作為關系到我國國民經濟的支柱產業，房地產行業牽涉到上下游漫長的產業鏈。房地產價格的變動不僅牽動著普通百姓的心，也關系到國民經濟是否能夠持續快速健康發展。近來，中國的房地產業再一次成為國人乃至世界關注的焦點，有關中國房地產是否存在泡沫的爭論再一次被擺到臺面上。一些國外研究機構紛紛發表文章，直指中國房地產泡沫正處于“破裂的前夜”，而國內房地產行業的一些大腕們群起反駁，認為那是“胡說八道”。

    那么，從整體上來講，中國房地產業究竟處于什么樣的境況？人們該如何看待目前的高房價？

    局部過熱不等于整體出現泡沫

    “局部過熱不等于整體出現泡沫”，這是相當多的專家學者的看法。從一些政府官員的表態看，他們也傾向于這種判斷。

    從事中國房地產行業研究多年的國務院發展研究中心市場所研究員廖英敏在接受中國經濟時報采訪時說，對當前房地產業發展和市場的基本判斷，應該是將其放在經濟發展的大環境中進行分析，要注意房地產業的發展與經濟發展和穩定的關系，要與整個經濟協調發展相銜接。對全國房地產市場要分類研究，尤其是經濟發達、各種房屋需求旺盛的大城市，有一定的特殊性，不能一概而論。

    事實上，面對不斷上漲的房價和地產投資熱，在2004年的宏觀調控中，政府不斷通過各種經濟、法律和行政的手段，通過土地市場治理整頓、緊縮房地產信貸等政策措施來遏制房地產業投資增長過快及房地產價格上漲過快的勢頭。這些政策措施已起到了明顯作用。房地產投資規模大幅回落，增速低于2003年，房地產施工面積和竣工面積增長速度已經低于2002年的水平。同時，房地產需求也得到一定程度控制，房地產市場供求形勢逐步得到改善。

    但目前房價上漲幅度較大，仍是社會各界關注的焦點。不久前，溫家寶總理在政府工作報告中指出，今年政府的工作任務之一是重點抑制房地產價格的過快上漲。3月26日，國務院辦公廳《關于切實穩定住房價格的通知》，針對房價上漲過快的現象明確提出了八點要求，顯示出政府對抑制過高房價的決心。

    廖英敏認為，房價上漲，其中有一定的客觀因素和合理性，但部分經濟發展快的地區和大城市房價大幅上漲，投資需求較旺，反映出房地產市場存在著局部過熱的狀況。

    在否定房地產業整體存在泡沫的同時，一些學者們擔心，如果處理不好，那些結構性的、局部性的問題有可能演變成全局的問題。這也是近期政府出臺一系列抑制房地產過熱措施的真正背景之一。

    房價上漲有一定的客觀原因

    “泡沫說”的重要依據之一是近年來房地產價格迅猛增長。對此，房地產商認為是“高地價拉高了房價”，而國土資源部等部門則認為是“先有房價上漲，才有地價上漲”。

    客觀地說，我國的房價上漲與當前經濟發展階段有直接的關系。清華大學房地產研究所博士謝岳來著文表示，國外投行或媒體在觀察中國房地產市場的價格上漲時，往往把中國的情況與主要西方國家的新一輪資產價格泡沫進行比較，顯示出他們傾向于把中國納入到全球經濟大背景中加以理解。但事實上，國內外的情況有著重要的差別。他們對中國市場的特殊性沒有給予充分考慮。另外，他們考察中國房地產市場的重點往往是重要城市的中高端市場，因此他們的判斷很難說是全面的。

    廖英敏認為，目前，我國剛剛完成住房制度改革，住房商品化剛剛開始。同時消費結構升級，工業化、城鎮化使住宅的消費需求十分旺盛，包括新增人口、新增家庭的需求、改善住房條件的需求、農村向城市轉移人口增加的需求、大城市發展帶來的需求等等。這部分需求是客觀、合理的，房價上漲有其合理的成分。

    對我國房地產市場是否存在泡沫的問題，廖認為應從理論上并結合我國實際情況進行科學的分析：

    第一，房屋供給結構不合理導致供需脫節。2004年1－12月份社會需求較大的住宅投資增長幅度為28.7％，低于辦公用房（28.3％）和商業用房（31.4％），其中經濟適用房投資下降2.5％。使中低收入群體急需的住宅供給比例比上年同期下降（經濟適用房2004年4.6％，2003年6.1％），而商業營業用房投資卻在增長（2004年13.1％，2003年12.8％）。年末空置房12326萬平方米，同比下降8.3％，其中住宅7405萬平方米，同比下降15.6％，商業用房3142萬平方米，同比增長5.2％。

    2005年1－2月份住宅投資增長26.7％，低于27％的平均水平。使住宅占房地產全部投資的比重由上年同期的67％，下降到66.9％。其中經濟適用房的投資不僅沒有增長，反而比上年下降11.4％；辦公樓投資增長31.2％，其他房屋投資增長32.4％。

    第二，房地產調控措施不協調，加劇了供求矛盾。去年初“管住土地，控制信貸”調控措施實施的目標是控制房地產投資過快增長，應該說調控目的基本實現，但也影響了房價的穩定。一是嚴格控制土地的政策，使房地產用地價格大幅上漲（2004年土地價格上漲10.0％），抬高了建房的成本，增強了地價上漲帶動房價上漲的預期。二是由于目前我國房地產開發企業資金實力小，控制信貸的措施直接制約了房地產企業的活動。而對需求增長缺乏有效的調控措施，使投資增長幅度回落大于需求回落幅度，加劇了供求矛盾，推動了房價上漲。

    第三，房地產存量資源沒有充分利用。房地產與一般商品不同，具有連續使用的功能。房屋建成出售，即使已賣給出租者或投資者，但只是變成存量，仍然包括在全社會房屋的總供給量中，仍然可以再出售和出租。根據發達國家的經驗，并不是每個家庭都自己買房，不同階層和年齡段的人分別采取購房和租賃的方式解決居住問題，如日本1998年購房和租房比是60.3：38,美國和歐洲一些國家購房和租房的比例基本保持在這一水平。在我國，租賃市場發育不成熟，大部分人以購房為主，增加了一級市場的供求壓力。同時，由于資金成本和房產保有成本低，在一些大城市存在大量的存量房產資源處于沉淀狀態，尚未進入二級市場和租賃市場。另外，由于當前資金成本低于預期地價、房價上漲的幅度，使開發商主觀上放慢了施工的速度，使房屋在建規模偏大，竣工率較低（2004年1－12月竣工率30.24％，上年同期為33.8％），加劇了房地產市場的供求矛盾。

    第四，缺乏有效的房產信息系統，房產價格難以真實反映和有效調節房地產市場供求。一是現有的房地產統計指標體系欠科學和系統性，使用者難以及時、完整地得到房地產供求信息；二是房地產交易信息不公開、不透明，消費者得到的信息不對稱；三是開發商的話語權太強，缺乏規范的中介、咨詢、研究機構，為社會提供客觀、公正的房地產市場供求情況的研究報告。

    第五，投資需求對推動房價的作用。由于社會資金增加，存款利率較低和投資渠道較少，投資房產成為一些人保值的較好選擇，在一些經濟發達的大城市，有一定數量的投資需求。尤其是當房產價格持續上漲，漲幅大于利率時，投資者會更多選擇貸款購房。當投資者預期房地產價格上升時，對于房地產的需求也會增長。需求的增長將再次導致價格的增加，引起房地產需求與房地產價格上升互動。

    廖英敏分析，隨著居民消費結構升級和城鎮化進程加快，對房屋的旺盛需求將保持較長時期，帶動房地產業成為經濟發展中的主導產業之一。但目前房價過快上漲，將使中低收入階層難以承受，并潛伏著金融風險，影響房地產行業的健康發展。

    調控重點要立足促進供求平衡

    接受中國經濟時報采訪的商務部研究院梅新育博士認為，當務之急是要降低過高的房價，至少降低過高的房價對收入之比。除了信貸政策，還需要出臺相應的財稅政策，取消70年土地使用費一次繳納的做法，更重要的是破除“借土生財”模式。

    梅新育認為，不可否認，與發達國家政府依賴的主要財源——所得稅、營業稅、消費稅、增值稅之類賦稅相比，通過轉讓土地汲取財政收入相對簡便，對政府行政管理能力、社會信用等的要求相對較低，而社會信用狀況不佳正是我國目前的現實。在這種情況下，這種“借土生財”的模式自從上世紀90年代從香港引進內地之后迅速風靡全國，確實有其合理之處，不可一概否定。但世易時移，這種模式的副作用日益突出，已經頗有弊大于利之勢。因此，隨著我國政府行政管理能力提高、社會信用改善，揚棄這種“借土生財”模式，政府更多地依靠所得稅、營業稅、消費稅、增值稅之類賦稅汲取財政收入，這才是削弱房地產市場參與者無節制抬高房價內在動機的治本之道。

    廖英敏也表示，調控政策的重點要立足于促進房地產市場供求平衡，穩定房地產價格。對房地產投資應該采取“有保有壓”的調控政策，要繼續控制城市拆遷規模、非住宅和高檔住宅的投資速度，增加普通住宅和經濟適用房的投資，改善房屋的供給結構。

    她建議，一要加強對投資需求的管理，提高第二套以上住房的首付款比例，恢復交易環節的稅收，控制房產投資的金融風險，提高投資成本。二要完善對低收入者的住房保障制度，政府應采取廉租屋、房租補貼、購房貼息等多種政策措施解決低收入群體的住房難問題。三要引導和調節居民的住房消費行為和科學的消費觀，根據收入水平采取租賃、購房等多種形式解決居住問題。四要規范開發商的經營行為，增加房屋市場供求信息的透明度，向消費者進行購房風險的教育。

    中國房地產協會副會長顧云昌認為，中國房地產市場是一個“減肥”的市場，看看能不能經受住競爭的考驗。只有經過這樣的考驗，中國的房地產企業才會越來越健康，市場也會更加健康。