|
專家觀點買房貸款不要過“度” 作為綜合理財規劃的重要部分，貸款一直是考察個人財務狀況的重要指標。一般情況下，個人貸款要與收入相適應，才能保持個人或者家庭現金流量的穩定，然而在我們所接觸的大量客戶中，一個事實的情況是貸款有些過“度”了。 過“度”的原因主要是住房按揭貸款所占的比重越來越大。翻翻案頭的分析報告，住房按揭貸款總量在100萬以上的客戶隨手可見，而看看他們每年10萬左右的家庭收入，已經顯示出了還款能力不足的風險。也難怪，這幾年，房價的上漲速度已經遠遠超過了收入的增長速度，
甚至從某種意義上說，房價的漲幅已經抵消了個人的全部收入。例如2003年65萬元的房子，目前的市場價格已經達到了150萬元，中間有85萬元漲幅，而又有多少白領在這兩年的全部收入可以到80萬元呢？在這種情勢下，住房按揭貸款的額度也相應虛長，也就是說，2003年一個年收入10萬元的家庭完全可以承擔50萬元的貸款，但2005年，貸款額度即使按七成計算也已經漲到105萬元，再讓同樣年收入10萬元的家庭承擔，顯然有些力不從心了�！≡谶@種情況下，購房者如果能夠逆向思維，實際上可以把銀行對于房產按揭的規定看作借款人自己控制風險的參考標準。在房地產市場價格穩步上升的階段，購房貸款行為被當作是一種適度的超前消費，也被認為是一種積極的理財行為。但在房產價格快速增長的形勢下，就需要投資者自己來進行風險控制。那么究竟什么是適度呢？銀監會2004年曾經公布了一個《商業銀行房地產貸款風險管理指引（征求意見稿）》，其中規定，單筆房貸的月還款額須控制在收入的50%以下，于是我們可以把貸款額不超過收入的五成認為是一種“度”。如果超過了這個“度”，我們就不認為這是個積極的理財行為，而是有風險的理財行為了。
另外一個值得注意的是，月還款與收入的比例要計算全面。月還款額不止包括了你房貸的支出，最好也將你車貸以及其它貸款的支出計算在內，得出的數值才值得參考。一個月收入1萬元的家庭，如果已經承擔了每月2000元的車貸支出，那么它還可以承擔5000元的房貸嗎？當然顯得有些緊張。 同樣，月收入額也不應該只是收入證明上的數字，它最好包括你的所有收入，包括稿費、贈予所得、投資所得等等，也只有當你這些收入遠遠大于收入證明上的數字時，你所爭取的更大額度的貸款才顯得有意義，否則，貸款容易過“度”，也很容易給你自己帶來財務風險�！∪欢�，盡管考慮了一切，具體還款時你還有因為突然的狀況面臨還款能力不足的問題。比如家里發生意外，或者公司裁員等等。兩種方式可以讓你渡過難關。 一是更改還款方式。如原來的等額本金無法承擔，可以改為等額本息的還款方式，或者把原來的月公積金還貸改為以應付眼前暫時的財務危機；二是延長還款時間，把原來10年修改為20年等等，都可以減輕還款壓力。周躍敏
作者：周躍敏
| 
