作為關(guān)系到我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)牽涉到上下游漫長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈。房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)不僅牽動(dòng)著普通百姓的心，也關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)是否能夠持續(xù)快速健康發(fā)展。近來，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)再一次成為國(guó)人乃至世界關(guān)注的焦點(diǎn)，有關(guān)中國(guó)房地產(chǎn)是否存在泡沫的爭(zhēng)論再一次被擺到臺(tái)面上。一些國(guó)外研究機(jī)構(gòu)紛紛發(fā)表文章，直指中國(guó)房地產(chǎn)泡沫正處于“破裂的前夜”，而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的一些大腕們?nèi)浩鸱瘩g，認(rèn)為那是“胡說八道”。

    那么，從整體上來講，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)究竟處于什么樣的境況？人們?cè)撊绾慰创�目前的高房�(jī)r(jià)？

    局部過熱不等于整體出現(xiàn)泡沫

    “局部過熱不等于整體出現(xiàn)泡沫”，這是相當(dāng)多的專家學(xué)者的看法。從一些政府官員的表態(tài)看，他們也傾向于這種判斷。

    從事中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究多年的國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)所研究員廖英敏在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)采訪時(shí)說，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市場(chǎng)的基本判斷，應(yīng)該是將其放在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境中進(jìn)行分析，要注意房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和穩(wěn)定的關(guān)系，要與整個(gè)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展相銜接。對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)要分類研究，尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、各種房屋需求旺盛的大城市，有一定的特殊性，不能一概而論。

    事實(shí)上，面對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)和地產(chǎn)投資熱，在２００４年的宏觀調(diào)控中，政府不斷通過各種經(jīng)濟(jì)、法律和行政的手段，通過土地市場(chǎng)治理整頓、緊縮房地產(chǎn)信貸等政策措施來遏制房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)過快及房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的勢(shì)頭。這些政策措施已起到了明顯作用。房地產(chǎn)投資規(guī)模大幅回落，增速低于２００３年，房地產(chǎn)施工面積和竣工面積增長(zhǎng)速度已經(jīng)低于２００２年的水平。同時(shí)，房地產(chǎn)需求也得到一定程度控制，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)逐步得到改善。

    但目前房?jī)r(jià)上漲幅度較大，仍是社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。不久前，溫家寶總理在政府工作報(bào)告中指出，今年政府的工作任務(wù)之一是重點(diǎn)抑制房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲。３月２６日，國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的現(xiàn)象明確提出了八點(diǎn)要求，顯示出政府對(duì)抑制過高房?jī)r(jià)的決心。

    廖英敏認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲，其中有一定的客觀因素和合理性，但部分經(jīng)濟(jì)發(fā)展快的地區(qū)和大城市房?jī)r(jià)大幅上漲，投資需求較旺，反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著局部過熱的狀況。

    在否定房地產(chǎn)業(yè)整體存在泡沫的同時(shí)，一些學(xué)者們擔(dān)心，如果處理不好，那些結(jié)構(gòu)性的、局部性的問題有可能演變成全局的問題。這也是近期政府出臺(tái)一系列抑制房地產(chǎn)過熱措施的真正背景之一。

    房?jī)r(jià)上漲有一定的客觀原因

    “泡沫說”的重要依據(jù)之一是近年來房地產(chǎn)價(jià)格迅猛增長(zhǎng)。對(duì)此，房地產(chǎn)商認(rèn)為是“高地價(jià)拉高了房?jī)r(jià)”，而國(guó)土資源部等部門則認(rèn)為是“先有房?jī)r(jià)上漲，才有地價(jià)上漲”。

    客觀地說，我國(guó)的房?jī)r(jià)上漲與當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段有直接的關(guān)系。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所博士謝岳來著文表示，國(guó)外投行或媒體在觀察中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲時(shí)，往往把中國(guó)的情況與主要西方國(guó)家的新一輪資產(chǎn)價(jià)格泡沫進(jìn)行比較，顯示出他們傾向于把中國(guó)納入到全球經(jīng)濟(jì)大背景中加以理解。但事實(shí)上，國(guó)內(nèi)外的情況有著重要的差別。他們對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的特殊性沒有給予充分考慮。另外，他們考察中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)往往是重要城市的中高端市場(chǎng)，因此他們的判斷很難說是全面的。

    廖英敏認(rèn)為，目前，我國(guó)剛剛完成住房制度改革，住房商品化剛剛開始。同時(shí)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化使住宅的消費(fèi)需求十分旺盛，包括新增人口、新增家庭的需求、改善住房條件的需求、農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移人口增加的需求、大城市發(fā)展帶來的需求等等。這部分需求是客觀、合理的，房?jī)r(jià)上漲有其合理的成分。

    對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫的問題，廖認(rèn)為應(yīng)從理論上并結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況進(jìn)行科學(xué)的分析：

    第一，房屋供給結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致供需脫節(jié)。２００４年１－１２月份社會(huì)需求較大的住宅投資增長(zhǎng)幅度為２８．７％，低于辦公用房（２８．３％）和商業(yè)用房（３１．４％），其中經(jīng)濟(jì)適用房投資下降２．５％。使中低收入群體急需的住宅供給比例比上年同期下降（經(jīng)濟(jì)適用房２００４年４．６％，２００３年６．１％），而商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資卻在增長(zhǎng)（２００４年１３．１％，２００３年１２．８％）。年末空置房１２３２６萬平方米，同比下降８．３％，其中住宅７４０５萬平方米，同比下降１５．６％，商業(yè)用房３１４２萬平方米，同比增長(zhǎng)５．２％。

    ２００５年１－２月份住宅投資增長(zhǎng)２６．７％，低于２７％的平均水平。使住宅占房地產(chǎn)全部投資的比重由上年同期的６７％，下降到６６．９％。其中經(jīng)濟(jì)適用房的投資不僅沒有增長(zhǎng)，反而比上年下降１１．４％；辦公樓投資增長(zhǎng)３１．２％，其他房屋投資增長(zhǎng)３２．４％。

    第二，房地產(chǎn)調(diào)控措施不協(xié)調(diào)，加劇了供求矛盾。去年初“管住土地，控制信貸”調(diào)控措施實(shí)施的目標(biāo)是控制房地產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)，應(yīng)該說調(diào)控目的基本實(shí)現(xiàn)，但也影響了房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。一是嚴(yán)格控制土地的政策，使房地產(chǎn)用地價(jià)格大幅上漲（２００４年土地價(jià)格上漲１０．０％），抬高了建房的成本，增強(qiáng)了地價(jià)上漲帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。二是由于目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金實(shí)力小，控制信貸的措施直接制約了房地產(chǎn)企業(yè)的活動(dòng)。而對(duì)需求增長(zhǎng)缺乏有效的調(diào)控措施，使投資增長(zhǎng)幅度回落大于需求回落幅度，加劇了供求矛盾，推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。

    第三，房地產(chǎn)存量資源沒有充分利用。房地產(chǎn)與一般商品不同，具有連續(xù)使用的功能。房屋建成出售，即使已賣給出租者或投資者，但只是變成存量，仍然包括在全社會(huì)房屋的總供給量中，仍然可以再出售和出租。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，并不是每個(gè)家庭都自己買房，不同階層和年齡段的人分別采取購(gòu)房和租賃的方式解決居住問題，如日本１９９８年購(gòu)房和租房比是６０．３：３８，美國(guó)和歐洲一些國(guó)家購(gòu)房和租房的比例基本保持在這一水平。在我國(guó)，租賃市場(chǎng)發(fā)育不成熟，大部分人以購(gòu)房為主，增加了一級(jí)市場(chǎng)的供求壓力。同時(shí)，由于資金成本和房產(chǎn)保有成本低，在一些大城市存在大量的存量房產(chǎn)資源處于沉淀狀態(tài)，尚未進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)。另外，由于當(dāng)前資金成本低于預(yù)期地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲的幅度，使開發(fā)商主觀上放慢了施工的速度，使房屋在建規(guī)模偏大，竣工率較低（２００４年１－１２月竣工率３０．２４％，上年同期為３３．８％），加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾。

    第四，缺乏有效的房產(chǎn)信息系統(tǒng)，房產(chǎn)價(jià)格難以真實(shí)反映和有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求。一是現(xiàn)有的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系欠科學(xué)和系統(tǒng)性，使用者難以及時(shí)、完整地得到房地產(chǎn)供求信息；二是房地產(chǎn)交易信息不公開、不透明，消費(fèi)者得到的信息不對(duì)稱；三是開發(fā)商的話語權(quán)太強(qiáng)，缺乏規(guī)范的中介、咨詢、研究機(jī)構(gòu)，為社會(huì)提供客觀、公正的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況的研究報(bào)告。

    第五，投資需求對(duì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的作用。由于社會(huì)資金增加，存款利率較低和投資渠道較少，投資房產(chǎn)成為一些人保值的較好選擇，在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市，有一定數(shù)量的投資需求。尤其是當(dāng)房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，漲幅大于利率時(shí)，投資者會(huì)更多選擇貸款購(gòu)房。當(dāng)投資者預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)的需求也會(huì)增長(zhǎng)。需求的增長(zhǎng)將再次導(dǎo)致價(jià)格的增加，引起房地產(chǎn)需求與房地產(chǎn)價(jià)格上升互動(dòng)。

    廖英敏分析，隨著居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，對(duì)房屋的旺盛需求將保持較長(zhǎng)時(shí)期，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。但目前房?jī)r(jià)過快上漲，將使中低收入階層難以承受，并潛伏著金融風(fēng)險(xiǎn)，影響房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

    調(diào)控重點(diǎn)要立足促進(jìn)供求平衡

    接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)采訪的商務(wù)部研究院梅新育博士認(rèn)為，當(dāng)務(wù)之急是要降低過高的房?jī)r(jià)，至少降低過高的房?jī)r(jià)對(duì)收入之比。除了信貸政策，還需要出臺(tái)相應(yīng)的財(cái)稅政策，取消７０年土地使用費(fèi)一次繳納的做法，更重要的是破除“借土生財(cái)”模式。

    梅新育認(rèn)為，不可否認(rèn)，與發(fā)達(dá)國(guó)家政府依賴的主要財(cái)源——所得稅、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅、增值稅之類賦稅相比，通過轉(zhuǎn)讓土地汲取財(cái)政收入相對(duì)簡(jiǎn)便，對(duì)政府行政管理能力、社會(huì)信用等的要求相對(duì)較低，而社會(huì)信用狀況不佳正是我國(guó)目前的現(xiàn)實(shí)。在這種情況下，這種“借土生財(cái)”的模式自從上世紀(jì)９０年代從香港引進(jìn)內(nèi)地之后迅速風(fēng)靡全國(guó)，確實(shí)有其合理之處，不可一概否定。但世易時(shí)移，這種模式的副作用日益突出，已經(jīng)頗有弊大于利之勢(shì)。因此，隨著我國(guó)政府行政管理能力提高、社會(huì)信用改善，揚(yáng)棄這種“借土生財(cái)”模式，政府更多地依靠所得稅、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅、增值稅之類賦稅汲取財(cái)政收入，這才是削弱房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者無節(jié)制抬高房?jī)r(jià)內(nèi)在動(dòng)機(jī)的治本之道。

    廖英敏也表示，調(diào)控政策的重點(diǎn)要立足于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。對(duì)房地產(chǎn)投資應(yīng)該采取“有保有壓”的調(diào)控政策，要繼續(xù)控制城市拆遷規(guī)模、非住宅和高檔住宅的投資速度，增加普通住宅和經(jīng)濟(jì)適用房的投資，改善房屋的供給結(jié)構(gòu)。

    她建議，一要加強(qiáng)對(duì)投資需求的管理，提高第二套以上住房的首付款比例，恢復(fù)交易環(huán)節(jié)的稅收，控制房產(chǎn)投資的金融風(fēng)險(xiǎn)，提高投資成本。二要完善對(duì)低收入者的住房保障制度，政府應(yīng)采取廉租屋、房租補(bǔ)貼、購(gòu)房貼息等多種政策措施解決低收入群體的住房難問題。三要引導(dǎo)和調(diào)節(jié)居民的住房消費(fèi)行為和科學(xué)的消費(fèi)觀，根據(jù)收入水平采取租賃、購(gòu)房等多種形式解決居住問題。四要規(guī)范開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)行為，增加房屋市場(chǎng)供求信息的透明度，向消費(fèi)者進(jìn)行購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的教育。

    中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)“減肥”的市場(chǎng)，看看能不能經(jīng)受住競(jìng)爭(zhēng)的考驗(yàn)。只有經(jīng)過這樣的考驗(yàn)，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)才會(huì)越來越健康，市場(chǎng)也會(huì)更加健康。