地收購的項目，幾乎都是地產市場上的藍籌股。”另一位業內資深人士也表示，接踵而至的海外基金還不斷復制“成熟物業整體收購”模式。
在葉建成的概念中，所謂“地產市場上的藍籌股”只有三大類：中心黃金商業區域的商業物業、甲級寫字樓和涉外酒店式公寓。
以上判斷，已在今年1月份麥格里收購新茂大廈，以及4月份高盛收購百騰大廈的案例中獲得證實。這兩大海外基金獵獲的項目，無一不是租金回報豐厚的成熟商鋪加寫字樓物業。葉建成曾經針對這兩個案例作過投資測算，得出的結論是：租金回報率都可達到10％左右，這還不包括每年另有10％左右的資本升值空間。
“上海大批商業辦公物業的建成，急需長期持有的產權投資。”上述資深人士認為，當前的時機也有利于海外基金入市。
作者：王舒 每日經濟新聞
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