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央行調高房地產貸款利率的漣漪效應在不斷擴大。提前還貸和收取違約金背后折射的，是一個在不充分市場化條件下，試圖以利率市場化進行調控而引發的風險循環和風險推托的問題
央行決定，從2005年3月16日起，調整商業銀行自營性個人住房貸款政策：現行的住房貸款優惠利率將回歸到同期貸款利率水平，并實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍。
此舉令提前還貸，繼加息之后，成為2005年春天的又一個關鍵詞。
在房產泡沫最盛的上海，提前還貸的咨詢電話成為熱線。“都快被打爆了，目前提前還貸預約已經排到了5月。”工行上海分行個人房貸處一位工作人員告訴記者。而上海一家媒體所做的400人規模的樣本調查顯示，有接近4成的買房者有提前還貸的打算。
提前還貸的熱潮不僅出現在上海一個城市。據本刊記者得到的數據，廣東農行一家支行3月份提前還款額達600多萬元，同時當月還收到提前還款申請100多筆。在重慶地區，從3月17日房貸利息上調以來，各大銀行提前還貸的人數比以前增加20%左右。
相比之下，北京的個人房貸市場相對冷靜。但由于中國的住房貸款是一年一揭，新的利率標準從明年1月1日生效，因此，“估計到今年年底會有一個提前還貸的高峰。”中國農業銀行房地產信貸個人住房處邵姓處長告訴《中國新聞周刊》。
提前還貸本不是新鮮事。每到年底，有一筆年終獎入賬的買房人都會考慮縮短還款年限，以減少支付房貸利息。據邵姓處長介紹，最近幾年，農行個人房貸的提前還貸率都呈逐年上升趨勢。
但這一輪的提前還貸成為引人注目的現象，在于由提前還貸而引發的銀行收取違約金的行為。此舉收否合情、合法、合理？其背后的利益鏈條是什么？折射了怎樣的風險循環機制？
民眾無選擇權下的“對沖風險”
“在市場經濟中，利率的變化是常態。貸款本身就要承擔利率風險。”中國社科院金融研究所金融發展室主任易憲容說。但在不同的市場環境下，利率的風險卻有不同的分擔模式。
在成熟的市場經濟體制的國家，貸款人有多種利率可以選擇。比如在美國，就有固定利率和指數型利率等不同的利率品種。而75%的美國居民都選擇了固定利率，以規避利率變動帶來的風險。
這也解釋了為什么自2004年下半年以來，美國連續六次上調利率，但房貸市場波瀾不驚。同樣在中國臺灣，去年在利率走升幾乎成為定局的情況下，五大房貸銀行都推出了固定型房貸，作為民眾進行“利率避險”的選擇。
我國的貸款利率是根據1996年制訂的《貸款通則》，根據這個規定，貸款人可選擇的只有仰央行鼻息的浮動利率。而個體貸款人最好的規避利率風險選擇——固定利率，卻至今如鏡花水月。
浮動利率貸款把長期貸款利率短期化，商業銀行作為貸款方不承擔利率變動風險，而把這一風險轉移給借款人。“在當時的歷史條件下制定的《貸款通則》，有替商業銀行規避利率風險的考慮。”國務院發展研究中心金融研究所研究員陳道富對本刊說。
在這一輪的利率調整中，央行贏得市場化調控的好評，但貸款人對貸款利率的選擇卻依然付之闕如。2004年1月1日，人民銀行放開了對人民幣貸款計息方式的管理，借貸雙方可選擇采用浮動或固定的貸款利率計息方式，但個人住房貸款除外。
新近頒布的“3·16”政策規定，商業銀行可以在基準利率和底線利率間作出選擇，這被喻為我國在利率市場化和利率期限結構的合理化方面邁出的重要一步，贏得一片贊譽之聲。但這個措施只是給了商業銀行更多的定價權，對個人住房貸款者來說，依然沒有選擇固定利率的自由。
“借款人提前還貸是出于對利率風險的懼怕。而當借款人對利率風險毫無其他削減途徑時，提前還貸成為民間惟一的對沖風險措施。”陳道富指出。
銀行業內部的風險循環
個體貸款人不情愿充當利率風險傳遞的最終接棒者，而通過提前還貸——這種貸款人自發選擇的規避風險辦法，將利率風險以另一種形式，返還給了商業銀行。商業銀行面對的首先是利息收入的減少。“房貸利率提高僅為0.2個百分點，對商業銀行來講，利率調高帶來的利息收入的增加并不大。而一旦提前還款，商業銀行將損失大量的利息收入。”陳道富說。
在個人房貸業務上，商業銀行另一筆收入來自房貸保險。目前市場上的房貸險是由商業銀行代保險公司一次性收取全部保費。因此，保險公司也要一次性向銀行支付全部手續費。在北京，銀行代理房貸險的手續費一直保持在保費的8%左右，這對銀行來說是一筆包賺不賠的收入。但提前還貸將導致退保率提高，據了解，在北京，該險種退保率已從去年的10%升至近30%。這意味著商業銀行又將減少很大一部分保險的手續費收入。
更重要的是，提前還貸使商業銀行通過《貸款通則》而規避掉的利率風險，最終轉變為了銀行的存貸差風險。在銀行的貸款結構中，個人住房貸款因風險低，管理成本不高，利息穩定而成為優質資產，也成為銀行解決存貸差的一個重要手段。以工行為例，2004年該行新增個人住房貸款796億元，占到新增貸款總額的27.6%。“提前還貸的增多，會使銀行的累收速度超過累放速度。”農行邵姓處長說。一方面是來自優質資產的大量現金回籠，一方面是對沒有把握還貸的企業和項目“慎貸”，此消彼未長，勢必造成巨額的存貸差。
“提前還貸在減少銀行可得利息的同時，改變了銀行貸款的結構，放大存貸差問題，加大了經營風險。”陳道富說，這樣一來，消費者全部承擔的利率變動風險，最終以另一種模式將風險返還到銀行系統。
面對此種風險，商業銀行開始以收取違約金的方式，阻截消費者的解套之舉。率先吃這只螃蟹的是中國銀行廣東省分行。
據本刊了解，中行廣東分行已開始對提前還貸收取違約金，同時規定貸款后一年內不準提前還貸。由于銀行間的同業效應，其他商業銀行的廣東分部也都在考慮收取提前還款違約金，或者規定提前還款次數。據悉，農行廣東分行營業部已經在該行職代會上提出就提前還貸收取違約金，包含相關條款的《個人購房擔保借款合同》也已經印發。
“目前有很多爭論，都把商業銀行是否應該收取違約金看作一個法律問題。實際上當初的貸款合同是一個商業約定，是否應該收取違約金，應該視當初的合同規定或者由貸款雙方重新談判而定。從這個角度講，銀行是否應該收取違約金是一個道義問題。提前還貸和收取違約金背后折射的，是一個在不充分市場化條件下，試圖以利率市場化進行調控而引發的風險循環和風險推托的問題。”一家房地產公司法律處的人士對本刊說。
在貸款鏈條上，所有的參與者都應是風險的承擔者，但是固定利率的缺失和提前還貸收違約金，卻凸顯了個體消費者的弱勢地位。
加息通道下的還貸潮
去年10月，中國人民銀行自1996年以來首次加息，取消了貸款利率的上浮限制和存款利率的下浮限制。自此，提前還貸潮初現端倪。去年年底，滬上工、農、中、建、交等銀行的房貸提前還款量都創下了歷史新高。據交通銀行上海分行統計顯示，自去年11月以來，該行提前還貸量增幅達30%。
2005年1月31日，人民銀行發布《穩步推進利率市場化報告》，提出中國利率市場化改革的思路為：先放開貨幣市場利率和債券市場利率，再逐步推進存、貸款利率的市場化。一些經濟學家，如社科院金融研究所所長易憲容等在公開場合告誡民眾，這些都是央行將持續加息的信號。
在強烈的加息預期下，越來越多的住房貸款消費者考慮提前還貸，以節省銀行利息。從今年年初開始，提前還貸持續升溫。據建設銀行廣東省分行統計，今年1月至4月廣州地區收回的還款有9.7億元，其中提前還款5.2億元，占了53.8%。
(文章來源：《中國新聞周刊》 作者：陳曉 劉小樂）
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