上海樓市：瘋漲之下的僵持與較量

    “別跟我談房價，一談房價我就暈�！痹谀壳罢�在進行的兩會上，人大代表、上海市發改委副主任俞國生坦言。俞說這是一種比喻，比喻現在的房價已經到了一個令大多數人無法理智對待的時候。

    類似以上這樣的表態并不新鮮。早在2004年初上海兩會期間，該市房屋土地資源管理局局長蔡育天就感嘆，“我的壓力很大。”大半年過去后，同年11月 初，該市市委書記陳良宇在會見香港媒體訪問團時同樣感嘆：對于境內出現的上海房地產泡沫的言論，政府方面如履薄冰。

    如今，這一話題至少成為了全國人代與政協會議關注的最大熱點之一。3月5日上午，國務院總理溫家寶在政府工作報告中明確指出2005年，將重點抑制生產資料價格和房地產價格過快上漲。同一天，風暴眼中的上海市政府緊急出臺《上海市人民政府關于當前加強房地產市場調控 促進房地產市場持續健康發展的若干意見》（以下簡稱《意見》），分別從信貸、稅收、信息建設、市場監管等四個方面采取措施，對投機性購房行為進行限制。

    越漲越高的房價引起的包括中央高層官員在內的強烈關注，有望積極促使真正打破此前參與這個城市樓市利益分配的格局。隨著作為市場調控主體的上海市政府的態度逐漸明朗，隨后而來的一系列政策開始影響各個參與主體的心態及未來的行為，這包括國內外的投資者（以及其中的投機者）、地產開發商、中介甚至潛在的有普通居住需求的市民等各個利益相關方。

    當然，未來上海房價能否如愿“軟著陸”或者是繼續上漲甚至出現“硬著陸”的情況，并不僅僅決定于當地政府的調控能力，美元的走向，銀行的調控行為同樣起到重要作用。但當地政府的如何調控依舊起到決定性的主導作用，任何一種政策傳達出的市場信號都有可能大規模改變各方的原有市場預期，這讓處于這一巨型網絡下的利益各方惴惴不安。

    事實上，這樣的改變已經出現，在目前出臺的部分政策已經給各方傳達了基本的市場信號，但是種種現狀導致了這些政策還不足以迅速打破平衡，各方進入了轉折前最為微妙的階段——睜大眼睛：任何改變都可能對己至關重要。

    政府調控：面臨多種難處

    自上海房價從2003年快速飆升以來，作為市場調控主體的上海市政府，此前在如何采取措施確保房地產業“軟著陸”上意見同樣存在分歧，導致政策出臺徘徊不前，難以堅定。即使是現在，面對復雜的局面，如何把握好節奏以及權衡各方利弊同樣在政策使用上面臨諸多矛盾局面。

    先來看看目前的上海樓市的實際狀況。上海市統計局發言人蔡旭初在1月25日召開的市府新聞發布會上披露，2004年全市住宅商品房價格較上年上漲14．6％，達6385元／平方米。而來自商界的統計數據顯示，全年全市住宅商品房均價突破7472元／平方米，同比上漲23．75％，而在市區這一價格早已突破萬元。

    而由浦東新區政府委托物業公司所做的調查顯示，該地區投資性購房近50％，這讓許多學者認為上海房地產泡沫十分嚴重。以摩根士丹利亞太區首席經濟學家謝國忠為代表，直指美元將于2005年觸底反彈，從而導致熱錢回流，上海房地產將步曼谷后塵，泡沫即將在數月內破滅。

    上述這些狀況還遠遠不能顯示出問題的復雜性。任何基于市場經濟準則下的調控均要有效調控市場主體的市場預期才能取得最好的結果，但上海市政府面臨的種種困難使得有效調控面臨一定的難處。

    這些難處中，如何保證推高房價的那些市場主體準確理解政府發出的信號不難，但要徹底改變其投機心態而又不至于出現大規模撤退導致“硬著陸”的局面在真正考驗政府之能力。這其中，最令人擔心的就是土地能否有效以及準確把握節奏的推向市場，這是一個必須的緩解市場目前供給失衡的根本條件。

    這方面的情況不容樂觀。伴隨房價而逐步推高的地價，讓政府在新推土地時壓力重重。2004年，上海市政府僅在10月發布了惟一的一次住宅用地招標公告，就是一個很好的明證。在這次公告中，住宅用地的土地供應總量僅278公頃，其中中心區所推地塊總面積不足25公頃。

    一位政府監管機構的官員告訴本報記者：“在推地方面政府目前的擔心非常的簡單，如果不能及時有效的推出部分土地勢必導致其他的政策在收效上大打折扣，投機者將認定只要土地供應緊張的狀況得不到根本改變，那么至少泡沫破裂的時間將不斷延遲，而巨大的利潤也將導致大部分的投機者將權衡利弊后猶豫退出。”

    “另一方面，如果迅速的大規模推出土地，也可能導致市場需求急劇放大，因為目前市場真實的需求已經被投機力量所掩飾，很難得出真實的判斷，一旦投機者開始撤出，房價將面臨大幅下挫的危險�！痹撊耸坷^續表示。

    而一直以來上海擁有的大量閑置土地，也成為如今政府在新推土地時的最有力較量者。公開資料顯示，由于早年上海各級政府為獲取財政收入而大批量批地，導致如今全市擁有近3600公頃閑置土地。而高房價與高地價導致的市中心地段拆遷難的問題，也給政府的批地工程增加考量。今年1月9日發生在烏魯木齊中路上的“強拆縱火案”，就是這一行為的極端。

    為了杜絕此類案例再次發生，3月6日，《上海市人民政府關于進一步加強房屋拆遷管理工作通知》出臺，要求：今年本市重點確保軌道交通、世博園區等重大工程、經認定的成片舊區改造重點項目等拆遷，嚴格控制商業開發拆遷。

    很顯然，政府希望通過加強管理保證拆遷的順利，以此確保土地供應的有效性。這在某種程度上加大了投資者對于泡沫短期不會破裂的預期，一位在上海最昂貴地段之一的徐家匯投資5套房子的張先生表示，正是認定了上海因為上述種種困難很難有效增加土地供應，所以他直到目前為止還在不斷增加地產方面的投資。

    而房價的上漲也讓這個產業對于這座城市的經濟貢獻更加顯著。1990年，房地產增加值占整個上海的ＧＤＰ比重僅為0．5％；2004年，這一比重上升至8．4％，全年房地產實現增加值622．59億元，同比增長20．4％。房地產業已成為上海增長最快的支柱產業。

    正是房地產行業的重要性，讓上海市政府在對待這一產業的快速發展時，顯得猶豫不決。

    在2003年房價剛剛飆升之際，上海市政府的態度明朗且簡單：默認房價高漲勢頭。同年末，當人們開始質疑過快上漲的房價時，市政府擬出臺限制期房轉讓政策的消息被媒體傳得沸沸揚揚。12月3日，上海市政府發言人焦揚首次向外界透露，在繼續鼓勵自住性住房消費的同時，上海將控制投資需求。為限制購房中的短期炒作，上海市房地局正在醞釀有關期房不得轉讓的政策。放出這一消息后，時隔近半年，2004年4月26日，期房限轉政策終于出臺。分析人士認為，這一政策雖然在消息剛出時就被認為影響重大，但因為經過長時間的醞釀之后，已經大大緩沖了該政策出臺后對市場的沖擊。

    有政府官員稱，政府這種徘徊心態有望在今年得以改善。1月，上海市市長韓正在《政府工作報告》中明確指出，“局部地區房價上漲仍然過快”，并明確提出2005年要堅持“以居住為主，以市民消費為主，以普通商品房為主”。業界普遍認為，這是上海市政府決心打擊投機的前兆。

    進入3月，5日，全國兩會期間，上海市政府緊急出臺《意見》后；7日，就馬不停蹄地拋出《市地稅局關于本市個人出售普通住房營業稅征收規定的通知》，規定：即日起，個人購買本市行政區域范圍內的普通住房，居住不滿一年出售的，銷售時按銷售價減去購入原價后的差額征收5％的營業額并在此基礎上征收7％的城建稅、3％的教育費附加和1％的河道整治費。

    據房地局的有關官員介紹，這次政府當機立斷的措施出臺，主要源于過高房價的風險和非理性投資的壓力。而業界普遍認為，這幾項政策僅僅只是一個開始，后續的動作將持續給市場帶來壓力。

    投資者：睜大眼睛觀望

    除了要考慮全局利益的政府以外，那些為了獲取個人或者公司最大利益的其他獨立主體現在正在睜大眼睛：一方面是被稱為“搶到房子就是搶到錢”的巨額利益之誘惑，一方面是市場可能的急轉直下的風險，投資者目前的心態最為微妙。

    之一：瞄準機會就上的開發商

    領教過政府多次招數的開發商們，除了著急還是著急�！艾F在市場這么好，我們當然希望能盡快動遷、盡快開發、盡快銷售。”港資地產商東方海外張總的心態，也代表著絕大多數房地產商的心聲。包括由政府直接投資的上海城開集團、中華企業(資訊 行情 論壇)這樣擁有豐厚土地儲備的國企地產商，（前者在上海擁有600公頃的土地項目，而后者的土地儲備更多達930公頃。）也懷抱同一個愿望。但拆遷難題卻難以解決，幾年前東方海外在中心區域盧灣的一地塊，到如今仍難有作為，只因拆遷尚未完成。

    企業追求利潤極大化這無可厚非，但在市場異�；鸨�的時節，這樣的趨利化可能帶來至少兩種不良后果：其一，采用極端手段加速拆遷，造成事故，上文所述的“縱火案”就是典型一例。其二，更有投機者，為求最大利潤而在銷售中虛抬房價。雖然目前尚無確鑿數據，表明這一因素對房價上漲造成了多大影響，但確實是有案可循。

    在上海市房屋土地資源管理局網上交易平臺上，記者看到了這樣的信息：繼3月1日浦東新區“富海商務苑”因為在網上備案虛構合同被停牌后，3月3日又有“天賜公寓”等6個樓盤因涉嫌在網上作假，違規售房，被暫停辦理商品房網上備案手續。如“興盛公寓”房源總數為16套，累計撤銷合同次數96套，合同撤銷率為600％；“天賜公寓”總房源數為114套，累計撤銷合同次數到達了304套，合同撤銷率高達266％。

    這些虛構的購房主體，或是以同一購房人的名義預訂多套商品房并反復撤銷、反復簽訂多套房源。如“天賜公寓”分別以“李某”、“凌某”和“關某”為購房人反復簽訂多套房屋的定金合同，還有的購房人名字僅為“王”、“邰總”等，甚至僅為英文字母“Ｋ”、“Ｅ”、“Ｆ”等。

    房地局的有關人士介紹說，通過反復撤銷合同的方式，銷售方、中介方以虛假價格來聯手炒高房價。如“頤峰苑”的累計撤銷均價為17189元／平方米，累計登記均價僅為12980元／平方米。更為極端的例證是“耀江花園”，其累計合同撤銷均價為16613元／平方米，累計的登記均價僅為7304元／平方米。

    行業內不成文的行情是，上千萬的房子加50萬，幾百萬的加10萬、20萬，“反正搶購的人很多，現在購房者的概念是能搶購得到就意味著賺取鈔票，那干嗎不漲價？”筆者在市中心一樓盤處見到的售樓人員張小姐私下表示。上海社科院的有關專家形容，這些開發商哄抬房價的手法類似于股市的“自賣自買”，通過制造虛假交易而抬高價格。

    之二：追漲的投資者

    但這樣的處罰并不能阻擋購房者的追漲熱情。而大部分投資者買漲不買跌的共性，也讓他們在如今的高房價下依然活躍。而在準確把握上海市政府不會采取過激措施打壓市場的大背景下，“上海市有關部門向來希望房價穩中有升，”投資者堅定政府的所有調控措施都將是溫和而留有余地的。搶購到房子就意味著搶購到了鈔票的心態仍彌漫在這些投資者的鏡像中。

    正如3月7日稅收政策出臺后投資者的反應：漢宇不動產的調查顯示，營業稅政策推出市場3天后，上海二手房市場拋盤量比平時增多了10％，這說明部分并不太堅定的投資者開始動搖。但也有接近20％的被受訪者表示，他們會考慮通過私下協商將這一費用轉嫁給買方。這樣的情形曾在去年的杭州出現過，當時政府為打擊炒樓，決定對二手房交易收取20％的個人所得稅，但結果卻適得其反，因稅費轉嫁給買方，而一度使杭州出現一手房價格暴漲、二手房價格下跌的畸形結構，最終落于流產。而更多的受訪者表示，他們將轉作長線，出租物業，至少等到1年之后再考慮處置。

    境外資金狂賭人民幣升值，大量涌入上海樓市，也是讓部分買房族觀望的緣由。“上海政府方面沒有公布銷售給外國人房產的比例，我估計有一半的購房資金是直接或者間接（通過海外親戚）來自境外�！卑凑罩x國忠的預計，2005年，美聯儲將加息3％以上，美元將觸底反彈，人民幣升值的空間和壓力相應減少。潛在收益的減少和融資成本的提高，將促使大部分豪賭人民幣升值的“投機性熱錢”退出上海樓市。

    但也有國內學者以及國內投資者指出，中國資金項目下還未開放，這意味著“熱錢”從中國進出的規模和速度，都不能與1995年的受害者曼谷相提并論，自然，由此而產生的對上海房地產市場加速萎縮的效應，也將大大滯后。

    另外，中國經濟以及上海經濟的前景和目前的規模導致了海外投資者對于當時投資曼谷的情況有著根本的不同。相對那些獲得收益就抽身離場、習作短線的“投機性熱錢”，大量看好中國經濟發展前景的機構投資熱錢，更可能選擇“長線持有物業”出租的方式。

    之三：警惕的銀行界

    事實上，在銀行方面，對房地產貸款始終存在著“若即若離”的態度�！罢�府調控手段比較強硬的時候，不少銀行就開始收縮房產貸款，但是這種政府調控不可能維持一種長期的干預，而房貸始終是銀行的優良資產，所以盡管銀監會高層多次調研，進行窗口指導，房地產的貸款始終高居不下。另外，銀行的貸款指標也是年初就定好的，宏觀調控中，多個行業的禁貸，也使得不少銀行將目光投向房地產�！鄙虾Ｊ秀y監局官員稱。

    人行上海分行在2004年上半年的統計數據顯示：房地產需求方資金來源仍然主要為人民幣貸款，外資所占的比重較��；2003年第一季度，外資占比不過8．29％，而2004年5月，已經增長到23．21％。

    在2003年和2004年上海房地產開發融資中，外資占比已經增長到相當驚人的比例，例如2003年第四季度，上海市房地產開發融資中外資占比達到81．96％；2004年2月和5月，外資占比亦分別為79．14％和66．81％。

    在調研中，人行發現，上海房地產開發的融資渠道主要為人民幣銀行貸款、外幣銀行貸款、外資直接流入、信托融資、其它如典當貸款。其中，外幣銀行貸款、外資直接流入屬于外幣融資渠道。而這一點，在2004年5月，外匯貸款不再算做外債的規定，使得開發商從外資銀行貸款，然后轉為人民幣的渠道更加通暢。此后，不少外資銀行的房地產貸款飛速增長，香港恒生銀行更是在公開場合宣稱：可以為各種房地產項目提供多種方式的融資服務。

    而事實上，除了銀行資金以外，房地產項目在民間尋找資金支持的也為數相當眾多。2004年8月份前后，上海民間利率曾高啟到20％，其中很多資金流向房地產項目。記者曾經就獲悉過12個之多的房地產項目需要融資，而給出的利率都在18個點以上。

    如果說，2004年，高層對上海銀行界在地產貸款方面的擔心還停留在給開發商的貸款上，那么2005年1月底，銀監會高層的滬上調研就可以看作是警惕個人房貸的進一步預警。

    在那次調研上，滬上各大商業銀行房地產部門負責人和上海市銀監局人士統一到場，而“對個人房貸的警惕”成為主題。

    同樣在年初，由人民銀行上海分行向總行提交的報告中，也不無憂慮的表示：“上海市個人住房貸款占比持續攀升，房地產貸款在貸款總量中所占比例不斷提高，各商業銀行信貸結構趨同明顯。房地產市場風險有可能轉變成銀行信貸風險�！�

    報告顯示，2004年，上海中資金融機構人民幣自營性房地產貸款累計增加1023億元，同比多增204億元，占各項貸款新增額的比例高達76％，其中個人住房貸款累計增加728億元，同比多增106億元，新增個人住房貸款占中長期貸款增量的比例高達48％。

    此后，上海銀行界已開始暗自對2005年個人房貸進行調整：提高貸款比例，包括二手房貸款只能貸到6成左右；房貸占總貸款比例不超過銀行所有貸款總量的30％；二手房貸款門檻提高到50萬，50萬元以下的二手房銀行不提供貸款按揭。提高房貸中介機構與銀行合作的準入門檻，普通中介公司要向銀行交納50萬元的保證金等等。

    這不是惟一的政策也不是最后的政策，2005年，上海房地產市場如此微妙與敏感的“多方僵持較量”還將持續，并一直延續到市場明朗化為止。

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