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國土資源部表示，目前住宅建設用地供應充足，而房價構成中的開發商獲利仍然過高
房價和地價，到底誰決定誰？國土資源部有關負責人近日表示，從成本角度看，地價確是房價的構成部分，但是這絕不是說地價決定房價。實際上，是房價拉動了地價。從長遠看，土地供應是有限的，但目前住宅建設用地供應充足。
不是地價領漲房價，而是房價抬升地價
國土資源部土地利用司負責人在接受記者采訪時說，造成房價上漲有多種因素，最主要的是強勁的需求。市場供求決定了房價，開發商根據房子的市場價格來倒推取得土地的成本，然后到市場上舉牌競價。開發商競拍土地時并不是毫無章法，而是根據當時當地的房價來“出牌”，多高的土地價格能維持多高的利潤他們心里清清楚楚。目前房地產用地基本是協議和招拍掛同時并存，兩個方式取得土地時的價格一般相差很遠，但是從來沒有看到同等條件的樓盤價格能有明顯的差別。招拍掛獲取土地的房子賣一萬元，協議獲取土地的房子也絕不會賣九千元。國土資源部公布的《2004年度我國重點地區和主要城市地價動態監測報告》中數據就表明，2004年地價上漲幅度小于房價上漲幅度，而后者一定程度上拉動了前者的價格。
根據對全國主要城市的調查，2004年，全國主要城市居住用地地價占商品住宅價格的比例為20％至40％，遠低于一些發達國家的水平。從房價構成看，除地價外，建安成本在房價中占較大比例，平均約為33％。房地產開發利潤占房價的比例也較大。據調研分析，目前大多數城市房地產開發中的利潤率普遍在10％以上。從國際上多數國家情況來看，房地產開發商的平均利潤率一般在5％左右，高的也只有6％至8％，遠低于我國目前的房地產開發的平均利潤率。
房地產開發沒出現“地荒”
針對有人提出的“地荒論”認為房價的攀升是因為用于房地產的土地少了，這位負責人說，所謂“地荒”，是不存在的。盡管2003年起開展了土地市場秩序治理整頓工作，2004年又要求嚴把土地“閘門”，但房地產用地的供給是適應需求的。因為房地產土地供應中，不僅包括新增的，還有存量的，而且存量土地的數量還很大。
根據國土資源部對北京、上海、杭州、寧波、溫州、廣州等6個城市的調查，2004年房地產用地供應總量基本滿足了房地產開發需求。北京2004年房地產開發用地總量為5954．2公頃，比2003年增加了27.2％。2003年、2004年住宅開發土地供應面積分別為3197．27公頃和4023．89公頃，按照北京市住宅項目平均容積率為2計算，其可建的建筑面積均大于同期房屋施工面積、竣工面積和銷售面積。從中可以看出，土地供應基本滿足了住房建設需求。
調查還顯示，房地產開發用地供應中存量土地的數量明顯增加。從全國看，2004年土地供應總量中存量土地占56．3％，且呈現逐季提高的態勢。
地價上漲原因復雜
關于房地產用地價格上漲的主要原因，這位負責人分析說，我國人多地少的基本國情，決定了建設用地供應的有限性，而我國正處在城市化、工業化加快發展的時期，對土地的需求十分強烈。在當前住房需求快速增長的情況下，進一步加劇了房地產開發土地供需矛盾。特別在經濟較發達地區，土地供給缺乏彈性和需求不斷增長之間的矛盾尤為突出。
同時房地產開發對土地的需求十分強勁。一是社會經濟穩定發展，城鄉居民的住房消費需求大，加大了房地產開發對土地的需求。二是投資性購房拉動需求。根據國土資源部對部分城市的調查，住宅市場的租價比均大于一年期存款利率、一年期國債市場投資收益率、股票市場房地產板塊投資收益率，甚至大于5年期以上的個人住房貸款年利率。較高的投資性購房收益推動了相當一部分人將個人資金投向投資性購房以牟利。三是房地產開發的高利潤率吸引社會各行業紛紛進入房地產開發業，甚至進行投機性開發，這加劇了對土地的需求。大多數城市房地產開發的利潤率普遍在10％以上，中高檔房地產平均利潤率更高，一般達到30％至40％，遠遠高于其他行業的平均利潤率水平。這種暴利使得社會各行業紛紛進軍房地產開發，為獲得土地競爭激烈。
作者：：王一娟
（來源：經濟參考報）
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