目前，業內議論最多的話題就是“政策”。一方面有土地政策和信貸政策的適度收緊，另一方面有房貸加息和首付提高，一根接一根的房地產“指揮棒”在高樓大廈頂端揮舞著，帶給發展商和購房者最多的是疑惑和觀望，如同前段時間陰雨天氣連綿，讓人不知何時是個盡頭。樓要繼續蓋，房也得繼續買，政策“高壓”下的廣州地產將走向何方？業界人士對此議論紛紛，各抒己見。

    ●中海發展(資訊 行情 論壇)（廣州）有限公司總經理朱榮斌：政策只會打擊投機者

    目前出臺的房地產相關政策，目的并非要把廣州的房價降下來，而是抑制房價漲幅，但改變不了廣州樓市的漲勢。

    廣州經濟發展很快，生產資料漲價，從物價上說，房價上漲是有背景的，物價上漲合理才是市場所需要的。

    全國有的城市樓價上漲太快，但廣州的房價一直都很穩定。盡管去年廣州樓價上漲的數據公布后讓人感覺漲得太快，但其實市區樓價的上漲是有限的，只是因為番禺的樓價漲得太快，才把整體價格拉上了許多。另一方面，去年發展商開發的產品都升級了，特別是在裝修標準上，自然要賣更高的價格。

    政策會影響買家購房的觀點未必正確。目前，確實有些買家看不太懂樓市，但過段時間后，等看清了漲勢，買房的計劃仍然會實現。政策的出臺只會打擊那些投機者，不會影響正常買房的消費者。

    ●光大花園董事副總經理陳洪志：開發商要盡量維護現金流

    沒有優勝劣汰，行業不可能進步，沒有風險與競爭，企業不可能進步。永遠要依托政策利好才能生存的房地產企業，一旦政策變動或門檻提高，就會舉步維艱。?

    在宏觀調控下，各項緊縮政策接踵而來。一方面有土地政策和信貸政策的適度從緊，以從供應上關小“水龍頭”；另一方面有房貸加息和首付提高，以從需求上抑制無限上升的勢頭。與此同時，繼續加息和嚴格監管的“利劍”高懸在空中，隨時可能墜下。開發商不覺驚呼：房地產業的冬天來臨了嗎？

    冬天是否已經來臨或是即將來臨的爭論其實不重要，最關鍵的是寒冷之時要準備好棉襖。什么是房地產業的棉襖？現金流，即資金鏈的健康運轉。有人說：開發商有二大命脈，一是銷售回款，二是銀行貸款，二大命脈其實說的都是現金流。在今天，個人住房貸款加息和首付增加，一手房價高漲和二手房交易持續放量，消費者或觀望或延緩置業，勢必減弱一手房的購買力，或拉長資金回籠期，而國家下定決心擠掉房價中的泡沫以遏制房價的無限上漲，地產開發商的銷售壓力可想而知。

    退一步說，宏觀調控對現金流的實際影響效果有多大尚是未知數，但銀行貸款對房地產業門檻的提高是真實擺在眼前的事。現在銀行在做房地產貸前審核時，除了總量收縮和集中資源瞄準優質客戶之外，已經更多關注企業的穩健和可持續發展，即使是一些有一定知名度的大型房企，但如果其發展過快、涉及產業過雜、一次性開發項目過多的話，也不會再輕易放貸。上市和基金暫時在中國而言，雖然說不上是水中月和鏡中花，但絕非可解一時之急需。因此，開發商們最大限度地維護現金流量去抵御寒冬，是當前工作的重中之重。

    與此同時，宏觀調控下的優勝劣汰機制已經自然形成，政策適度收緊所帶來的影響都將逐漸呈現。房地產業的投資風險日趨增大，不再是低投入高回報，也不再是誰都能玩得起或想進就進想出就出。如果說2004年地產業的空前繁榮讓不少其它行業的投資者蠢蠢欲動的話，那么今天的這種欲望就要謹慎待之了。即使是前期已經取得成功的開發商，也必須根據自身的實力在產品定位上做出抉擇和調整，不要因為2004年的突出業績而迷失了方向。

    ●保利房地產股份有限公司營銷中心總經理胡在新：廣州房地產供需穩中有升

    國家政策的出臺只會引導地產向更合理更規范的方向發展，大集團大企業會更強大，一些有特色的企業、項目也可在市場上樹立品牌。

    政策對供求關系的影響比較明顯，因為購房的門檻雖然提高了，但對需求的影響并不大。銀行加息后，增加了購房成本，但加息的量并不是很大，宏觀政策的根本目的是對產業結構和物價進行整體調控。從周小川的談話可以知道，經過兩次加息后，不一定會形成加息周期。再說，央行進一步的動作還必須看目前出臺的這些政策的實際效果，即使宏觀調控也是有節制的，畢竟政策起到的是調節作用，是溫和的。

    廣州的房地產發展是比較良性的，有多年的積淀。廣州作為中心城市的魅力，為其地產的發展奠定了基礎。從供需兩個角度來看，廣州地產趨勢仍然穩中有升。

    ●寒桐（廣州）投資顧問有限公司總經理韓世同：廣州樓價很可能下跌

    去年并沒有出現大規模的經濟過熱現象，尤其是廣州，房價出現了長時間的下跌后才稍微有點漲勢，而且漲幅有限。政策的出臺應該是對經濟進行疏導，而并非打壓。

    目前，大家對政策下的廣州地產發展似乎看不清楚。央行再次加息，我的第一個反應是擔心，因為加得太頻繁了，買家完全沒有心理準備。我個人認為，這些政策太重，俗話說“過猶不及”，這樣對房地產的打擊太大，房地產的風險有可能提前釋放，導致金融風險。

    土地政策和信貸政策是針對目前樓價上漲過快而制定的，但政策來得太猛太早了，消費者的購買積極性和購買能力都受到了打擊。買房的門檻提高了，而廣州地產商開發的產品都朝大戶型方向發展，總價高了，市場很可能出現“有價無勢”的現象。需求決定價格，這樣一來，廣州樓價出現下跌的可能性非常大。房地產行業一旦受到影響，整體經濟也會受影響，不良貸款率也可能會提升。

    ●滿堂紅（中國）置業有限公司董事總經理陳戎：

    政策影響將在下半年凸現

    銀行首付比例增大，貸款利率調高，會對二手住宅產生影響，但不會有一手住宅那么大。在二手住宅市場繼續繁榮的局面下，銀行新政策的影響并不會對二手樓市產生過大影響。

    最近出臺的眾多房地產政策雖然針對的方面各有不同，但都是針對市場整體房價快速上漲而實行的，主要用2個手段對市場進行宏觀調節：一方面，利用銀行的金融杠桿，如增加首付比例、利息，收取提前還貸違約金等，來控制購房者的房產支出（投資）行為；另一方面是利用稅收政策，如最新出臺的房屋租賃政策，抑止投資者多、過、快的投資節奏。前者的影響主要是心理上的，后者則從經濟上進行調控，相對來講，后者對市場的影響會更直接和明顯。由于市場的滯后性，這些影響會在今年下半年明顯表現出來。

    今年1月1日開始，銀行個人住房貸款的利率提高，此方面影響最大的是一手樓市。日前，銀行又將二手的首付成數提高到三成，這一方面可以認為是銀行為了降低自身不良資產帶來的風險而實行的舉措，另一方面則是二手住宅的市場份額不斷擴大，導致二手住宅的銀行貸款比例增大，銀行對個人住房貸款的關注逐漸向二手住宅貸款傾斜。

    銀行首付比例增大，貸款利率調高，會對二樓住宅產生影響，但不會有一手住宅那么大。這是由于二手樓價相對較低，買家對銀行貸款的依賴程度也較低，同時由于提前還貸需支付違約金等措施，很多買家在支付房款時籌集資金更加多渠道，在申請銀行貸款時盡量減少利息支付，避免今后支付大額違約金。

    至于房屋租賃政策的出臺，其中影響最大的是稅收問題：據相關數據，目前房屋租賃進行登記的只占不到兩成，很大一部分原因就在于稅費過高——業主需支付的稅費約占租金收入的12.4%左右。新的房屋租賃管理條理出臺后，有很大的強制性，將管理任務具體到了物業管理公司和街道等單位部門，逃避登記的可能性降低。

    可以預見，如果新的管理辦法被貫徹的話，房屋租賃登記的比例將大幅度增加，由此產生的租賃成本會直接體現在租金上。此規定的出臺對市場的影響立竿見影：短時間內，租賃市場會急速下滑，而市場的適應需要很長一段時間，這個時期的長短比較難估計。