種種跡象都在暗示，涌入以上海為首的長三角區域的地產投資已經或正在轉移。但在國家抑制房價上漲過快的宏觀政策的大勢影響下，哪里才是這些轉移地產投資的下一個天堂？

    趨利避害的天性使置身其中的開發商總是首先嗅到市場的緊張氣氛。在日前以萬科、金地為首的北伐南系地產商公布的2004年年報中，均表現出收縮陣線 、屯兵珠三角的趨勢。其中，萬科今年珠三角的開工面積將是長三角的兩倍多。而各大券商亦紛紛調低地產公司，尤其是項目集中于長三角區域的地產公司評級。

    “各大地產商都認為未來兩三年珠三角是比較安全的。”英聯國際不動產有限公司董事長郭建波告訴記者，“深圳2000－2004年房價年平均增長率只有2．53％，并沒有順著經濟發展而大幅上漲，遠遠低于10％的正常水平，更遑論珠三角其它城市，這是不符合國際房地產增長規律的。如果珠三角房價因這波宏觀政策調整影響而出現滯漲，未來三年，珠三角將補上這四年應有的漲勢。”

    被低估的珠三角

    “珠三角的房價一直被低估�！比涨坝⒙摗�2005年中國房地產市場趨勢分析報告”中拋出這一觀點，“與長三角相比，珠三角近幾年無論是地價還是房價上漲幅度都被遠遠拋在后面�！�

    2004年，長三角地價上漲幅度達到6．9％。其中商業、住宅用地的地價增長率分別為7．33％、12．16％，均大于全國各類用地平均增長率，而同期珠三角地價增長率只有2．31％。

    報告指出，2004年35個副省級城市中，房屋銷售價格同比漲幅超過10％的城市有9個，珠三角一個都沒有。去年深圳房價為5980元／平方米，廣州為4618元／平方米，別說遠遠落在上海房價后面，甚至還不及浙江的一個縣級市寧波慈溪6000元／平方米的房價。在浙江一般縣城的房價都在3000元以上，而廣東去年前三季度的房價剔除廣州、深圳后，全省其余地區平均價格為2300元／平方米。

    “廣深地區歷年來GDP增長位于全國前列，如此懸殊的落差極不合理。”郭說。報告分析，落差的背后其實是珠三角城市價值的落后。由于珠三角地區城市化進程太快，伴隨急劇工業化形成的城鄉一體化，沒有明顯的中心城區，城鎮沿公路兩旁延伸，形成了“拉鏈經濟”，造成經濟集聚度不高，中心城區輻射能力不強，再加上基礎設施建設、城市規劃、城市運營、社會治安、政府管理水平等難以跟上急劇發展的經濟速度，致使近幾年長三角城市競爭力超過珠三角。

    城市價值決定地產價值。由于上述原因，珠三角的房價一直被低估，投資市場不活躍，房價漸漸進入邊緣地帶。自1992年以來，珠三角房價一直未出現大的漲幅，1998年至2003年6年間，廣東省銷售商品房價格有4年為負增長，只有2000年和2001年略有增長，其兩大龍頭城市之一的廣州房價甚至在2002年、2003年分別出現大幅下跌，深圳2004年房價也僅比2003年上漲5．28％。

    如果中央政府未來一段時間不再出臺一系列的宏觀調控政策，應該說珠三角的房價上升周期才剛開始�！暗�由于宏觀政策和上海房價下跌預期所帶來的多米諾骨牌效應，全國房地產都將下行，珠三角也不例外，只不過由于珠三角市場近年比較平穩，房價波動幅度不會太大。”

    并且，“如果珠三角房價因這一輪政策調整影響而出現滯漲，未來三年，珠三角將補上這四年應有的漲勢�！惫�表示，從房地產成長規律來說，每年平均成長10％應該是正常的成長趨勢。但深圳2000－2004年房價年平均增長率只有2．53％，并沒有順著經濟發展而大幅上漲，遠遠低于正常水平，更遑論珠三角其它城市，這是不符合國際房地產增長規律的�；�于此，考慮到宏觀政策面的影響，他認為珠三角將以5％－8％的增速發展。

    南系地產屯兵珠三角

    盡管在日前年報會上，王石仍聲稱看好上海房地產，但行動才能說明一切。據萬科年報顯示，今年其珠三角計劃開工面積100萬平方米，占集團整體比例的36％，長三角僅43萬平方米，為三大區域最低。

    王石還表示，與長三角一些城市猛烈上漲的房價相比，珠三角的房地產在過去幾年可以說只是象征性地上漲了一點，因而珠三角地區未來的房地產價格的上漲空間將會更大。萬科去年全部贏利的40％來自于珠三角地區。目前萬科在珠三角已先后進入了包括深圳、廣州、佛山、東莞、中山在內的5個城市，并且還會繼續拓展區域內其它有潛力的二線城市。

    “一線城市房地產市場過熱”使開發商在回避長三角的同時，也加速向珠三角二線城市滲透。各地產商的地域拓展策略如此相似。

    從金地2004年年報來看，去年年初其在珠海取得70萬平方米的工業園區用地，又于年底在廣州增城新增250．7平方米土地，并提出將“加快推進以深圳為中心的珠三角區域的擴張”，而同期上海新增土地儲備僅為20萬平方米。

    而招商亦在去年年底兩個月內就在廣州番禹相繼圈地160萬平方米。即使開發更為謹慎的華僑城也與惠州市簽訂了共同開發惠州湯泉旅游區的意向書，總面積為14平方公里，總投資額達10億元。

    深圳國土局房地產研究所所長王鋒認為，無論從土地出讓還是開發銷售來看，深圳、廣州的房地產都處在比較規范和成熟的階段，相比之下，珠三角的廣大二線城市則仍處于從啟動到成熟的中間階段，土地成本與開發成本較低，在此階段的房地產開發仍然能夠獲得較高的平均利潤率，這種“洼地效應”是吸引大型地產開發商資金流入的一個重要因素。

    同時，這也是發展商追求規模的內在要求，一個大的發展商不能依靠一個城市的開發，相對于廣東省外的大城市，珠三角的二線城市對深穗的大發展商來說，具有地理的接近性，競爭也沒那么激烈，可以降低開發的風險。

    區域政策的利好是刺激珠三角地產的另一個重要因素。郭表示，隨著泛珠三角區域合作的深入，《珠江三角洲城鎮群協調發展規劃（草案）》的實施，廣佛、深港、珠澳三大都市圈將進一步協調發展。該草案確定了珠三角的主中心包括廣州、深圳主城區，珠海主城區作為區域副中心，因此廣州、深圳、珠海的房地產市場將重新被中心化，在其帶動下，東莞、佛山、中山、惠州等周邊城市的房地產發展潛力不可小覷，受價格、利潤、空間等許多因素影響，珠三角區域內的房地產市場競爭將轉向珠三角的主要二線城市。

    受此利好刺激的還有實力更為強大的港資地產商。美聯物業深圳總行市場研究部最新調研報告指出，61％的受訪者認同“香港工作深圳居住”，而這部分人并不僅僅是以前所稱的香港中下層人，更高層面的港人已經在認同這個觀念。

    深圳世聯某研究員認為，香港置業觀念的轉變、樓市飽和、樓價缺乏動力，使很多香港地產資本尋找埠外高增長發展地。“以前港資地產熱心京滬地區，隨著去年CEPA實施，珠三角房地產業正呈強勁增長勢頭，再加上長三角地產非理性增長，均促成了港資地產商轉向珠三角尋求機會�！�

    這些從長三角轉移出來的投資，是否會使泡沫向珠三角轉移呢？郭表示：“珠三角不可能重蹈長三角覆轍，一方面受宏觀政策影響，另外珠三角地區市場化早，消費者更理性，隨著存量房地產的擴大，早兩年都沒有瘋狂，現在就更不會瘋狂�！睆牧硪唤嵌瓤�，他認為“這些轉移的投資反而更有利于被低估珠三角房價的回補”。