"兩會"之后,政府推出了一系列被形象地稱之為"十二道金牌"的控制房價過快增長的政策措施,顯示出其調控房產市場的決心。房產市場在出現短暫性的恐慌之后又趨于平穩,盡管目前這些政策措施仍未產生什么實質影響,房價"依然如故"地延續著上漲趨勢,但我們仍要提醒大家,中國房地產市場可能進入大調整周期。由于調控的滯后性,目前房價仍處于上漲或者說高位運行的態勢。對此,很多人不解,他們總是在問:房價到底會不會跌?跌起來是慢慢地跌,小幅地跌,還是大級別、大幅度地跌?更多的人則相信房價還要漲,甚至 認為會越調控越漲。其實,現在的房市狀況有點類似于2001年中國股市的情形。在經歷了2000年全年和2001年上半年的大幅沖高之后,上證綜指從1200點升到了2200點,短短的一年多時間里,升幅幾乎達到了一倍。盡管當時股市平均市盈率已高達60倍,但還是有大量資金"蜂擁而來",由此形成了后來被稱之為"股市泡沫"的現象。那時,要單純靠市場自身回歸理性并擠掉"泡沫",簡直是難以想象的事情。正像今天的房市一樣,那時政府也相繼出臺了一系列調控股市的政策措施,但股市根本就不領會這一政策信號。只有當2001年"市價減持國有股"的說法出臺并成為引發中國股市出現大調整的轉折點之后,調控股市的政策組合拳才開始顯現其巨大的作用和影響。

    盡管我們不能簡單地將股市擠泡沫與目前的房市擠泡沫進行類比,但房市泡沫在一系列調控措施出臺后加速形成的現象與當時股市出現泡沫時的情形非常相似。在短短的兩三年時間里,中國一般城市的房價上漲幅度已超過一倍以上,上海等長三角地區的房價更是上漲了兩倍以上。如同股市最后的瘋狂根本就不理會政策信號一樣,狂熱的房地產市場要靠自身進行理性調整也是不可能的。正如曾經因為一句"非理性繁榮"而導致股市應聲大跌的格林斯潘在網絡股泡沫破滅之后,面對人們指責他為什么沒有及時調控時所說的那樣:只有當泡沫破滅時,我們才知道泡沫的存在。連握有華爾街生殺大權的格老在股市出現瘋狂時,也只能以此來慨嘆自己的無能為力,更何況今天我們所面對的是流動性更差的房市的"非理性繁榮"呢?

    股市有一句諺語:大漲之后必有大跌。房市的流動性雖然不如股市那么高,但市場的價格運行規律卻是一致的。房價狂升之后也必然會出現大調整,只是現在我們還無法精確地預期什么時候大調整才會真正出現,我們也不知道哪一條調控措施會導致房市出現如股市那樣的"國有股減持"效應。不過,可以預見的是,越是市場不理會,政策調控的力度也會越來越大。因此,房價出現大的波動只是早晚的事情。

    從目前看,中央政府正在嘗試改變地方政府追求GDP增長的政績考核指標,并引入新的土地管理政策,以此來杜絕地方政府操控房地產市場的非市場化現象。在貨幣政策調控方面,央行也已出臺了一些溫和的調控措施,而日后美元的加息進程會推動人民幣利率上升,利率變動趨勢將會對中國房地產市場波動產生深刻的影響。此外,政府還在考慮動用或已經開始動用稅收和行政等手段來進一步調控房地產市場。這一切都表明,政府調控房市的力度在不斷加大。盡管目前從數據看,房市并沒有所反映,但政策效應的組合影響將隨著房市承受力的不斷惡化而逐漸體現。

    事實上,房價的快速上漲已經導致這一市場的承受力在不斷惡化。我們不妨以房價和收入比這個指標來說明。目前,中國一般城市的這一指標已超過了10:1,上海更是超過了20:1。上海的這一比率甚至超過了香港1997年房地產泡沫破滅前的16:1。如果與歐美國家的3至6倍相比,這一比率則可以說是高得驚人。當飆升的房價遠遠高出當地居民收入增長時,房地產市場的承受力就會快速下降,這也預示著房價大調整是不可避免的。當然,人們還可以舉出很多支撐目前房價高企的理由,例如人口增長、經濟增長、城市化、低利率政策和土地供應減少等,但問題是,這么高價位的住房會有誰來購買呢?也許你會說,不是有來自海外或外省的買家嗎?確實,這部分買家推高了當地住房價格,這一投機性需求也給房地產市場注入了強勁的流動性。不過,一旦有風吹草動(如政策調控),這一流動性就會迅速消失,房價也會隨之大幅調整。香港房價跌幅曾超過60%的慘痛經歷就是一個經驗教訓。

    更值得關注的是,由于房地產市場與股市存在著一種此消彼長的競爭性關系,當目前政策的導向是遏制股市持續下跌的趨勢并反向調控房市時,日益高漲的房市出現趨勢逆轉也就為時不遠了。