已公布年報的35家房地產業上市公司,凈利潤同比增長26.38%。近日,幾家公司公布的一季度報告及業績預告顯示,今年首季業績將繼續大幅增長

    已經公布的35家(按證監會行業分類)房地產業上市公司中,共實現主營業務收入415.55億元,較去年同比增長27.41%,凈利潤48.14億元,同比增長26.38%。近日率先公布一季度報告的名流置業(資訊 行情 論壇),凈利潤在第一季度更是大幅增長171% 多；而滬市的金地集團(資訊 行情 論壇)亦發布一季度業績預增200%的公告。

    優質公司高歌猛進

    首先,2004年優質房地產上市公司業績的大幅度增加在人們意料之中。事實上,去年的加息對房地產供給和消費影響并不大。小幅加息使每平米開發成本增長約0.7%,同時個人月還款平均增長約2.2%。即使2005年利率繼續上調50至60個基點,對房地產供給和消費影響也不大,這些優質地產股業績基本不受影響,它們可以通過規模擴張消除政策帶來的負面效應。

    其次,土地供給減少造成供應短缺,從而支撐房價繼續上漲。2004年嚴厲的宏觀調控,使房地產行業面臨土地審批和信貸投放雙重緊縮,不過土地政策發生的根本性改變,卻造成了全國土地供應緊張。房地產國房景氣指數從年初的107.75下降到年底的105.32,相比較,房地產價格指數卻上升到歷史的新高104.25。在房地產價格持續上漲下,一方面導致房地產公司毛利率提高；另一方面,住房供應緊缺導致銷售進度加快,企業的資金回籠速度加快。因此2004年大部分公司取得較佳的業績也就不足為奇了。

    績差公司業績令人擔憂

    目前還有近一半的房地產上市公司沒有公布年報。它們在剩下的二十幾天里面將集中公布,但是大多數業績令人擔憂。有的甚至處于虧損邊緣。

    分析這類企業在整個行業欣欣向榮的局面下卻繼續虧損的原因,大部分并非是經營能力上的問題造成的。這些公司未能分享行業快速增長大餐,主要是代理成本的原因,或者說是內部人控制原因造成的；少部分可以歸之于這些企業的歷史原因。

    今年調控將繼續

    2005 年一季度,在政策面上,針對房地產行業的系列需求調控政策繼續出臺。由于在去年嚴厲的宏觀調控下,雖然土地和商品房開發增幅得到控制,而房價仍然繼續其快速增長的態勢,土地價格和商品房銷售價格分別大幅上漲了18.2%和14.3%,社會上關于抑制房價上漲的呼聲越來越高。

    因此,上海、北京、深圳等地相繼出臺了收縮銀貸、提高按揭貸款利率、提高稅負等一系列政策,這些政策旨在打擊投機、抑制房價、控制金融系統風險。

    但出臺這些政策的宗旨是為了控制樓價非理性上漲,促使房地產業健康發展；由于同時又要避免樓市出現大幅下挫,因此,加強對開發環節管理的具體政策將是重點。部分熱點城市如上海、杭州等市場的商品房價格很可能將出現一定幅度的波動。這次調整,無論是價格下跌還是上揚都將有利于這些城市房地產經濟在中長期的健康發展。

    房地產市場已經走過了價格快速上漲的最繁榮階段,但斷定即將進入衰退階段并無多大的根據。價格的小幅下跌不會影響到優質房地產上市公司未來業績的良好表現。這些企業在行業整合中優勢得到體現,對于一個行業年均約30%的增長速度,優質上市公司無疑處在有利的發展階段。

    回歸理性狀態

    但是,優質房地產上市公司在行業長期向好的情況下,其業績也可能產生短期波動。目前如上海、杭州等地房地產價格承受著較大的下調壓力。從非理性狀態回歸到理性狀態的過程中,有可能導致另外一個非理性價格的產生。

    2005年龍頭房地產上市公司依然會保持較大幅度的業績增長,其中的投資機會尤甚于其他的一些行業。在房地產進入產業整合周期中具有較大擴張能力以及產業整合能力的公司,并兼具有較大的土地儲備的上市公司,最為我們看好。這是因為由于緊縮政策使土地獲得成本上升,同時土地儲備對資金占用量大幅提高。