日前,上海市房地管理局宣布將實施新的房地產抵押登記和轉移登記辦理方式。按照頒布的這一新政策,有抵押貸款的房屋要轉讓,賣出方應當先還清貸款,在辦理房地產抵押權注銷登記后,才能與買進方共同申請轉移登記。事實上,這就意味著"轉按揭"業務實際已被"叫停",這是上海市政府再施重拳打擊投機炒房的重要舉措之一。

    為什么這樣說呢?讓我們先來了解一下什么是"轉按揭"。轉按揭 即在還款期內按揭主體的變更,包括債權人(銀行)的轉移和債務人(借款人)的變更。首先,轉按揭是債權人(銀行)的轉移,即借款人在貸款銀行 A申請提前還款,將抵押房產賣給買家,由買家在銀行 B申請辦理按揭貸款,其中部分按揭貸款再用于借款人提前還貸解除抵押。其次,轉按揭又是債務人的變更,即在個人住房貸款還款期內,因借款人轉讓已抵押給銀行 A的抵押房產,銀行 A或新的貸款銀行 B向購買該抵押房產的買家發放貸款,同時原借款人通過售房款歸還貸款的業務。由于跨行"轉按揭"已基本停止,因而現在所謂的"轉按揭"基本上僅涉及到借款人的變更,即房產買賣雙方在同一家貸款銀行進行"轉按揭"。

    在過去的"轉按揭"的實際操作中,上海市房地產交易中心允許交易雙方將賣出方還清貸款、辦理抵押注銷手續和買賣雙方共同申請轉移登記三步可以并辦。以前二手房買賣的"轉按揭"被限制在由同一家銀行辦理,2003年上海市房地產交易中心"網上房地產"推出了跨銀行"轉按揭"業務,凡是在該中心會員中介單位購買二手房的客戶,如果賣家貸款尚未還清,買家貸款時可以選擇與賣家不同的銀行進行交易。"網上房地產"將承擔起監管作用,由購房者先從買家貸款銀行取得貸款,解決賣家歸還貸款的資金問題,然后進行權證交易,購房者與銀行簽署貸款合約。由此,"轉按揭"為二手房買賣提供了巨大便利。

    雖然這一"轉按揭"業務活躍了上海市二手房買賣市場,但是也為投機炒房者通過"轉按揭"獲取巨額利潤敞開了大門。一些短線投機炒房者往往通過較少的投入先支付購房的首付款,然后利用銀行貸款付清全部購房款,一旦購房的房價出現上漲,就通過"轉按揭"將貸款再轉給買家,拋出所購房屋來賺取巨額的差價。原來,上海期房就可以轉讓,現在規定期房不能轉讓。有業內分析人士指出,"轉按揭"業務的不斷盛行,成為投機炒房者"以小博大"來獲取巨額利潤的重要手段之一。隨著這部分投機炒房者的影響日益擴大,在一定程度上對形成上海市房地產泡沫有著不可忽視的影響。

    因而,此次上海市實施叫停"轉按揭"業務,對于抑制投機炒房者有一定的影響,甚至比此前出臺的諸項調控房地產措施或政策更有實際的市場影響。但是,在上海市"轉按揭"受到限制后,一些"墊資"公司為投機炒房者提供地下"轉按揭"業務的通道并沒有關閉。所以,如何有效地監管"墊資"公司的"轉按揭"活動,是判斷上海市此次重拳出手調控房地產市場效果能否成功的關鍵因素。

    對于銀行而言,上海市此次出臺的調控房地產新政,實際上是叫停了銀行的"轉按揭"業務,但對銀行的實際影響并不大,因為"轉按揭"業務所占房貸比重并不高。不過,有市場分析人士認為也有間接的影響,限制"轉按揭"會加大投機炒房者的資金成本及投機風險,一旦這部分投機炒房者的資金鏈發生斷裂,就有可能會把房貸風險轉嫁給銀行。目前,在防范房地產貸款的金融風險控制上,中國銀行業的行動仍嚴重滯后于市場發展及政策信號,因而房貸風險日后會成為銀行業的一大金融風險。