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日前，上海市房地管理局宣布將實(shí)施新的房地產(chǎn)抵押登記和轉(zhuǎn)移登記辦理方式。按照頒布的這一新政策，有抵押貸款的房屋要轉(zhuǎn)讓，賣出方應(yīng)當(dāng)先還清貸款，在辦理房地產(chǎn)抵押權(quán)注銷登記后，才能與買進(jìn)方共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。事實(shí)上，這就意味著轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)實(shí)際已被叫停，這是上海市政府再施重拳打擊投機(jī)炒房的重要舉措之一。
為什么這樣說(shuō)呢？讓我們先來(lái)了解一下什么是轉(zhuǎn)按揭。轉(zhuǎn)按揭即在還款期內(nèi)按揭主體
的變更，包括債權(quán)人(銀行)的轉(zhuǎn)移和債務(wù)人(借款人)的變更。首先，轉(zhuǎn)按揭是債權(quán)人(銀行)的轉(zhuǎn)移，即借款人在貸款銀行A申請(qǐng)?zhí)崆斑�款，將抵押房產(chǎn)賣給買家，由買家在銀行B申請(qǐng)辦理按揭貸款，其中部分按揭貸款再用于借款人提前還貸解除抵押。其次，轉(zhuǎn)按揭又是債務(wù)人的變更，即在個(gè)人住房貸款還款期內(nèi)，因借款人轉(zhuǎn)讓已抵押給銀行A的抵押房產(chǎn)，銀行A或新的貸款銀行B向購(gòu)買該抵押房產(chǎn)的買家發(fā)放貸款，同時(shí)原借款人通過(guò)售房款歸還貸款的業(yè)務(wù)。由于跨行轉(zhuǎn)按揭已基本停止，因而現(xiàn)在所謂的轉(zhuǎn)按揭基本上僅涉及到借款人的變更，即房產(chǎn)買賣雙方在同一家貸款銀行進(jìn)行轉(zhuǎn)按揭。
在過(guò)去的轉(zhuǎn)按揭的實(shí)際操作中，上海市房地產(chǎn)交易中心允許交易雙方將賣出方還清貸款、辦理抵押注銷手續(xù)和買賣雙方共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記三步可以并辦。以前二手房買賣的轉(zhuǎn)按揭被限制在由同一家銀行辦理，2003年上海市房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)上房地產(chǎn)推出了跨銀行轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，凡是在該中心會(huì)員中介單位購(gòu)買二手房的客戶，如果賣家貸款尚未還清，買家貸款時(shí)可以選擇與賣家不同的銀行進(jìn)行交易。網(wǎng)上房地產(chǎn)將承擔(dān)起監(jiān)管作用，由購(gòu)房者先從買家貸款銀行取得貸款，解決賣家歸還貸款的資金問(wèn)題，然后進(jìn)行權(quán)證交易，購(gòu)房者與銀行簽署貸款合約。由此，轉(zhuǎn)按揭為二手房買賣提供了巨大便利。
雖然這一轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)活躍了上海市二手房買賣市場(chǎng)，但是也為投機(jī)炒房者通過(guò)轉(zhuǎn)按揭獲取巨額利潤(rùn)敞開了大門。一些短線投機(jī)炒房者往往通過(guò)較少的投入先支付購(gòu)房的首付款，然后利用銀行貸款付清全部購(gòu)房款，一旦購(gòu)房的房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲，就通過(guò)轉(zhuǎn)按揭將貸款再轉(zhuǎn)給買家，拋出所購(gòu)房屋來(lái)賺取巨額的差價(jià)。原來(lái)，上海期房就可以轉(zhuǎn)讓，現(xiàn)在規(guī)定期房不能轉(zhuǎn)讓。有業(yè)內(nèi)分析人士指出，轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的不斷盛行，成為投機(jī)炒房者以小博大來(lái)獲取巨額利潤(rùn)的重要手段之一。隨著這部分投機(jī)炒房者的影響日益擴(kuò)大，在一定程度上對(duì)形成上海市房地產(chǎn)泡沫有著不可忽視的影響。
因而，此次上海市實(shí)施叫停轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，對(duì)于抑制投機(jī)炒房者有一定的影響，甚至比此前出臺(tái)的諸項(xiàng)調(diào)控房地產(chǎn)措施或政策更有實(shí)際的市場(chǎng)影響。但是，在上海市轉(zhuǎn)按揭受到限制后，一些墊資公司為投機(jī)炒房者提供地下轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的通道并沒(méi)有關(guān)閉。所以，如何有效地監(jiān)管墊資公司的轉(zhuǎn)按揭活動(dòng)，是判斷上海市此次重拳出手調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)效果能否成功的關(guān)鍵因素。
對(duì)于銀行而言，上海市此次出臺(tái)的調(diào)控房地產(chǎn)新政，實(shí)際上是叫停了銀行的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，但對(duì)銀行的實(shí)際影響并不大，因?yàn)檗D(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)所占房貸比重并不高。不過(guò)，有市場(chǎng)分析人士認(rèn)為也有間接的影響，限制轉(zhuǎn)按揭會(huì)加大投機(jī)炒房者的資金成本及投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，一旦這部分投機(jī)炒房者的資金鏈發(fā)生斷裂，就有可能會(huì)把房貸風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。目前，在防范房地產(chǎn)貸款的金融風(fēng)險(xiǎn)控制上，中國(guó)銀行業(yè)的行動(dòng)仍嚴(yán)重滯后于市場(chǎng)發(fā)展及政策信號(hào)，因而房貸風(fēng)險(xiǎn)日后會(huì)成為銀行業(yè)的一大金融風(fēng)險(xiǎn)。上海證券報(bào)記者樂(lè)嘉春
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