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本報記者 許凱 發自上海
“招安？這個說法很不負責任。合作建房是新生事物，它的存在本身就是種反抗，是對高房價的反抗！”上海家圓合作建房的首倡者朱劍有些氣憤。
他的氣憤，源于媒體的態度。此前，北京合作建房的首倡者于凌罡第三次踏進萬通筑
屋公司辦公室，會晤董事長馮侖，并召見媒體。于凌罡已正式提交萬通公司一份他和合作者們對住房的需求說明書。朱劍發現，對于凌罡與萬通的合作，包括央視在內的媒體，普遍選擇了“招安”這個詞匯。
朱劍是“上海家圓”項目的首倡者。自2004年11月開始他和應榮軍等在網絡上扯起一桿大旗“起事”以來，“家圓”一直在飄搖中前行。于凌罡和他的藍城，是“家圓”的參照和“殷鑒”。如今，藍城的轉變，給“家圓”前行的天空，蒙上一層薄霧。
三人起事
“由于買不起房，我就在房產網上瞎轉，意外中看到2003年翁云建房的報道。我覺得這個想法很好，就開始查資料，醞釀著，并在安家網上發了個帖子。當時響應者很多。”多日后，28歲的朱劍這樣回憶當初的動機。
在網上瞎轉的朱劍，這時才剛到上海。2004年10月，他離開湖南長沙某計算機股份公司，到上海發展，房子成為他發展的瓶頸，“內地工資到上海買房，太困難”。受翁云啟發，做企劃的他，想到了組織合作建房。11月底，他建了個“個人集資建房”論壇。
“又一個偶然機會，發現北京藍城在做，我也看到了他們的設想，很受鼓舞。再后來，認識了應榮軍，我說我們可以合作。于是，就有了上海家圓網（www.dromya.com）。”他說。
1977年出生的應榮軍長著一張娃娃臉，對已有女友的他，住房顯然是“剛性需求”。但擁有一套房子，對他來說也是勉為其難。他在看到“藍城”報道后，開始在網上建立論壇討論。共同的訴求讓他和朱劍走到一起，這個訴求就是“家圓”的宗旨：能以合理的價格構筑理想的家園。
外貿采購員郭宇新是最后加入進來的發起人，也是三人中唯一的上海本地人。他和應榮軍同齡，參加“家圓”項目前，他和未婚妻月入近1.5萬元。他放棄了工作，專職來做這件事，每天睡眠不到5個小時。記者見到他時，他正在一面畫有設計圖的木板前講解著。
“我愿意花6個月的時間來走這條路，如果能走通，我可以少給房產商幾十萬的血汗錢。如果不行，至少我學到了東西，結交了朋友。而且還給后人提供一個失敗的教訓。”郭宇新說。
幾經合計，三人開始了“家圓”項目。起初的安排是，朱劍負責合伙協議及資金運作全流程，應榮軍負責土地信息及工程初步規劃，郭宇新負責成員退出機制及資料核實整理。
18位股東
“初期成立‘上海圓家投資咨詢有限公司’負責前期籌備工作。此公司的目的是打通籌備及開發過程中的資金鏈條，提出切實可行的土地獲取方案，培養穩定高效的工作團隊，并完成相關法律文件。”上海家圓工作籌備組制作的項目描述，為項目開展提供了框架。
按照這一框架，“家圓”開始招募股東和志愿者，采取的方式是通過網絡報名，然后進行篩選。“一共1100人填了成員信息調查表，我們從中選擇了15個，成為股東，分為4個專業組（工程規劃組、融資財務組、法律政策組、土地籌備組），把項目推進。”朱劍說。成為股東的條件是：投資1萬元入股，并具有專業背景。
“這樣做的目的是，為了保證團隊的專業性。我們充分照顧到不同的專業領域，既選了一些年紀大的人，也選擇了年輕人。年輕人有沖勁兒，但年紀大的人經驗豐富，沖在前面的人需要后面源源不斷補給彈藥。”朱劍補充。
葉其昌就是專業化的股東之一。他是上海本地人，在一家電梯公司做財務，在“家圓”也做老本行。盡管他的收入早就可以買房，但一直沒買到合適的房子，目前和妻子的父母住在一起。他的孩子下個月出生，他希望可以早點把房子搞定。“我要做的工作就是，每個月把明細賬單公布到網上，我們有嚴格的財務制度，1000元以下兩級審批，超過1000元要網上公告，并得到18位股東半數以上認同。”他說。
相比葉其昌，李昀宏所負責的工作與融資有關。他一直在證券公司、信托公司和投資公司工作，非常了解投融資這塊的情況，“融資方案是互動的，我們根據地塊來確定相應的融資方案。”
“希望政府能夠體會我們發自內心的渴望，渴望家園，渴望我們的家能圓！”X小姐深情地說。來自一家房產公司的她，是“家圓”項目18名股東中惟一的女孩，工程規劃組組員。
為了保證項目的成功，朱劍他們嚴格地把18名股東和志愿者分開。這點，與北京的于凌罡不同，于的操作辦法是為解決股東數不能超過50人的限制，他讓300名組員自動組成50個組，組長是名義上的股東，然后組員與組長簽訂契約，保證每個人都是實際上的股東。
“股東是實際操作者，志愿者是購買者，我們把這兩塊分開，避免了不必要的麻煩。”朱劍說。
“家圓”號令一出，迅速聚集了眾多人。截至目前，上海家圓網已經擁有注冊會員3200多人，前來瀏覽和關注的不計其數。
土地懸疑
拿地，在很多人看來，成為決定成敗的關鍵。2003年翁云的“硅谷造樓”試驗，因拿不到土地而流產；2005年于凌罡“藍城項目”轉變，也與拿地困難和高地價有關，“高地價讓于凌罡直冒冷汗”。
上海市房屋土地管理局的態度也給“家圓”潑了一盆涼水。在其出具的一份書面意見里，稱“隨著住房商品化的推進，國家對企事業單位自建住房的用地已經明令禁止，對城市私人建房也停止了用地審批。目前個人向政府申請國有土地建房尚難以實施，而個人籌資組建房產開發公司符合法律規定，但應當按照《中華人民共和國城市房地產管理法》等有關法律法規的規定取得土地、建造房屋。”
為此，“家圓”項目組設想了三種獲取途徑：直接或聯合參與政府公開土地出讓的招拍掛過程購得土地；從上海市存量土地中尋找適合的土地直接購買；與其他開發商共同開發其擁有的土地。
對這一問題，記者征詢朱劍意見，他表示頗有信心：“這個問題很敏感。我只能說，我們有信心在年內拿到土地。大概地塊會選在中環線之內或外環線的軌道交通沿線。樓面地價在4000元以下。”
資金如何供給
從某種程度上說，李昀宏被吸納，重要在于他的專業背景———“家圓”需要他能在融資和金融方面給予幫助，“我在投融資方面較有心得，我的關系有助于推動這個項目”。
事實上，他的進入本身，已經為“家圓”融資做出貢獻：他和另17名股東，共籌集18萬元。然后以18萬元作為注冊資金，進行“上海圓家投資咨詢有限公司”的注冊工作。
按照構想，這18萬元資金是投資咨詢公司的運轉資金，有風險。對此，“家圓”曾有個資金運轉流程圖：動員500名參與者購買每份15萬元的信托資金，共籌集7500萬元，注冊成立房產開發公司；然后由擔保公司向銀行擔保，取得注冊等額資金的貸款，共計1.5億元；拿出1.25億元購買土地，剩下的2500萬元向銀行進行項目貸款，幅度暫估50%，貸款1.25億元，返還擔保貸款7500萬元；剩下的7500萬元用于規劃、設計、建設等費用，同時辦理按揭手續，并歸還項目貸款。
“這一流程圖，是我參加之前制定的，目前有所變化。”李昀宏說，“我們要依據項目的操作模式來定方案，截至目前還未找到最佳模式。”
“采用信托方式，是確定的。”朱劍說：“至于資金的安全方面，我相信中國完善的財務制度。相反，我更擔心的是資金鏈斷裂，盡管我們不會瞎用，但還是有可能爛尾。”
據記者了解，于凌罡的藍城，也采用信托方式。“公司以非盈利信托模式接受含股東在內的全體出資人的委托；出資人信托的資產與公司資產相互獨立，股東同時具有出資人代表身份。”于凌罡說。
商業模式？
“你找我們的新聞發言人朱穎杰。”在聯系采訪時，郭宇新對記者說。
當第一次聯系朱穎杰未果轉而致電朱劍時，他也向記者表達了類似觀點。
當記者見到朱劍時，他表示要建立新聞發言人制度，讓專門的發言人向媒體通報“家圓”項目進展，“以前我和郭宇新都做過這方面工作，現在是朱穎杰負責。”
設立新聞發言人，只是某基金管理公司清算會計師董先生所說的“建立制度”的一部分。學金融和財務的董先生2002年畢業于上海對外貿易學院，目前兼職在“家圓”負責財務方面的部分工作，他還是公司監事會召集人。記者見到他時，他剛和大家一起簽了保密協議。“這個制度要求我們，不可以對外界亂說，不可以謀利，不可以隨便透露網友的個人信息。”他說。
“建立制度，是為了規范化運作。”董說。據了解，“圓家投資”董事會7人組成，監事會3人。每周六召開股東大會，并有專門的彈劾制度。除此，還有積分制度，更多的工作可以得到更多積分，而積分在將來的購房中，有優先權和選擇權。
“目前，我們的財務制度很嚴緊，硬件、票據、還款流程等都有明確規定，內控較為健全。”董透露。
在制定嚴格制度的同時，“家圓”團隊并不諱言他們所從事的是一種全新的商業模式。“我并不認為這是種空中樓閣，這是一種定制式商業模式。這也是我們從事的方向和最終結果。這種模式在國外較成熟。”李昀宏說。
“現在誰都知道是商業模式，還可能是種房地產方面的產業基金。3年后項目成功，我們解散的是項目公司，作為投資公司還保留著，不排除會開展進一步的業務。”朱劍說。
“家圓”能否夢圓
“我是個理想主義者，但我的理想是建立在現實基礎上的。”朱劍說。
關于理想主義，記者采訪到的“家圓”團隊每個人，都不諱言心懷“理想”二字。也正是這兩個字，讓他們能夠不計工資地站到一起。盡管，這種理想潛伏著風險；盡管，這種理想被人喻為“烏托邦”。
“在社會分工趨于成熟的今天，出現合作建房是一種反歷史潮流的行為。房產市場不比一般的市場，它需要很強的專業開發技術和專業管理能力。”浙江初陽律師事務所樓獻律師認為。
“項目的風險很大，我們要做的就是把前期工作做實、做細，盡量把不確定因素去掉。作為金融從業者，我認為什么都是有風險的。我們把風險都列出來，然后逐條考慮如何去規避。”董先生說。
朱劍把風險列了出來，主要有金融、道德、法律、政策、財務和工程等風險。當然，還有朱劍一向視為頭等大事的“管理”。管理不善，全盤皆輸。
“最大的風險是政策風險。”工程組的X小姐贊同尹伯成教授的說法。為了更好地把項目進展好，包括朱劍在內的管理團隊，把“合法”二字看得很重，“我們決不做任何違法的事。”
為此，朱劍謝絕了集資的方式、避免劃向經濟適用房，并且謝絕房產投資，并規定所得房產自預售合同簽訂之日起5年內限制轉讓。“一招不慎，就可能帶來極大的風險。”朱劍說。
據了解，個人合作建房，已引起政府的關注。2月初，建設部住宅與房地產業司要求成都、北京、南京、廈門市建委和上海市房屋土地資源管理局報送自己所轄地區個人集資合作建房的詳細情況以及管理部門對其的意見、看法和建議。
雖然建設部住宅與房地產業司此次發函僅屬普通調研性質，但據建設部一位官員透露，相關部門已經開始關注個人集資建房中可能出現的違規現象，對不合法的個人集資行為將堅決叫停。
“當然，存在最大的風險，肯定是失敗。如果失敗，我愿意以更體面的方式失敗。如果我的失敗，讓后來者無法做了，這種方式我不會選擇。我們要給后來者鋪一條道路。”朱劍說，語氣有些悲壯。
《國際金融報》 (2005年05月09日 第八版)
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