建設(shè)部九大命題考問開發(fā)商 觸及行業(yè)焦點(diǎn)

　　作者：謝紅玲，厲林�牼庉嫞汉钛┥�

　　自3月26日國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》后，各地政府及中央各級(jí)主管部門都緊急行動(dòng)起來。據(jù)業(yè)界人士透露，3月29日，建設(shè)部邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)部分知名企業(yè)家召開“房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)座談會(huì)”。建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾在此次會(huì)上明確提出了關(guān)于市場(chǎng)形勢(shì)、房?jī)r(jià)、中低收入人群住房保障、拆遷補(bǔ)償?shù)娇罩寐实壬婕胺康禺a(chǎn)不同方面的9大問題，要求開發(fā)商 作答，部分未能到會(huì)的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)則收到了書面作答的通知書。記者在采訪中了解到，近期，許多開發(fā)商都對(duì)此進(jìn)行了認(rèn)真的答復(fù)。

　　開發(fā)商普遍評(píng)價(jià)，這些問題個(gè)個(gè)觸及行業(yè)焦點(diǎn)，關(guān)乎行業(yè)發(fā)展前景和政府決策的準(zhǔn)確性，顯然建設(shè)部希望通過廣泛調(diào)研對(duì)市場(chǎng)做出相對(duì)準(zhǔn)確的判斷，找到癥結(jié)有效治理。據(jù)悉，除了召集開發(fā)商座談，建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)還召集部分專家、學(xué)者就當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)進(jìn)行了討論。

　　雖然作為一方利益代表的開發(fā)商的言論通常會(huì)有巧言維護(hù)自身利益之嫌，但開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的體察、對(duì)行業(yè)的透徹了解確實(shí)非普通人所能及，想必作為行業(yè)主管部門的建設(shè)部對(duì)此也早有心理準(zhǔn)備，召集座談會(huì)的目的也是為了“兼聽則明”。目前建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)對(duì)座談的結(jié)果還未表態(tài)，但政府在決策前廣泛調(diào)研體現(xiàn)出的科學(xué)決策精神，讓我們有理由相信，未來政府做出的行業(yè)調(diào)整動(dòng)作會(huì)更精準(zhǔn)。

　　調(diào)控樓市的八點(diǎn)建議

　　顧云昌(中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng))：

　　2004年宏觀調(diào)控，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，主要是控制了投資(供應(yīng))增速，使商品住宅需求增速的回落遠(yuǎn)慢于供應(yīng)增速的回落。而需求增速的回落，主要通過減少拆遷需求實(shí)現(xiàn)的，抑制投資性需求(炒樓)只在少數(shù)城市，對(duì)總體影響不很大。

　　2005年調(diào)控樓市，需要從供應(yīng)和需求兩方面一起抓。第一，新增商品住宅的供應(yīng)量仍應(yīng)保持較快的增速，同時(shí)擴(kuò)大二手房和租賃房的房源。2004年商品住宅竣工面積同比增長(zhǎng)2.3%，遠(yuǎn)低于2003年21%的增速。根據(jù)目前仍然旺盛的市場(chǎng)需求，新建商品住宅竣工面積的增長(zhǎng)速度不宜低于10%。為此提出八點(diǎn)建議：

　　一是商品住宅開發(fā)用地要予以保證，爭(zhēng)取做到相對(duì)充足和提前供應(yīng)。防止“饑餓性”供應(yīng)住宅用地。一些城市的實(shí)踐表明，出現(xiàn)一二年的“饑餓性”供應(yīng)，造成土地市場(chǎng)的供不應(yīng)求，極易形成商品住宅的供應(yīng)緊張，從而推動(dòng)數(shù)年房?jī)r(jià)持續(xù)上升。2004年和2005年一季度供應(yīng)土地和開發(fā)土地面積增速縮減和總量減少的情況不容樂觀，應(yīng)當(dāng)設(shè)法盡快加以彌補(bǔ)。

　　二是地方政府“以地生財(cái)，以地多贏利”的思路要改變，有意控制和減少住宅用地供應(yīng)量，以促使地價(jià)和房?jī)r(jià)快速上升，增加地方財(cái)政收入的做法更不可取。

　　三是各地政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)后，亟待提高土地儲(chǔ)備和管理的能力。同時(shí)，在盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發(fā)上下足夠的功夫。

　　四是現(xiàn)實(shí)情形是人均建設(shè)用地城市居民只是農(nóng)村居民的一半。因此，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程是節(jié)約耕地的最佳途徑之一，需要解決的問題是讓農(nóng)民進(jìn)城后住下來，真正成為城市居民，從而把農(nóng)村的宅基地騰出來。同時(shí)要探索并加快“農(nóng)轉(zhuǎn)非”用地制度改革。

　　五是拆遷規(guī)模嚴(yán)控后，拆遷效率有待提高。目前，拆遷進(jìn)度慢已嚴(yán)重導(dǎo)致住宅開發(fā)速度的放慢和年供應(yīng)量縮小。

　　六是對(duì)普通商品住宅的銀行貸款，不宜再進(jìn)一步的收緊，既要加強(qiáng)監(jiān)管，又要適度發(fā)展，采取不緊不松的信貸政策。

　　七是二手房市場(chǎng)不夠活躍的城市，要加快發(fā)展和盤活，更多滿足中低收入家庭需求，同時(shí)租賃房市場(chǎng)亟待發(fā)展規(guī)范。

　　八是早日計(jì)劃和實(shí)施為進(jìn)城農(nóng)民提供合適的住房。

　　市場(chǎng)供不應(yīng)求的現(xiàn)象值得警惕

　　任志強(qiáng)(北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁)：

　　針對(duì)建設(shè)部的問卷，北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)認(rèn)認(rèn)真真寫了一篇萬言書，觀點(diǎn)一如既往的尖銳。

　　任志強(qiáng)認(rèn)為，全國(guó)住宅生產(chǎn)量在過去10年中的年增長(zhǎng)率僅為3.2%，并未在生產(chǎn)總量上出現(xiàn)過過度增長(zhǎng)的現(xiàn)象；而同期住房分配貨幣化的逐步落實(shí)使人們的住房購買力大大增強(qiáng)，地方政府大量征地、大面積拆遷制造了大量的強(qiáng)制性需求。所以，這10年住宅市場(chǎng)基本保持了供求平衡。而當(dāng)前市場(chǎng)正步入一個(gè)需求增長(zhǎng)加速而供給制約加大、總量供給不足、矛盾日益凸顯的階段，值得警惕。

　　對(duì)實(shí)施宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策產(chǎn)生的后果評(píng)價(jià)，任志強(qiáng)甚至用了“嚴(yán)重”一詞。他的理由是政策出臺(tái)后首先破壞了商品房市場(chǎng)供給的預(yù)期，引發(fā)了商品房供給減少，供求關(guān)系惡化的預(yù)期和房?jī)r(jià)必然上漲、買漲不買落的預(yù)期。在地價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系上，任的觀點(diǎn)是“在非市場(chǎng)化、特別是政府壟斷性控制土地資源分配的情況下，土地的價(jià)格會(huì)推動(dòng)房子的價(jià)格”。任在文中還提出，想用市場(chǎng)化和商品房解決中低收入家庭對(duì)住房的需求和預(yù)期問題，從根本上就是不可能實(shí)現(xiàn)的錯(cuò)誤概念。

　　他認(rèn)為，應(yīng)該將中等收入與低收入家庭的住房需求與預(yù)期分開解決，有關(guān)部門應(yīng)該用國(guó)務(wù)院的文件重新明確中國(guó)的住房制度體系。

　　開發(fā)商暴富的秘密在于高額投資回報(bào)

　　張寶全(今典集團(tuán)董事長(zhǎng))：

　　張寶全透露，近幾年地產(chǎn)商在財(cái)富榜上屢屢出現(xiàn)，是因?yàn)?·31以前，中國(guó)地產(chǎn)可以以小博大甚至空手套白狼，所以投資回報(bào)率高是中國(guó)地產(chǎn)商暴富的秘密。但8·31以后，這種暴富神話就不可能再有了。

　　張寶全認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲首先是國(guó)家經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)所帶來的。此外，產(chǎn)品升級(jí)對(duì)房?jī)r(jià)的影響也不可忽視。自去年開始很多開發(fā)商開始供應(yīng)精裝修房，把裝修成本也計(jì)入了房?jī)r(jià)，至少拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲10%。

　　張寶全還指出，當(dāng)前人們對(duì)房?jī)r(jià)缺乏科學(xué)判斷�！捌骄�房?jī)r(jià)”的提高和房?jī)r(jià)提高是不同的兩個(gè)概念。平均房?jī)r(jià)的變數(shù)是由房地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)提高和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生變化帶來的。另外房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷一個(gè)慣用的手法是“低開高走”，所以也不能因?yàn)槟承╉?xiàng)目在開盤后的一段時(shí)間內(nèi)價(jià)格升高就此判定房?jī)r(jià)異動(dòng)。能夠比較準(zhǔn)確地反映房?jī)r(jià)走勢(shì)的應(yīng)該是指數(shù)，應(yīng)該選擇同一地區(qū)幾個(gè)代表性產(chǎn)品，觀察其在不同時(shí)間的交易價(jià)格變化求平均值進(jìn)行計(jì)算。當(dāng)前的數(shù)據(jù)，通常讓人們像“瞎子摸象”一樣以偏蓋全。

　　論及對(duì)宏觀調(diào)控措施成效的評(píng)價(jià)，張寶全認(rèn)為一個(gè)重要問題是中國(guó)不同地區(qū)發(fā)展不均衡，而政策不區(qū)別對(duì)待，這是不公平的，也是不利于國(guó)家發(fā)展的，應(yīng)該對(duì)低于平均房?jī)r(jià)的城市和地區(qū)繼續(xù)實(shí)行優(yōu)惠政策。他還著重提出，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，市場(chǎng)秩序不是靠行政法規(guī)來維持的，而需要法制的保護(hù)。政府把對(duì)不同人群的支持和平衡與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展混為一體不行。政府的福利和保障不能由市場(chǎng)來解決�！叭绻�希望依靠行政處罰來建立公平的市場(chǎng)環(huán)境，那一定會(huì)亂了套”，張寶全如是說。

　　新聞背景

　　建設(shè)部九大命題

　　1.對(duì)照國(guó)發(fā)��2003��18號(hào)文件提出的“房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定”的宏觀調(diào)控目標(biāo)，如何來評(píng)價(jià)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)？

　　2.當(dāng)前出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控措施成效如何？

　　3.如何評(píng)價(jià)房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系問題？地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)現(xiàn)實(shí)影響有多大？

　　4.當(dāng)前開發(fā)商利潤(rùn)空間有多大，土地價(jià)格上漲帶來的增值收益有多大？誰受益？

　　5.如何解決當(dāng)前中低收入家庭對(duì)住房的需求和預(yù)期問題？誰對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)？責(zé)任如何負(fù)？不同利益主體應(yīng)負(fù)社會(huì)責(zé)任的范圍和程度如何界定？

　　6.空置率的真相是什么？空置率能否作為房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)價(jià)指標(biāo)？

　　7.如何看待城鎮(zhèn)房屋拆遷中的補(bǔ)償問題？被拆遷居民如何參與土地增值受益的分配？

　　8.土地供應(yīng)價(jià)格不斷上漲要不要抑制？如何看待歷史的土地供應(yīng)價(jià)格和現(xiàn)實(shí)的土地價(jià)格，帶來的增值收益如何分配？

　　9.開發(fā)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任是什么？如何更有效的體現(xiàn)？