尚教蔚:房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的行業(yè)。去年房地產(chǎn)信托融資模式快速發(fā)展,信托發(fā)行規(guī)模創(chuàng)出歷史新高。今年房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)尋求多元化融資,開拓新的融資渠道

    汪勇:房地產(chǎn)融資從主要依靠銀行貸款轉(zhuǎn)變?yōu)橥度谫Y多元化,在一定程度上化解了房地產(chǎn)業(yè)給銀行業(yè)所帶來的風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)也為金融產(chǎn)品的創(chuàng)新帶來了機(jī)遇

    主持人:程 勇 記者

    嘉 賓:尚教蔚 中國(guó)社科院《2005房地產(chǎn)藍(lán)皮書》副主編

    汪 勇 中國(guó)指數(shù)研究院研發(fā)中心總監(jiān)

    日前,兩個(gè)不同研究機(jī)構(gòu)的報(bào)告都顯示,2005年及以后,房地產(chǎn)業(yè)的融資將趨向于多元化。中國(guó)社科院公布的《2005房地產(chǎn)藍(lán)皮書》預(yù)測(cè)說,2005年將是房地產(chǎn)業(yè)融資模式發(fā)生重大變化的一年,多元化融資將成為今后房地產(chǎn)業(yè)融資的重要趨勢(shì)。而中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組公布的《2005中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》也認(rèn)為,房地產(chǎn)資金來源發(fā)生重大變化,呈現(xiàn)多樣化的趨勢(shì),并且直接投融資將成為主流。于是,就房地產(chǎn)融資的話題,記者采訪了這兩個(gè)報(bào)告的撰稿人尚教蔚博士和汪勇博士。

    宏觀調(diào)控促成多元化

    主持人:多元化趨勢(shì)的原因是什么?

    尚教蔚:房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的行業(yè)。我覺得,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資問題仍然是2005年房地產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)和難點(diǎn)。在"銀根"緊縮的情況下,房地產(chǎn)業(yè)要尋求多元化融資,開拓新的融資渠道,不僅可以減少對(duì)銀行的依賴,而且多元化融資將成為今后房地產(chǎn)業(yè)融資的重要趨勢(shì)。

    我認(rèn)為,2005年,除了進(jìn)一步完善信托模式,應(yīng)該有其他直接融資方式出臺(tái),要出臺(tái)相應(yīng)的政策法規(guī),為房地產(chǎn)企業(yè)直接融資創(chuàng)造環(huán)境。因此,2005年將是房地產(chǎn)業(yè)融資模式發(fā)生重大變化的一年。

    汪勇:2004年,在房地產(chǎn)"過熱"、"泡沫"聲中,新的房地產(chǎn)政策接連出臺(tái),2004年也因此被業(yè)內(nèi)稱為"房地產(chǎn)新政年"。政府政策圍繞抑制投資過熱和房地產(chǎn)投機(jī)進(jìn)行,重點(diǎn)集中在土地和金融政策兩個(gè)方面。

    在大力整頓土地市場(chǎng)的同時(shí),針對(duì)我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中開發(fā)商只需付出土地出讓金,在取得土地的使用權(quán)后即可向銀行進(jìn)行土地抵押貸款,房地產(chǎn)開發(fā)資金的主要來源于銀行的現(xiàn)實(shí),在房地產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)最終將影響金融系統(tǒng)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的形勢(shì)下,政府采取了多種金融手段,對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控,使得房地產(chǎn)資金成本和準(zhǔn)入門檻提高,房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整加速,同時(shí)使得投機(jī)性購(gòu)房需求得到一定程度的抑制。

    我覺得,這些政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接影響便是商品房建設(shè)的放緩,從而帶來供應(yīng)增幅的減慢以及房地產(chǎn)資金來源的大幅變化。

    融資渠道正在打開

    主持人:在目前,多元化融資渠道將會(huì)體現(xiàn)在哪些方面?

    尚教蔚:從目前來看,我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源于國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。去年,房地產(chǎn)開發(fā)信貸資金得到了有效控制,同比僅增長(zhǎng)了0.5%,而自籌資金及其他資金增幅較快,同比分別增長(zhǎng)38.0%和39.9%。同時(shí),國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金略有增加,增幅為4%,而債券同比下降65.2%。

    2004年是房地產(chǎn)信托融資模式快速發(fā)展的一年,信托發(fā)行規(guī)模創(chuàng)歷史新高,超過100億元,而《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》實(shí)施,更有望提升信托在房地產(chǎn)融資中的地位,房地產(chǎn)信托融資功能將會(huì)得到進(jìn)一步確認(rèn)。

    同時(shí),也有跡象表明,今年外資特別是海外房地產(chǎn)基金和國(guó)際投資銀行,進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有較大幅度的提高。事實(shí)上,今年以來,已經(jīng)先后有美林、高盛等海外投行的房地產(chǎn)基金公司開始在北京等地?cái)U(kuò)大房地產(chǎn)投資。此外,房地產(chǎn)貸款證券化帶來利好趨勢(shì),也預(yù)示著今后會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)有利于房地產(chǎn)融資的政策和法規(guī)。

    汪勇:2004年全國(guó)房地產(chǎn)資金合計(jì)達(dá)到17169億元,比2003年的13128億元凈增4041億元,增幅達(dá)到30.79%。

    從資金來源來看,利用外資、自籌資金和定金及預(yù)收款等其他資金增幅較大,利用外資的增幅達(dá)到23.72%,定金及預(yù)收款增幅達(dá)到45.43%。從資金來源的構(gòu)成比例來看,2004年,房地產(chǎn)資金利用貸款比例明顯下降,降幅近5個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金和其他資金在資金來源中比例大幅上升,分別同比上升2個(gè)百分點(diǎn)和3個(gè)百分點(diǎn)。

    在我們公布的房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中,有35家是上市或者控股上市公司,另外還有多家百?gòu)?qiáng)企業(yè)也正在謀求上市。除此之外,國(guó)外房地產(chǎn)基金也開始大舉進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),摩根士丹利、美林、ING、GIC等境外房地產(chǎn)資本頻頻與內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)手,在北京、上海等一線城市合作投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目等。總的來說,房地產(chǎn)企業(yè)多種融資渠道逐步打開,呈現(xiàn)多樣化的趨勢(shì),我估計(jì),未來直接投融資將成為主流。

    風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存

    主持人:兩位對(duì)這種變化怎樣評(píng)價(jià)?

    尚教蔚:去年房地產(chǎn)資金來源顯示出多元化的趨勢(shì),這顯然是一個(gè)好的方面,有利于緩解銀行業(yè)存在的金融風(fēng)險(xiǎn),也有利于房地產(chǎn)業(yè)更加健康地發(fā)展。

    但是,我們還是應(yīng)該看到,目前的房地產(chǎn)行業(yè)里直接融資比重偏低,使用和占?jí)恒y行資金偏多,間接融資仍是主渠道。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金中,銀行信貸資金比重偏大,這與我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)育不良有關(guān)。在發(fā)達(dá)國(guó)家,房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行信貸資金占融資總量的20%左右,直接融資占40%左右。

    此外,定金及預(yù)收款增幅過快。由于開發(fā)資金來源中貸款增長(zhǎng)急劇下降,房地產(chǎn)企業(yè)把定金及預(yù)收款作為資金的重要來源。2004年,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金中,定金及預(yù)收款達(dá)7395.34億元,分別是國(guó)內(nèi)貸款、利用外資和自籌資金的2.3倍、32.4倍和1.4倍。這種狀況不僅存在潛在風(fēng)險(xiǎn),而且還間接使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行資金的依賴及占用。

    汪勇:融資多元化顯然是一個(gè)值得肯定的趨勢(shì),也符合國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。從主要依靠銀行貸款轉(zhuǎn)變?yōu)橥度谫Y多元化,也一定程度上化解了房地產(chǎn)業(yè)給銀行業(yè)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

    我覺得還有一點(diǎn)值得肯定的是,融資渠道的多樣化,也就構(gòu)成了對(duì)金融產(chǎn)品需求的多樣化,從而為金融產(chǎn)品的創(chuàng)新帶來了機(jī)遇。從國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看,銀行貸款并不是房地產(chǎn)業(yè)融資的主渠道,多樣化的融資才是房地產(chǎn)融資的主流,并且在發(fā)達(dá)市場(chǎng)中,與房地產(chǎn)業(yè)配套的金融產(chǎn)品也很齊全,比如股權(quán)融資、項(xiàng)目融資、基金、信托以及抵押等等。因此,從這個(gè)角度上說,融資的多樣化也可能促成金融產(chǎn)品的多樣化。