國內房地產信托快速升溫 潛在風險不可忽視

　　北京的王先生是一名炒房者，近期，他拋掉了手中的兩套住宅，開始買入房地產信托�！斑@次購入的房地產信托預期年收益率6％，投資回報率比較高，而且還有知名大型國企作擔保，風險也比較低�！蓖跸壬�告訴記者，“我算是比較幸運的，想買房地產信托的人多得很，好多人都沒買到�！�

　　記者隨后從北京國際信托投資有限公司（簡稱北國投）客服部了解到，最近的房地產 信托銷售狀況確實比較好，多數信托計劃一經推出，便被搶購一空。

　　房地產信托熱起來

　　“我們3月底推出了住邦2000商務中心信托計劃，5000萬元的房地產信托項目，半天就被搶光了，很多投資者即便是提前預定了，也不能保證一定買得到產品。4月推出的另兩個房地產信托項目，也僅用了一周就都賣完了�！北眹�投的一位工作人員告訴記者。

　　據記者了解，目前，房地產信托產品已經在信托產品中顯示出了強勁的發展態勢。推出的房地產信托項目，幾乎每個都供不應求。

　　業內人士告訴記者，從已發行的房地產信托產品來看，房地產信托收益率一般都有較短的投資周期和較高的預期收益，信托期限一般在半年到兩年，預期年收益率普遍在4%以上,最高的則達到了8.4%。與之相比，人民幣理財產品的最高收益率不過為3%。顯然，房地產信托產品的高回報率成為了其吸引投資者的誘人砝碼。

　　事實上，房地產信托作為一個新興的金融品種，在我國出現不過兩三年的時間，但發展速度卻驚人，截至2004年6月底，全國房地產信托募集資金已高達150億元。北國投客服部的一位員工向記者介紹：“在2002年房地產信托產品剛剛推出時，多數投資者對房地產信托不是很了解，還處于觀望狀態。而現在經過兩三年的市場培育，伴隨投資者對其了解的加深與可觀利潤的獲取,投資熱情比兩年前踴躍得多�！�

　　大有可為的融資渠道

　　2003年6月央行出臺121號文件，對房地產企業在房地產開發鏈條中的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等多個方面提高了信貸門檻。一時間，房地產開發企業一片“惶恐”，各地房地產企業頓感資金緊張,由于資本市場不發達，房地產行業融資渠道相對單一，60%以上的資金來源于銀行。伴隨國家宏觀調控政策的展開，銀行對房地產行業貸款從總量和資格上進行了嚴格的控制，迫使各個開發企業拓寬融資渠道，尋找新的資金來源,在銀行貸款途徑外尋求“補血”。

　　由此，房地產信托作為一種新的融資方式，很快成為了開發商的新寵。僅2003年第二季度，全國就有30家信托公司發行了54個集合資金信托品種，其中房地產信托項目16個，幾乎占到信托產品總數的1/3，十分引人注目。現實情況是，房地產信托確有相對寬松的特質。據悉，按照人民銀行規定，商業銀行發放房地產開發貸款時，企業自有資金應不低于開發項目總投資的30%，而通過信托公司融資完全可以不受此限制。

　　不可忽視的潛風險

　　盡管投資房地產信托者熱情持續高漲，盡管各大房地產開發商紛紛擬訂或實施本項目的信托計劃，但不可回避的疑問依然擺在眼前：房地產信托的風險控制能力真的可以比之商業銀行嗎？對于個人投資者，購買房地產信托真的是一本萬利嗎？

　　對此，北京一家知名信托公司的業務人員直言，“任何投資都將面臨風險，更何況信托是一種個人投資者尚未足夠了解的投資方式。房地產行業本身就是個高風險行業,且不說信托公司有沒有房產和物業管理的資質和經驗,倘若開發商在規定的期限內無法獲得后續資金或項目未獲準銷售，能沒有風險嗎？”

　　他說：“表面看，信托的收益率可能數倍于銀行存款利率，并且有質押擔保和企業擔保，但問題仍然可能出現。象德隆旗下的金新信托公司2003年6月份違規異地發售‘乳品行業戰略并購資金信托計劃’，后因德隆公司資金鏈斷裂而無法清償投資者的8000萬元本金和約定收益。”

　　另一位業內人士則認為，房地產開發的資金一直以來都是依靠銀行貸款的，政府出臺的一系列收緊房地產行業開發貸款的政策，顯然是其已經嗅到了房地產中風險的味道。房地產信托自然將承擔一部分銀行轉嫁的風險。而信托公司與銀行相比，對于委托貸款方面的監控、管理能力和經驗都相差甚遠，資本金規模、抗風險能力也存有差距。對于那些實力雄厚的開發商，根本不缺資金，相對而言，中小開發商更需要房地產信托。這些需要信托資金支持的公司當中不乏原本從銀行貸不到錢的，如果連資本金都需要靠信托資金填充的項目，能沒有風險嗎？

　　對此，房地產信托專家、中國企業海外發展心主任孫飛博士向記者表達了自己的觀點：“房地產信托行業是對房地產提供金融支持的，具體到每個房地產信托項目，還是存在一定風險的�！�

　　首先,房地產項目本身的風險。如果房地產項目本身存在市場銷售前景、內部法律糾紛等先天性的缺陷，那無論房地產信托怎么設計規避風險，風險都是無法避免的。

　　其次，房地產行業自身的風險。房地產行業是一個資金密集型行業，時間周期較長、資金占用量大、利潤回報較高。房產本身既是耐用消費品，又是投資品，在一定市場環境下，還可能滋生投機風險，如果房產價格上漲幅度超過了居民消費承受能力，就可能存在房地產泡沫。如果泡沫達到一定程度，就必然影響房地產信托。孫飛博士做了個假設：“倘若我們在某地做了一個房地產信托項目，不幸的是這個地區房地產泡沫嚴重，以至原本每平方米10000元的樓盤只能賣每平方米5000元，達不到當初協議的預期，只得啟動抵押程序和擔保程序，但若通過擔保和抵押程序還是不能解決還款問題，那么這個房地產信托項目就是失敗的。如果信托投資公司是在盡職盡責，合規合法的情況下操作房地產信托項目，這時候的風險將由投資者自己承擔�！贝送猓�還有政策風險，比如出臺金融緊縮政策等等。

　　規范之路尚長

　　采訪中，孫飛博士告訴記者，房地產信托產品的風險是存在的，關鍵問題在于怎樣規避風險�，F在的信托產品的抗風險能力在不斷增強，信托公司往往會設置多重風險防范機制，比如說，我們給一個公司做一個億的房地產信托計劃，會讓他提供兩倍的優質資產作抵押，并且要求他有一定實力和信譽的機構提供貸款擔保，或者直接通過股權的方式投資到房地產項目里，派人參與管理。具體到每一個項目，都有幾道風險防火墻，即使不能兌付，也能通過土地證抵押、股權質押、股權信托、第三方回購……將風險設置到最低。

　　孫飛同時強調說，房地產信托的健康發展，還需解決整個信托業發展的一些瓶頸制約。比如，信托產品的流動性問題。目前中國信托機構的信托產品，在流動性方面與存款和股票相比是比較差的。由于尚沒有完備的法律和規范，信托產品雖在信托公司內部可以有轉換的可能性，但始終未能找到變現途徑，如無法質押取得貸款，當然也沒有自由的市場進行流通。換句話說，信托生效后，一旦出現急需資金的情況，將無法通過正常渠道進行融資，這就要通過各種有效的制度設計來增強流動性。再比如，應該取消200份的限制。對于目前集合資金信托200份的限制，相當于提高了投資者的門檻，很多普通投資者被拒絕在門外，從而影響整個信托資金的規模，這是目前中國信托業發展的最大瓶頸。

　　孫飛告訴記者，如果順利的話，中國銀監會關于《房地產信托管理暫行辦法》的修改今年上半年有可能獲得通過。在這個辦法當中，相信會有一個巨大的創新。

　　作者：朱丹 實習生：田闊川

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