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本報記者 廖春梅 發自上海
中國房地產業融資渠道狹窄已是不爭的事實，而近期銀根收緊，房地產信托如何更好地為房地產業服務被提上議事日程。在4月23日舉辦的“瀛通房地產金融論壇”上，聯華信托有限公司執行總裁李曉東提出了房地產信托的新模式。
在《中國reits(房地產信托)的現狀與未來》的報告中，李曉東指出，中國的信托產業先天不足，在2001年信托法出臺以前，中國的信托公司主要以投資為主營業務，有點不務正業。從2002年6月開始，中國的信托公司回歸主業，發展良好，成為企業重要的理財手段。但房地產業被納入信托則是從2003年6月央行出臺的121號文件開始的。121號文件允許把房地產業納入信托的業務范圍，為房地產行業拓寬了融資渠道。然而現行的房地產信托的業務模式限制過多，仍無法真正發揮房地產信托的作用，所募集的資金對房地產行業來說也是杯水車薪。
李曉東說，目前的信托產品99%是指定用途的，不承諾最低收益。這種模式從某種程度上說是代客融資，就像證券公司的投行業務一樣；其次，融資規模比較小，一般在2億元以下，目前幾千萬元的融資規模比較普遍，這是因為每一個集合資金參與計劃的份數不能超過200份；第三，目前信托產品的期限比較短，而且因為是私募，所以流通性很差，不利于長期募集資金。這些現行的體制都限制了中國房地產信托的發展，而且不能分散投資，風險較大。
李曉東表示，近期他們已向有關部門提出了房地產信托業務新模式的建議。專家們倡導，在現行法規政策之下，開發不指定用途的房地產信托產品，從代客融資走向代客理財，這樣房地產信托產品就不用受每期200份的限制，而且可以連續發行。在融資規模上，最好能允許5000億元以上的融資規模，在期限上則能規定在3年以上，據了解，國外房地產信托產品的期限都在8至15年以上。這樣由于發行量大、期限相對較長，就有利于房地產信托產品在市場上的流通。
他們已向有關部門呼吁，讓有一定資質和信譽的信托公司開展不指定用途和不受份數限制的房地產信托業務。
李曉東認為，房地產業的競爭取決于資金的多寡，而房地產信托將會成為未來房地產業重要的融資渠道，為房地產業帶來無限的商機。
未來，房地產業將會面臨一個重新洗牌的過程，大量的業內并購不可避免，實力較強的房地產開發商將成為機構運營商，就像股市中的機構投資者一樣。而在這一切的變化中，房地產信托將扮演重要的角色。
《國際金融報》 (2005年04月25日 第三版)
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