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透視中國(guó)房地產(chǎn)系列報(bào)道（四） 本報(bào)記者 李成剛
自去年以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)一路攀升跡象，一季度上漲7％，二季度上漲11．6％，三季度上漲13％，全年上漲14．4％。到今年一二月份，房地產(chǎn)價(jià)格還在上漲。長(zhǎng)三角地區(qū)各大城市以及東北、西北一些省會(huì)城市的房?jī)r(jià)上漲比較快，上海市的部分房?jī)r(jià)甚至在兩年間翻了一倍。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任謝伏瞻在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)：“可
以肯定地說(shuō)，目前中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲是不正常的，出現(xiàn)了供求失衡的狀況。”
究竟是什么因素導(dǎo)致了中國(guó)房?jī)r(jià)的躥升，近來(lái)許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究機(jī)構(gòu)、新聞媒體紛紛作出了各自的分析，在供需矛盾、材料漲價(jià)、地價(jià)上升等等因素之外，外資在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的表現(xiàn)尤其受人關(guān)注。有人認(rèn)為，它的進(jìn)入有助于中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展，但更多的人認(rèn)為，它的進(jìn)入對(duì)中國(guó)的高房?jī)r(jià)是在推波助瀾，有人甚至指責(zé)，外資的投機(jī)是造成部分城市房地產(chǎn)泛起泡沫的罪魁禍?zhǔn)住?/p>
外資入場(chǎng)異常活躍
自去年底開(kāi)始，外資在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的表現(xiàn)也許可以用“異常活躍”來(lái)形容。一方面一些外資機(jī)構(gòu)的研究人員不斷發(fā)出警告，認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)存在泡沫，有人甚至預(yù)言這個(gè)泡沫將在不久破滅。但是另一方面，越來(lái)越多的外資爭(zhēng)先恐后地通過(guò)各種渠道涌入中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)。連那些認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)有泡沫的專(zhuān)家所在的外資機(jī)構(gòu)也沒(méi)有聽(tīng)從自己研究人員的警告，相反，他們似乎比別人更加積極地將資金投向了中國(guó)房地產(chǎn)。
今年2月2日美林集團(tuán)在北京宣布，注資3000萬(wàn)美元現(xiàn)金入股銀泰集團(tuán)在北京ＣＢＤ中心建造的大型綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目。在此之前，摩根士丹利早已活躍在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)之上——去年6月，摩根士丹利和金地集團(tuán)、上海盛融公司設(shè)立項(xiàng)目公司，摩根士丹利占股55％，受讓了建設(shè)銀行賬面總值為28．5億元的不良資產(chǎn)包——這個(gè)不良資產(chǎn)包正是以房地產(chǎn)項(xiàng)目為主。最近，摩根士丹利又在北京以4億元人民幣從富力地產(chǎn)集團(tuán)買(mǎi)下一座23層、3萬(wàn)多平方米的寫(xiě)字樓。
據(jù)媒體報(bào)道，包括高盛、雷曼兄弟等在內(nèi)的外資投行紛紛對(duì)中國(guó)內(nèi)地的地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生濃厚的投資興趣，并已與內(nèi)地一些地產(chǎn)商進(jìn)行接觸和磋商。高盛發(fā)布的最新研究報(bào)告也十分看好中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
在國(guó)際資金看好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱潮中，也包括數(shù)目龐大的國(guó)際“熱錢(qián)”投機(jī)樓市。去年11月份，國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布了一份題為《調(diào)整貨幣政策、緩解資金緊張局面》的報(bào)告，首次承認(rèn)了境外游資在內(nèi)地的大量存在。該報(bào)告指出，去年上半年外資增長(zhǎng)16％，達(dá)到2000多億美元，其中接近50％是屬于“游資”性質(zhì)的短期債務(wù)。而不久前，摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠發(fā)表的關(guān)于上海即將步曼谷地產(chǎn)泡沫后塵的分析報(bào)告，更是引起軒然大波，將“熱錢(qián)”投機(jī)樓市問(wèn)題擺上了桌面。
由于歐元和日元相對(duì)升值，同時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格與國(guó)際大都市相比又顯得相對(duì)較低，因此，不乏一些希望借人民幣升值來(lái)直接獲利的投機(jī)行為試圖借助中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)猛撈一筆。
高度警惕熱錢(qián)投機(jī)
商務(wù)部研究院梅新育博士著文稱(chēng)，當(dāng)前面臨著巨大的人民幣升值壓力，國(guó)際投機(jī)資本正千方百計(jì)尋覓內(nèi)流套利的機(jī)會(huì)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)吸引了眾多國(guó)際炒家入場(chǎng)，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)、中介、消費(fèi)等各個(gè)環(huán)節(jié)，外資的身影都日趨活躍，海外個(gè)人在國(guó)內(nèi)一些沿海城市一人購(gòu)房數(shù)十套乃至上百套已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮。
時(shí)任國(guó)家外匯管理局局長(zhǎng)的郭樹(shù)清承認(rèn)，這種情況明顯帶有投機(jī)性質(zhì)。郭樹(shù)清3月10日曾在北京表示，中國(guó)非常關(guān)注資本流入中存在的投機(jī)問(wèn)題，外匯管理部門(mén)和其他宏觀經(jīng)濟(jì)部門(mén)正就此進(jìn)行調(diào)查，并將對(duì)違規(guī)行為作嚴(yán)肅處理。
許多國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)表明，貨幣升值及其預(yù)期帶來(lái)的最大沖擊之一就是促使國(guó)際游資在套利動(dòng)機(jī)下涌入東道國(guó)資產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致資產(chǎn)市場(chǎng)泡沫迅速膨脹，最終往往難逃崩潰的命運(yùn)。而且，越是經(jīng)濟(jì)基本面良好且為國(guó)際投資者所看好的經(jīng)濟(jì)體，反而越容易陷入這種危機(jī)。
房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本和人民生活的影響不言而喻，而房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的陰影實(shí)際上已經(jīng)投到了中國(guó)金融體系身上。事實(shí)上，對(duì)近來(lái)各媒體就國(guó)際“熱錢(qián)”流進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)的炒作，中國(guó)政府和一些相關(guān)城市也已經(jīng)采取了針對(duì)性的防御措施。3月21日，在上海市外匯管理工作會(huì)議上，人行上海分行有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，上海外匯收支總額首次突破2000億美元。他指出，上海市的外匯收支總體呈現(xiàn)平穩(wěn)向好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但也存在如跨境資金流動(dòng)頻繁，境外資金流進(jìn)房地產(chǎn)明顯等問(wèn)題。他表示，短期游資仍有可能流入中國(guó)，對(duì)房地產(chǎn)等部門(mén)產(chǎn)生影響，因此，為進(jìn)一步完善個(gè)人外匯收入的結(jié)匯管理，上海市將規(guī)范非居民個(gè)人境內(nèi)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的外匯行為。
應(yīng)對(duì)措施須跟上
針對(duì)外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，“這沒(méi)什么好怕的，如果它真的會(huì)來(lái)，只要它借的不是中國(guó)銀行的錢(qián)而又不怕血本無(wú)歸的話，就讓它來(lái)好了。”他認(rèn)為，一方面，國(guó)際游資的運(yùn)作非常強(qiáng)調(diào)短期獲利性，因此，資金流通性強(qiáng)的行業(yè)最受青睞。相比之下，房地產(chǎn)這種占用大量資金、獲利周期長(zhǎng)的行業(yè)不僅風(fēng)險(xiǎn)性比較高，而且由于當(dāng)前很多地方的樓市并未擺脫“泡沫”的陰影，所以國(guó)外套利資本是不會(huì)輕易涉足中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的。另一方面，就算真有“熱錢(qián)”流入這個(gè)領(lǐng)域，“中國(guó)政府也不是吃干飯的”。他認(rèn)為，政府可以在利率、土地、稅收政策等方面“聯(lián)手出擊”。譬如，對(duì)房貸的再次加息、土地的科學(xué)規(guī)劃和清理，以及在房屋交易時(shí)繳納房地產(chǎn)稅等等措施都有可能擇機(jī)推出。
易憲容說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)大頭都集中在開(kāi)發(fā)投資環(huán)節(jié)，最終被房地產(chǎn)商攤?cè)肓顺杀荆Ｓ小⒔灰篆h(huán)節(jié)相對(duì)偏輕，對(duì)個(gè)人占用多套房產(chǎn)幾乎不征稅，客觀上刺激了房地產(chǎn)投機(jī)行為。但綜合各方面信息分析，開(kāi)征房地產(chǎn)稅等政策出臺(tái)都已表現(xiàn)出了強(qiáng)烈的信號(hào)。對(duì)外資也好，投機(jī)的“熱錢(qián)”也好，政府必定會(huì)有相應(yīng)的監(jiān)管措施。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任謝伏瞻日前在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者專(zhuān)訪時(shí)也提出，外資也好，內(nèi)資也好，普通居民也好，外國(guó)投資者也好，只要是符合市場(chǎng)規(guī)則的交易，都不應(yīng)該受到歧視。不能看資金的來(lái)源，看誰(shuí)在購(gòu)買(mǎi)，核心問(wèn)題是，看交易是不是符合規(guī)則。他認(rèn)為，應(yīng)該采取一些符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則的、符合ＷＴＯ規(guī)則的間接調(diào)控手段去調(diào)節(jié)、引導(dǎo)，這樣既能管得了，也能管得好。
謝伏瞻說(shuō)，資本總是要追逐利潤(rùn)的，如果你這里有空子可鉆，有利可圖，它肯定會(huì)來(lái)。關(guān)鍵是你如何用經(jīng)濟(jì)手段，用法律法規(guī)去管理或調(diào)節(jié)，而不是簡(jiǎn)單地加以限制。在部分城市，人們認(rèn)為外資抬高了房?jī)r(jià)，如果加強(qiáng)管理，房子是自住的，沒(méi)問(wèn)題；如果不是，可以規(guī)定你在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)不允許交易，或允許交易，但對(duì)其利得征稅，增加它的交易成本，這些經(jīng)濟(jì)手段都是可以采取的。
謝認(rèn)為，我國(guó)對(duì)資本項(xiàng)目是管制的，理論上說(shuō)，外資的流向應(yīng)該都清楚。很多外資進(jìn)入不是以購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的方式而是以其他方式進(jìn)來(lái)的，進(jìn)來(lái)后把資金通過(guò)別的手段進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。對(duì)于這種情況，如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，就要采取措施去解決。因此，無(wú)論是外資還是內(nèi)資，如果是投機(jī)性行為，只要我們的金融機(jī)構(gòu)能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，不能讓投機(jī)者把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到自己頭上，那它愿意去投機(jī)，他自己就要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
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