4月5日，深圳國資從深物業(yè)000011退出，香港上市公司九龍建業(yè)0034,HK子公司卓見投資成為其控股股東。

    更早一點，去年年初，惠州德賽入主深萬山(資訊 行情 論壇)、汕頭聯(lián)泰參股深長城，在這些由深圳市政府推動的國企重組中，深圳老牌房企占到重組比例的近1／5,但如此龐大的行業(yè)重組中，卻意外地沒有深圳本土民營房企的身影。

    “收購房企還不如收購工廠。”深圳某地產(chǎn)民企副總說，“工廠的廠房用地還有些價值，但房企沒有土地，就成了空殼。而且，兼并國企，往往還要兼并債務(wù)等一系列包袱。”

    這番話或許某種程度上，反映了深圳本土房企為何在國有房企重組中屢屢缺席的原因。昔日在資本和土地市場上光鮮亮麗的老牌房企們，在深圳大量的民營房企眼里，竟落到連重組也毫無意義。

    重組的顧慮

    在原市屬36家上市公司重組方案中，建設(shè)投資控股公司旗下深長城(000042)、深振業(yè)(000006)、深天健(資訊 行情 論壇)(000090)、深萬山(000049)、深深房(000029)、深物業(yè)(000011)、深天地(000023)7家占近1／5,而它們均以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主業(yè)，統(tǒng)稱為“建設(shè)控股系”；其中前3家因國有股比重過大而被要求減持，深物業(yè)與深深房按計劃須整體出讓控股權(quán)。

    據(jù)了解，深深房和ST物業(yè)由于國有股比例過高，歷史負擔(dān)沉重，矛盾比較復(fù)雜，加之資金短缺，存量資產(chǎn)質(zhì)量較差，導(dǎo)致多年經(jīng)營困頓。原先希望參照云天化(資訊 行情 論壇)等公司的操作方式實行國有股回購來降低股本，將呆滯的不能創(chuàng)造利潤的資產(chǎn)化解，再推進重組，但由于國有股減持整體方案已被擱置。

    近一年來，隨著深物業(yè)在剝離不良資產(chǎn)方面取得實質(zhì)進展，重組也得以進一步推進。“相比深深房，深物業(yè)還算好的。”某中介公司高管評價，“深物業(yè)還有幾塊地。”

    目前，深物業(yè)擁有17.71萬平方米深圳皇崗口岸土地、2.64萬平方米深圳冬瓜嶺土地、海南海甸島2.89萬平方米土地，兩塊于2007年竣工的在建項目，面積超過20萬平方米，還有多塊竣工項目存貨。

    九龍建業(yè)方面表示，收購深物業(yè)是其進軍內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)的重要一步，深物業(yè)擁有多塊黃金地段地產(chǎn)項目，并且擁有了解內(nèi)地市場的團隊。

    但業(yè)內(nèi)人士分析認為：“九龍建業(yè)看中的是深物業(yè)的殼資源，進軍地產(chǎn)業(yè)是假，借道重組進入國內(nèi)資本市場為真。”從雙方協(xié)議可看出，深物業(yè)主業(yè)已被置換。根據(jù)協(xié)議，在一年內(nèi)，九龍建業(yè)將向深物業(yè)投入不少于人民幣5億元的優(yōu)質(zhì)重組項目，包括高科技汽車環(huán)保凈化器項目、金融服務(wù)及財務(wù)管理、處理不良資產(chǎn)項目、自來水和熱電等項目。

    “深房重組的難度大過物業(yè)，深房基本上沒有土地了。”上述中介公司高管認為。又據(jù)深房日前發(fā)布預(yù)虧公告，去年預(yù)計虧損1.4億。

    如果說深房、物業(yè)因其無土地儲備而被業(yè)內(nèi)看淡，那資產(chǎn)與經(jīng)營情況相對較好的振業(yè)、天健、長城應(yīng)該還算有較好重組價值。

    “國企錯綜復(fù)雜的關(guān)系，讓民企心存顧慮。”現(xiàn)任職于一知名民企的總經(jīng)理透露，其供職國企時曾參與過國企重組，“國企重組并非公開、透明，涉及到許多利益集團。例如，某國企想聯(lián)合某家企業(yè)重組，但很多人都想進來，于是大家比重組的人的關(guān)系、權(quán)利的分配，不行的話就回避，拖上一兩年也是常事。”

    “如果這些企業(yè)引入的不是真正的產(chǎn)業(yè)投資者，那么這樣的改制對公司發(fā)展不會有根本的轉(zhuǎn)變。”該人士表示。

    國企之病

    由于特殊的歷史原因，深圳的國有房地產(chǎn)企業(yè)較多，“在市屬上市公司中有1／3都是房地產(chǎn)企業(yè)”。這些企業(yè)擁有民企渴望的融資通道、充足的土地儲備和優(yōu)惠的政策。

    但隨著房地產(chǎn)行業(yè)的市場化，這些國有房企在發(fā)展和機制方面出現(xiàn)了明顯的滯后傾向。從近兩年深圳市房地產(chǎn)銷售面積與金額的排名來看，這些國營開發(fā)企業(yè)的業(yè)績直線下滑。根據(jù)2003、2004兩年房地產(chǎn)企業(yè)排行榜顯示：萬科、招商、華僑城這三家股份制企業(yè)都穩(wěn)居前三位；同時，進入去年前十名的卓越、星河、富通、綠景則都是民營企業(yè)；與之相對應(yīng)，目前在前十名中老牌國有房企僅存長城與城建集團兩家。

    “體制是最大的問題，”招商地產(chǎn)(資訊 行情 論壇)某高管說，“國企的負責(zé)人都是政府任命，總經(jīng)理是政府處級干部，沒有明確的激勵機制，做好了升官，做壞了也不負責(zé)，幾年任期一完，撈光就走，誰會用心去做呢？”

    擁有優(yōu)質(zhì)的市場資源，卻沒有相應(yīng)的激勵機制，這直接導(dǎo)致“腐敗產(chǎn)生”，去年中深振業(yè)原總經(jīng)理為還賭債受賄近200萬被判刑。這只是個案，更普遍的行為則表現(xiàn)為“企業(yè)高層把資源，尤其是土地通過市場和非市場化的手段將其變相轉(zhuǎn)移”。

    “夾在招商蛇口和華僑城的南油地產(chǎn)為何去年不得不以重組告終？”招商局該人士認為前南油集團是最好的例子。南油曾是深圳最大的“地主”，擁有深圳市劃撥的南山區(qū)大部分土地，但這些土地大多以各種方式賣給民營企業(yè)開發(fā)，而南油自始至終也沒做出一個像樣的項目。而該片區(qū)也被分割得零零星星，未形成如招商蛇口、華僑城的片區(qū)整體開發(fā)能力，這也是深圳市政府一直比較遺憾的。

    或許還有一個原因。有人認為這批房企均是在1992、1993年國內(nèi)宏觀調(diào)控房地產(chǎn)泡沫后，開始走下坡路的。據(jù)上述中介公司總經(jīng)理回憶，在1992、1993年時，這批房企在政府支持下上市，“圈了不少錢，但必須為圈來的錢找出路，而國企決策機制導(dǎo)致盲目投資，當(dāng)時他們到內(nèi)地圈了大批地。泡沫破滅后，國企不允許壯士斷臂，就只能挺著，十幾年過去了，土地成本也翻了好幾倍，開發(fā)也虧，不開發(fā)也虧。”

    該人士認為資金鏈只是表面的問題，根子還在體制。“同樣遭遇泡沫，為何萬科能走出來？萬科可以做到好就繼續(xù)做，不好就撤。但國企誰敢決定把地低價賣出去，誰能負這個責(zé)？1個億的土地，不去動它，在賬上至少還是1個億。”

    同時，決策機制緩慢，使國企喪失許多市場機會。分析人士認為，當(dāng)年對于市場氣氛缺乏足夠的敏感使其終未遭致重創(chuàng)，而“萬科當(dāng)時卻趕在宏觀調(diào)控前發(fā)了B股，圈了好幾億，從而逃過這一劫”。

    困局：無地開發(fā)

    在外界看來，長城、振業(yè)、天健還算日子過得比較舒服的，這幾家公司也總算有幾個拿得出手的項目，例如長城盛世、天健世紀(jì)花園、振業(yè)翠海花園等。

    但從去年底到現(xiàn)在，長城、振業(yè)、鵬基、桑達這些餓極了的老牌國企頻繁且集中出現(xiàn)在深圳市房地產(chǎn)交易中心。“這些公司的土地已經(jīng)開發(fā)得七七八八，面臨無地開發(fā)的局面。”某業(yè)內(nèi)人士說。

    2004年12月30日，在深圳市土地房產(chǎn)交易中心，深圳市寶安區(qū)觀瀾及沙井共3宗土地使用權(quán)成功出讓。此次土地的拍賣，由于地塊占地面積都不大，萬科、招商這些品牌房企都沒有參與拍賣，參加觀瀾和沙井地塊拍賣的是桑達、長城、中航、鵬基等老牌國有房產(chǎn)企業(yè)。

    長城地產(chǎn)參與競拍者說，長城是因為在深圳已經(jīng)沒有土地，所以急切拿地。而拿到沙井地塊的桑達地產(chǎn)，其負責(zé)人也表示，桑達目前除了舊城改造項目，就只有寶安一塊地尚未開發(fā)，目前基本也是等米下鍋。

    招拍掛方式終結(jié)了土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓，國企失去了最大的土地政策傾斜，國企與民企站在了同一起跑線上。

    既然市場公平，國企完全可以憑實力拿地，又何以要面對無地動工的困局呢？國企的體制劣根性最終在拿地一關(guān)中也暴露無遺。

    “拍賣過程中，民企可以授權(quán)某高層，在設(shè)定底價線上自行決定；國企雖然也會定一個底價，但決策者的底價通常會定得比較保守，一到現(xiàn)場就被破底，所以經(jīng)常在拍賣現(xiàn)場看見國企要幾個人商量才敢舉牌，因為萬一舉錯，誰也負不起責(zé)。”

    在此前平湖地塊拍賣現(xiàn)場，就生動地表現(xiàn)出這一幕。振業(yè)和鵬基與和記黃埔下屬公司新中盛進行了激烈“搏斗”，特別是鵬基，急切拿地的欲望就寫在臉上，和新中盛互不相讓，幾次在拍賣師將落槌的時候舉牌，可見其猶豫卻又拿地心切的心情。

    “同樣是拿地，國企與民企下的功夫完全不一樣。”某民企老總說，“民企會做一年半年的準(zhǔn)備，但國企可能就開幾個會，甚至連地盤周圍情況都摸不清。”

    該人士更尖刻地指出，即使這些表面看來風(fēng)光的企業(yè)也面臨很大的危機，“別看他們還在積極拿地，這只是業(yè)績的需要，而不是為企業(yè)長遠發(fā)展考慮。”

    而國企信用的缺失，讓國企進一步陷入銀行惜貸的境地，加重了國企拿地的負擔(dān)，“搞得向銀行貸款都要走關(guān)系。”

    “深圳某國企1993年在上海一擲萬金購地，市長、區(qū)長接待，警車開道”的盛況對現(xiàn)在的國企地產(chǎn)商來說，已經(jīng)成為歷史。