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透視中國房地產系列報道（五） 本報記者 張煒
說起中國房地產業現狀，從各方面來講都具“樣本”特質的上海是個不得不提的話題。那么，上海樓市究竟有沒有泡沫？政府出臺的“組合拳”能否給樓市降溫？這些問題不僅牽動著上海人的心，也牽動著國內外無數人的神經。
房價翻著個兒往上漲
數據最具有說服力。2001年上海只有4％的商品房每平方米售價高過8000元，而現在50％已超過此數，中心市區找不到10000元以下的房子。2005年4月10日12時的數據顯示，上海內環線以內今年以來的住宅均價為16809元／平方米，中環線與內環線間的住宅均價為11909元／平方米，內環線與外環線間的均價為7951元／平方米，外環線與郊環線間的均價為6398元／平方米，郊環線以外的均價為4599元／平方米。
到過上海的人知道，上海有一個內環線高架，內環線以內是傳統的市區，其面積還是相當大的。從中環線與內環線間的區域坐地面公交車到市中心人民廣場，大概需要1個小時左右。
再看另外一組數據，2005年3月上海成交的70平方米以下住宅共1277套，70至100平方米住宅共4553套，100至150平方米住宅共8803套，150平方米以上住宅共3218套。按目前上海工薪階層的購房習慣，過于偏郊的不適合，較多選擇內環線與外環線間，即均價為7000元／平方米至10000元間／平方米的住宅。70平方米以下的小房型不是購房的主流選擇，這也就意味著買一套住宅的總價可能在60萬至80萬元間。與2001年上海只有4％的商品房每平方米售價高過8000元相比較，現在購房的地段越來越偏郊，房價卻越漲越高。
美聯中國上海市場研究部的資料顯示，上海房地產在1998年進入低谷，空置率高，而房地產銷售額僅約473億元，住宅均價跌至每平方3096．5元。1999年始，成交量及成交金額每年遞增，至2004年，上海商品房全年銷售額已達2263．84億元，與1999年相比，升幅達379％，住宅平均價格亦升至每平方米6385元，是1999年的2．06倍。
樓市和股市的“蹺蹺板”游戲
上海房價的漲高，顯然包含了投資與投機推動的因素。上海福納市場咨詢有限公司去年年中公布的一項調查結果顯示：外來購房者比例現穩定在20％左右。而經過半年的跟蹤調查，上海房產市場的投資比例從2003年的15％－16％左右下降到2004年5月底的11％。2004年，境外人士購房約占上海市商品房成交量的3．85％。
有人認為，上海樓市中的投資與投機比例并不大，推動房價上漲的主要因素還是真實需求。可實際上，外來購房者與投資型購房起到了“鯰魚作用”；同時，在買漲不買跌的消費心理驅動下，上海房價因此而加速上漲。上海樓市和股市呈現出一種逆向運動，兩者演繹著“蹺蹺板”游戲。2001年以來的股市持續低迷，也吸引了大批投機性質的“熱錢”進入樓市。由于上海房價的迅速攀升，相當數量的“熱錢”已經嘗到了增值效應。
如同“溫水煮青蛙”，大部分房產投資者“在逐步升溫的鍋里依然歡快地跳著”。有的意識到風險的存在，但投機資金擅于“刀口舔血”，甚至不惜與政府出臺的樓市降溫“組合拳”進行博弈。然而，國外的經驗與教訓，已使政府看到了上海樓市的風險。不少國家房地產價格的泡沫化，曾相繼引發系統性金融危機，嚴重沖擊整個經濟。例如，日本的六大主要城市平均地價指數則由1986年的38．4，飚升到1991年的103．0，再下跌至2002年30．4，跌幅達70．5％，導致經濟低迷長達十多年之久，金融機構連連倒閉。
央行副行長吳曉靈日前指出，中國房地產企業對銀行貸款的依存度非常之高，所有的風險都放在銀行身上，但是銀行的錢主要來自老百姓，銀行的風險加大了，也就是社會公眾的風險加大了。
房地產新政意在引導回歸理性
到目前為止，政府出臺的“組合拳”屬于溫和型的，重點在于抑制炒作與投機，避免給真實需求的購房者帶來過大的負擔。例如，一年之內房地產轉賣，要按差額征收5％的營業稅，同時，按應繳納的營業稅稅額計算征收7％的城建稅、3％的教育費附加和1％的河道整治費。4月6日，上海銀行業徹底關上了“轉按揭”大門，迫使房產投資者還清貸款才能賣房。4月7日，上海工商部門出臺16條措施對房地產市場進行專項整治，房產中介、房產合同及房產廣告成為重點整治領域。
第一太平戴維斯上海公司董事長劉德揚在評價上海的房地產新政時稱，“近期一系列新政出臺，其作用主要表現在對市場的心理震懾方面。”顯然，利率提高及稅費上漲，還只是略微影響到購房成本。3月份，上海房地產開發貸款當月新增29．92億元，同比多增7．52億元；個人住房貸款當月新增68．08億元，同比多增2．69億元。這組央行上海分行的數據表明，雖然3月17日央行提高了房貸利率，但并沒有對本市居民的購房貸款產生太大影響，相反，上海市房地產貸款繼續保持較高增幅。
復旦大學房地產研究中心副主任華偉博士比較1993年宏觀調控中的樓市大跌后認為，與1993年不同，目前房地產市場還沒有“發病”，調控是一種預防性的措施，全社會、業主的代價更輕、收益更大。
雖然市場對于房地產市場究竟有沒有“發病”存在爭議，華偉的觀點代表了其中的一種。但無論房地產泡沫的爭議結果如何，可以肯定的一點是，此次宏觀調控并非以促使房價大跌為目的。政府更希望通過抑制投機及規范市場運作，來引導樓市趨于理性與溫和。2005年的上海與1993年的上海，開放程度及經濟基礎完全不同，況且大漲后出現大跌本身是政府防止的初衷。
上海樓市應該有望實現“軟著陸”，并可以減少工薪階層對房價上漲的抱怨。市政府已加大以配套商品房為主的中低價普通商品住房供應，今年全年確保新開工配套商品房1000萬平方米、中低價普通商品房1000萬平方米，并實現可預售2000萬平方米，以配套商品房為主的中低價普通商品住房供應占供應總量的比例達到65％。這兩個1000萬的舉措，對于規范房地產市場、抑制投機炒作、把房價控制在更合理的幅度上，將起到有力的調控作用。重要的不僅僅是上海房地產市場的供求發生了變化，而且可滿足工薪階層的購房需求。
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