居住主導論認為上海市場基本正常,居住需求遠遠大于投資需求；投資主導論則認為上海投資屬性已經超過應有和正常比例,成為主導力量。筆者認為,對市場性質看法的分歧是造成一切分歧的根本所在。

    政府有形之手的目的就是要確保居住屬性在與投資屬性的較量中最后獲勝。因此上海調控樓市需要的不僅僅是普通降溫藥,更需要的是能夠弱化投機強化居 住的特效藥。當前上海市場中最大的投資及投機力量可能是來自于賭人民幣升值的國際熱錢。目前的調控對國際熱錢毫發無損,如果調控能夠盡快到位使市場盡快向居住主導型靠攏和回復,可以為平行的多元化市場的建立、為居住重心的戰略轉移、為市場結構的優化贏得寶貴的時間。

    最近在中央的全局要求和安排下,上海出臺了一系列調控樓市措施,并明確表示這些措施"既不是開始也不是結束,還要按照市場變化,不斷地適時地進行調控"。人們對已經出臺的措施各抒己見,莫衷一是。毫無疑問這樣的討論是有積極意義的,可以達到群策群力,兼聽則明,提高調控效果的目的。

    筆者認為,目前的措施能否見效,下一步還應出臺哪些措施,關鍵在于對目前市場狀況的準確把握。對市場性質看法的分歧是造成一切分歧的根本所在。

    截然不同的兩種觀點

    房地產市場具有居住和投資兩種屬性,居住是第一位的,是基礎。為居住買房是市場的"優質資產",并無泡沫；而為投資買房、尤其是短期買進賣出則是"劣質資產",存在泡沫。人們在這些方面的認識并沒有太大的差異。但目前上海市場依然是居住為主還是已經轉變為投資為主,市場主導力量是什么,后續資金主要來源是什么,房價上漲主要動力是什么,對這些問題卻大有爭議或者是看法截然相反的。

    以全面掌握市場和分析資料的上海房地局為代表的觀點認為,"2004年上海本地居民自住型購房比例大幅度提高,第三季度達到85%,第四季度進一步提高,目前廣大普通居民改善型居住需求十分強勁,這種需求將成為今后一段時間上海市場發展的主要動力"。以高瞻遠矚,及時掌握國際動態的摩根斯坦利謝國忠為代表的一些分析家則認為,隨著房價進一步高升,"上海本地人已經邊緣化從屬化,市場的重要參與者已經不是本地人,先是臺灣人、香港人,接著是新加坡人,現在發展到歐美人、澳洲人、日韓人。從過去與上海有千絲萬縷的華人華僑、歸國人員發展到純粹為了投資的外籍人"。顯然,這兩種觀點各居"居住主導論"和"投資主導論"一端。

    居住主導論認為上海市場基本正常,居住需求遠遠大于投資需求(尚未達到國際警戒線),房地產這個"葫蘆"依然保持"下大上小"的正常狀態和位置；投資主導論則認為上海投資屬性已經超過應有和正常比例,成為主導力量,房地產這個"葫蘆"已經頭重腳輕,甚至頭腳倒置。

    尖峰時刻的對峙

    上海是中國為數極少的幾個投資與居住屬性早已過了"和平共處"階段的城市,目前兩大屬性處在嚴重的對立之中。連續多年房價飆升造成上海房地產的投資屬性急劇膨脹,嚴重打擊了居住屬性,尤其是打擊了本地居民的居住需求；房價早已和居民收入、租賃價格以及貸款利息沒有多大聯系,與正常市場(居住型市場)下的理念和邏輯沒有多大聯系。當越來越多的人買不起房或者只能往郊區和遠郊"推進"時,市中心新建商品房每平方米17000元的均價仍然引發眾多投資客的追逐,幾千人搶購幾十套房子的情況依然經常發生。由此看來,上海市場偏離或傾斜程度已經非常大,穩定性和健康性已經大受傷害,這是不爭的事實。

    任憑市場"無形之手"發揮作用,最終結果必然是投資戰勝居住屬性,占據主導地位。

    我們知道,地產市場特有的兩大屬性,造成買方不僅不能形成與賣方抗衡的強大力量(與其他消費品市場截然不同),而且因購買目的不同,劃分為居住購買和投資購買"兩大陣營"。兩大陣營的利益不盡相同,"尖峰時刻"更是截然不同。在投資需求與開發商"聯手"拉動價格下,居住屬性勢單力薄日漸衰退,形成賣方市場下的強勢投資屬性和弱勢居住屬性兩極分化的態勢。

    投資與居住屬性對立和分化必然造成兩元結構,而兩元結構進一步加劇造成居住屬性邊緣化和從屬化。

    市中心的高房價將絕大部分本地居住需求排除在外,由于供不應求(供需比例為1:1.19)房價繼續快速大幅飆升,為敢于火中取栗、希望撈上最后一把的投機客提供良機。郊區和遠郊雖然更大規模地造房,但是由于缺乏配套和房價不菲,居住重心的轉移和轉換尚未能達到預期效果。因此郊區和遠郊市場相對較低的房價不僅沒能拉低房價總體水平(上漲的遠遠大于和快于下降的,實際上截至目前,上海樓市只是上漲放緩還不是絕對下降),而且由于明顯的供過于求(供需比例為1:0.78),遭遇銷售瓶頸和房價面臨壓力,形成整體市場中內熱外冷,內漲外滯大不相同的兩元結構和兩元走勢,造成強者更強弱者更弱不可逆轉的態勢。

    有形之手及時施力

    好在上海市政府看到問題所在,無形之手之外加入了有形之手。上海市政府在年初"兩會"上就提出"以居住,市民消費和普通商品住宅‘三為主’"的市場原則和"滿足消費,規范投資,抑制投機"的發展方針,就是希望通過對市場不同需求采取"先后、重輕、抑仰、以及滿足、規范和抑制"等方式,達到調整結構平衡機能,往"葫蘆"底部加力,使緩慢傾斜的"葫蘆"重新恢復正常的目的。毫無疑問,這樣明確的表態及領先的政策措施,也從另一方面說明上海市場的特殊性。

    政府有形之手的目的就是要確保居住屬性在與投資屬性的較量中最后獲勝。因此上海調控需要的不僅僅是普通降溫藥,更需要的是能夠弱化投機強化居住的特效藥,需要"定向爆破"和"珈瑪手術",在對投機需求進行爆破和開刀的同時,嚴格保護和加強居住屬性和需求,決不能"未及曹操卻大傷黃蓋",與弱投機強居住的初衷背道而馳。顯然,目前采取的加息,增加首付和貸款難度等普通降溫藥,首先傷害的是居住屬性而不是投資及投機屬性。因此無論在何時何地,相對居住需求,投資需求不僅財大氣粗而且經驗老到,應對調控余地大能力強。

    目前出臺的措施中,對居住不滿一年房屋出售征收5%營業稅,進一步減少第二套以上購房貸款比例,以及在二手房交易及轉按揭過程中嚴格程序加強管制等屬于特效藥。除了5%營業稅直接指向投機需求外,其他措施仍屬嚴肅政紀規范市場的范疇,換句話說,是恢復本該恢復的東西,補上本該補上的漏洞。中國房地產是一個新興市場,前一段時間執行的很多政策帶有不成熟不完善的標記。舉例來說,在相當長一段時間里,上海二手房交易幾天"搞定"(包括轉按揭和合同送進交易中心),如此快捷簡便的程序為各種違法違規創造了條件,新規定后也只需要幾周時間。在美國,從簽約到過戶(CLOSING)一般需要兩個月時間,其中查證核實地契及產權就需要一個多月時間,而且必須在雙方律師陪同下完成,銀行還有自己專門的律師。房地產買賣是一項攸關生家性命的大交易,是很多人一生中最大的投資,豈能如同兒戲！前一段時間,上海一個人一年中買進賣出幾十套房子,一個人名下貸到幾千萬貸款,在成熟市場看來,如同天方夜譚不可思議。

    雖然征收5%營業稅矛頭直指投機,但是限定時間太短且力度太弱。房地產是一個投入大、費用多和變現難的投資,按照國際定義五年屬于長期投資,三年屬于中期投資,一至三年屬于短期投資,一年以下只能說是投機。除了日本及中國香港樓市的瘋狂年代,世界上任何地方想一年中就賺到足夠利潤,簡直就是白日做夢！面對5%征稅,投機客的對策一是賺得到就不在乎(目前內外勾結幾個月賺取20%暴利的情況依然存在。有一個案例是中介幫助投機客拿到所要的房子收取不入帳的35萬元"傭金",可見暴利之大！),二是熬過幾個月夠到一年就能分文不繳。這項措施迫使投機"短線變長線",有利分散風險,無疑這是正確的。但是在當前特定情況下可能引發更大問題。

    狙擊國際熱錢更是關鍵

    當前上海市場中最大的投資及投機力量可能是來自于賭人民幣升值的國際熱錢。去年10、11月在境內投資受到遏制和退卻的情況下,國際熱錢席卷而來,造成新一波(主要是市中心)房價快速上漲,同時激發國內投資及投機再次卷土重來跟風追漲。面對人民幣升值和市中心進一步供求失衡房價飆升"兩者相加"后的巨大利益和強大勢力,5%稅收簡直就是"毛毛雨",只有一些"嚇制"作用而沒有真正利益上的"遏制"作用。由于國際熱錢基本上不向內資銀行貸款,所以最近一切有關銀行放貸的限制只是限制了境內客戶,對國際熱錢毫發無損,使境內和國際購房力量對比進一步傾斜。人們迫切希望更多更重的針對人民幣升值而來的投機資金的特效藥出臺。

    從理論上說只要沒有崩盤,調控總有希望。問題是如果調控遲遲不到位,尤其是在當前人民幣升值預期下國際熱錢"強勢壓境"情況下,可能使上海房地產這個"葫蘆"傾斜速度更快,離投資主導型更近一步,使調控更加困難。如果調控能夠盡快到位,確實起到"弱投資強居住"作用,使市場盡快向居住主導型靠攏和回復,可以為平行的多元化市場的建立,為居住重心的戰略外移,為市場結構的優化贏得寶貴的時間。

    兩種市場轉折結果大不一樣

    對此人們拭目以待。不過有一點可以肯定,不管什么原因,居住主導型市場出現轉折,轉折的過程是緩慢的,需要各種市場力量經過反復較量,才能決定勝負"扭轉"走向,而且下調幅度不會很深；如果投資主導型市場出現轉折,就會一步"登天",這一步就是有無增量資金(這和博弈型的股票市場完全一樣)。如果增量資金繼續源源不斷入場,房價得以繼續高升,投資客繼續愿意持有,市場不會倒向。但是一旦(不管何種原因)增量資金中斷,房價不能進一步上漲,"甩盤"就將大量涌現,導致供求倒轉和市場逆轉。在巨大的"砸盤"下,居住需求不僅根本無力托起而且必然跟著投資需求一起逃亡,由此而來的市場轉折及后果與前一種轉折不可同日而語。

    為什么兩種市場轉折結果大不一樣,問題又回到對市場性質的討論上。同樣"摔一跤",對一個體格健壯的人來說,爬起來拍拍塵土就能走了；對一個嚴重缺鈣骨質疏松的人來說,則傷筋動骨。居住主導型市場"質地良好"并無多大泡沫；投資主導型市場"外面雖還留著架子,內囊卻已經挺上來",而且"欠帳"越多逆轉來得就越快,逆轉幅度也就越大。