浦東金橋(資訊 行情 論壇)、外高橋(資訊 行情 論壇)和陸家嘴(資訊 行情 論壇)這三家被稱為"兩橋一嘴"的上市公司,長期以來一直扮演著代為執行土地批租功能的角色。年報顯示,2005年將是它們為實現可持續發展調整主營業務結構的關鍵一年

    浦東金橋、外高橋和陸家嘴這三家被稱為"兩橋一嘴"的上市公司,長期以來一直扮演的是代為上海執行土地批租功能的角色。而外高橋和陸家嘴2004年年報 顯示,2005年是它們為實現可持續發展調整主營業務結構的關鍵一年。雖然浦東金橋主營仍將以土地批租為特色,但根據市場需求穩步推進房產開發經營主營業務是其2005年的工作重心。

    2004年,陸家嘴的經濟效益比2003年有所下降,全年共實現主營業務收入21.04億元,同比下降了7.38%。其中,土地批租收入15.40億元,房產銷售收入4.69億元,租賃收入0.73億元。全年創造的5.32億元利潤,也比2003年下降了19.8%。

    在解釋主營業務收入及利潤下降的原因時,陸家嘴董事會認為,新的土地供應方式,對公司原有以土地批租為主營業務的盈利模式產生了影響。土地存量的不斷減少,致使主營業務收入的結構逐步改變。同時,動拆遷政策的調整限制,也對以往區域傳統土地開發模式提出了新的挑戰。為了實現可持續發展,陸家嘴2004年已經開始實施主營業務的結構調整,主營業務由土地批租為主逐步轉向了土地批租和項目經營相并重。

    2004年,外高橋的主營業務收入為5.16億元,同比增長了45.37%；凈利潤為7648萬元,同比增長了206%。外高橋業績的這一增幅,遠遠高于上海本地房地產上市公司的平均水平。輝煌業績的取得,是因為外高橋在2004年實現了功能和效益的穩步提升。據介紹,外高橋在2004年實施了戰略調整,進行了以市場化為導向的二次創業。而常熟東南國際花園在2004年底舉行的奠基典禮,更是其房產市場化運作邁開實質性步伐的標志。

    浦東金橋、外高橋和陸家嘴等3家上市公司,被市場人士稱為"兩橋一嘴",這種稱呼與它們長期以來扮演代為上海政府部門執行土地批租功能的角色有關。其實,后來上市的張江高科(資訊 行情 論壇),也在某種程度上以土地批租作為自己主營業務的重要一部分。張江高科2004年的凈利潤為17782.95萬元,同比略有增長。其實,如果市場化轉型更快一些的話,張江高科的凈利潤可能會更好。

    2004年,張江高科房地產業的利潤較2003年下降10049萬元,主要因為房地產業收入中有2.96億元來自于土地轉讓收入。而由于土地轉讓占張江高科2004年主營業務收入的53%,從而直接導致整體房地產業務毛利率從2003年的49.83%下降到了29.08%。張江高科董事會的分析報告說,土地轉讓業務的毛利率只有5.96%,比房產銷售和房產租賃的57.87%和68.68%低了很多,它充分證明逐步改變直接轉讓土地為物業建造再租售的土地資源深加工經營模式的增值潛力。

    事實上,對土地資源進行深加工,還只是張江高科轉型的一個方面。奮力出擊和儲備新項目,是張江高科2005年找準定位的著力點。張江高科董事會制定的2005年度經營計劃說,積蓄能量,逐步實現"走出去"戰略,將張江高科"聚焦"模式、"soho"系列品牌,向周邊輸出、輻射。同樣,陸家嘴也希望在2005年探討新市場條件下的盈利模式,通過積極增加土地儲備去適應市場外部環境的變化,以配合主營業務的轉軌。

    從目前的情況來看,在上海這幾家扮演代為政府部門執行土地批租功能角色的上市公司中,只有浦東金橋尚未明確表示進行主營轉軌。不過,根據市場需求穩步推進房產開發經營主營業務,也是浦東金橋2005年的工作重心。2004年,浦東金橋的主營業務收入和凈利潤分別為6.18億元和1.76億元,分別較2003年增長了1.22%和36.6%。雖然凈利潤增長幅度大于主營業務收入的增長幅度,但主要是因為轉讓所持浦發銀行(資訊 行情 論壇)股權帶來的投資收益大幅增長所致。浦東金橋董事會對2005年經營提出的目標,是力爭實現主營收入、凈利潤、凈資產收益率等主要經濟指標均較2004年度有所增長。