由中國社會科學院城市發展與環境研究中心課題組主持編寫的《2005房地產藍皮書：中國房地產發展報告NO.2》近日出版，報告對今年我國房地產市場做出了一系列預測，并分別對上海、北京、天津、廣州等中心城市的房地產業進行了分析和展望。其中，對于今年上海住宅市場的走勢，報告認為，在市場規律和宏觀調控共同作用下，將繼續呈現諸多影響因素互相博弈的局面。盡管今年調控還會繼續，但新盤的供應總量仍將放大。

    報告分析，去年的上海房地產市場總體保持了快速運行的狀態，住宅市場呈現出供求總量逐步調整，格局基本平衡；供應重心繼續轉移，布局外多內少；供應結構趨向優化，普通住房比重明顯提高；購房群體仍然分化，高檔和中低檔住宅市場的“二元化”特點越來越明顯等特征。而今年，上海的房地產在市場規律和宏觀調控共同作用下，政府與市場、消費者與開發商、實質需求與虛擬需求之間的博弈仍將繼續，在加息、升值、泡沫、熱錢、漲跌的爭論聲中，今年上海樓市的走向顯得有些撲朔迷離。

    上海市房屋土地資源管理局的專家張洪武在報告中撰文表示，全球房地產市場的發展趨勢、宏觀調控的政策措施、商品住宅市場的供求關系等都是為影響今年上海住宅市場走勢的重要因素。

    報告判斷，在國家統一部署下，今年上海的土地政策依然會從嚴從緊。從2003年開始國家執行嚴控土地政策，當時進入市場的土地將在今年形成上海樓市的有效供應量，但由于近年來上海房地產市場行情看好，也不排除部分開發商手中囤積部分現房未進入市場的情況存在，加之相當數量的存量土地掌握在開發商手里，所以今年上海商品住宅市場具有相當客觀的潛在供應量。在政府采取對土地市場進行清理、嚴格控制增量的背景下，這些土地很可能在今年被逼出，進而形成住宅的有效供給。

    上海房地產市場在去年宏觀調控的大環境下，新樓盤的供應依然保持了強勁勢頭，盡管今年調控還會繼續，但在城市建設、資金周轉等綜合因素的共同作用下，新盤的供應總量仍將放大。并且，去年上海二手房的交易市場逐漸成熟，交易量首次超過了一手房市場，今年的二手房交易量也有望進一步擴大。另外，根據中心城區人口逐步疏解的空間布局規劃和幾年來土地供應的區位特點分析，未來住宅的供應將主要以外圍區域為主。隨著市政拆遷和舊區改造的不斷深入，對價格非常敏感的中端購房者有了廣泛的選擇，由于他們對區域的偏好性不強，因此未來選擇外環線以外區域的普通住宅消費者將會逐步增加。

    報告指出，去年上海的住宅市場，雖然還是持續了近年來“量升價漲”的格局，但在今后相當長的一段時期內，上海的住宅產業仍有很大的發展空間。由于市場運行的慣性和調控措施發揮作用的滯后，今年上半年房價繼續上漲的因素似乎大于降價的可能，但上漲幅度與去年同期相比將明顯降低，而下半年的市場趨勢尚有待宏觀調控政策的明朗化才能予以判斷和預測。