近期，國家出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控政策對(duì)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)未來走向產(chǎn)生了重大影響。二手樓市出現(xiàn)了掛牌量急劇增多的現(xiàn)象，個(gè)別房源掛價(jià)還出現(xiàn)下調(diào)。4月初，杭州將有一大批新開樓盤上市，從而揭開2005年新盤上市的真正序幕。統(tǒng)計(jì)資料顯示，2005年杭州市場(chǎng)首次開盤或以“二期”、“三期”等形式開盤銷售的新盤項(xiàng)目超過100個(gè)。據(jù)陽光顧問預(yù)測(cè)，2005年供應(yīng)量超過500萬平方米，是歷年供應(yīng)量最大的一年。其中，閑林、蕭山、下沙、濱江、錢江新城等五大區(qū)域位居供應(yīng)量的前5位，是未來供給的重點(diǎn)區(qū)域，也 是杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)2005年競(jìng)爭(zhēng)最激烈的5大區(qū)域。

    調(diào)控聲聲急，供應(yīng)量又這么大杭州一手市場(chǎng)將如何發(fā)展？

    濱江：房價(jià)上漲快，易受宏觀調(diào)控影響

    供應(yīng)盤點(diǎn)：根據(jù)陽光顧問統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年濱江區(qū)首次亮相市場(chǎng)的住宅項(xiàng)目將會(huì)達(dá)到8個(gè)，開發(fā)總面積逾160萬平方米，這還不包括30萬平方米的星光大道商業(yè)項(xiàng)目以及從去年就開始銷售的樓盤。

    2005年濱江區(qū)將成為杭州主城區(qū)的供地大戶之一，全年計(jì)劃推地850畝，按濱江區(qū)歷年出讓土地平均容積率2.45計(jì)算，可提供共計(jì)139萬平方米的住宅。

    走勢(shì)分析：有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2002年之前，杭州人買房首選城西區(qū)域，而現(xiàn)在是濱江區(qū)域。濱江區(qū)規(guī)劃超前、科學(xué)，通過高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)支撐，吸引人口，前景普遍看好。據(jù)濱江區(qū)房管局統(tǒng)計(jì)資料顯示，2002年濱江房產(chǎn)均價(jià)3400元/平方米左右，2003年為4500元/平方米左右，到2004年均價(jià)已接近6000元/平方米了，每年上漲30％左右，目前濱江區(qū)某些樓盤江景房價(jià)格甚至已經(jīng)超過10000元/平方米。

    從以上數(shù)據(jù)來看，濱江區(qū)房產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)一片大好。但是目前國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體政策是一個(gè)“穩(wěn)”字，重點(diǎn)在于打壓過快上漲的房地產(chǎn)價(jià)格。濱江區(qū)急速發(fā)展的房地產(chǎn)勢(shì)頭極易受到政策影響，一旦國家出臺(tái)更為嚴(yán)厲地控制房地產(chǎn)的政策，濱江區(qū)可能是杭州市最先出現(xiàn)市場(chǎng)波動(dòng)情況的地區(qū)之一。

    市中心：供應(yīng)量小，價(jià)格依舊堅(jiān)挺

    供應(yīng)調(diào)查：市中心區(qū)域2005年上市項(xiàng)目不多，最大的要數(shù)野風(fēng)現(xiàn)代景苑，其建筑面積達(dá)17萬平方米，籌備多年的廣廈衛(wèi)校項(xiàng)目預(yù)計(jì)也將在今年上市，體量約為8萬平方米，潤和紫庭花園的體量約為9.5萬平方米。數(shù)量有限的供應(yīng)量，為市中心房價(jià)堅(jiān)挺提供了最好的保障。

    走勢(shì)分析：市中心房價(jià)目前普遍處于12000～13000元/平方米左右，市中心已經(jīng)成為眾多具備資金實(shí)力的富裕階層的首選。但是目前房產(chǎn)界普吹戶型面積追求超大、豪華的風(fēng)氣，市中心一套住宅動(dòng)輒二三百萬元，幾乎與郊區(qū)的別墅持平，總價(jià)過高在一定程度上影響銷售。去年野風(fēng)現(xiàn)代城項(xiàng)目以65～130平方米的市中心中小戶型為賣點(diǎn)，200多套房子在兩天之內(nèi)被一搶而空，為廣大市中心項(xiàng)目的開發(fā)商提供了新的思路。市中心緊湊型戶型，將會(huì)吸引一大批愿留在市中心享受生活便利的老市民以及一些新家庭。

    閑林：品牌房產(chǎn)提供有力支撐

    供應(yīng)調(diào)查：閑林是杭州近兩年開發(fā)量最大的區(qū)域之一，今年閑林的供應(yīng)物業(yè)類型依舊是以排屋、別墅為主，未來兩三年預(yù)計(jì)將有共計(jì)400多萬平方米的項(xiàng)目先后亮相。

    走勢(shì)分析：前幾年，閑林因?yàn)榕涮椎牟煌晟贫�飽受購房者冷落，發(fā)展綠城合作的翡翠城項(xiàng)目，將在今年正式對(duì)外發(fā)售，開創(chuàng)品牌房產(chǎn)公司入駐閑林進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)先例，為閑林板塊提供了堅(jiān)實(shí)的支撐。總體量達(dá)到150萬平方米的翡翠城，其定價(jià)將成為未來很長一段時(shí)間內(nèi)閑林板塊房產(chǎn)價(jià)格的風(fēng)向標(biāo)。

    三墩：市場(chǎng)升溫，但競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈

    供應(yīng)調(diào)查：據(jù)陽光顧問預(yù)測(cè)，三墩板塊在2005年的供應(yīng)量至少在60萬平方米以上。僅耀江文鼎苑規(guī)模就達(dá)到60萬平方米，蘭韻天城達(dá)到10萬平方米、頤景園有12萬平方米、西雅城有17.5萬平方米。

    走勢(shì)分析：該區(qū)域內(nèi)集中了坤和、耀江、新南北、天陽等多家知名品牌開發(fā)商，近10個(gè)新開樓盤，使區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈。從市場(chǎng)未來走勢(shì)看，由于三墩鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施，區(qū)域市場(chǎng)的逐步成熟，該區(qū)域居住品質(zhì)日益提高，2005年將仍然是市場(chǎng)中的熱點(diǎn)區(qū)域。但由于短期區(qū)域供給量較大，如果新開樓盤價(jià)格過高，在客戶具有較大選擇余地的情況下，將對(duì)新開樓盤造成較大的銷售壓力。因此，預(yù)計(jì)該區(qū)域價(jià)格在2005年將形成緩慢增長的態(tài)勢(shì)。

    城西：學(xué)院地塊成上市主力

    供應(yīng)調(diào)查：今年城西樓盤主要集中在文教區(qū)一帶。前兩年通過招拍掛出讓的學(xué)院地塊，在今年紛紛上市。如今日嘉園（原財(cái)經(jīng)學(xué)院地塊），體量3.8萬平方米，國都楓華府第（原計(jì)量學(xué)院地塊），體量26萬平方米，其余華都蘭庭國際7.5萬平方米，中豪晴園5.5萬平方米，華浙銀馬公寓15萬平方米，西溪天元風(fēng)尚等幾個(gè)續(xù)銷項(xiàng)目，預(yù)計(jì)幾年內(nèi)城西的供應(yīng)量將會(huì)達(dá)到64萬平方米左右。

    城西區(qū)塊一直以來都是杭州高檔住宅的聚集地，今年上市樓盤品質(zhì)將會(huì)延續(xù)這一特征，自然其價(jià)格都將超過萬元大關(guān)。

    錢江新城：大體量樓盤云集

    供應(yīng)調(diào)查：錢江新城在2003年、2004年一度是杭州土地的供應(yīng)大戶，經(jīng)過近兩年的前期準(zhǔn)備，今年將是錢江新城項(xiàng)目集中上市的一年。

    新江新城區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目普遍體量較大，如贊成林風(fēng)、濱江金色海岸、倚天盛世錢塘、盾安新城、錢江新城28#地塊，體量都突破20萬平方米，其余如鳳凰城廣場(chǎng)、贊成太和廣場(chǎng)、宋都新城國際等，其體量也在十幾萬平方米左右。預(yù)計(jì)這一區(qū)域總體開發(fā)量將達(dá)到160萬平方米左右。

    走勢(shì)分析：盡管區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，但是絲毫不能阻止這一區(qū)域價(jià)格突破萬元大關(guān)，加上高品質(zhì)的產(chǎn)品，這里將是未來杭州新興的“豪宅區(qū)”。

    城北：供給有限，新盤僅6個(gè)

    供應(yīng)調(diào)查：城北區(qū)域未來新開樓盤僅6個(gè)，供應(yīng)量在30萬平方米左右。

    走勢(shì)分析：有限的供應(yīng)量很難對(duì)杭州整體市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。從區(qū)域市場(chǎng)來看，運(yùn)河和城北的改造是兩大賣點(diǎn)，但區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)漲到了較高的水平，市場(chǎng)潛藏較大風(fēng)險(xiǎn)。

    下沙九堡：供應(yīng)量巨大，儲(chǔ)備豐富

    供應(yīng)調(diào)查：據(jù)陽光顧問統(tǒng)計(jì)，下沙、九堡今年將亮相項(xiàng)目的總體量約為312.2萬平方米，其中九堡57萬平方米，下沙推出總量為255.2萬平方米。

    特別是下沙單個(gè)項(xiàng)目體量巨大，如野風(fēng)海天城達(dá)45萬平方米，華元夢(mèng)琴灣25萬平方米，理想伊薩卡38萬平方米，福雷德廣場(chǎng)19萬平方米，華元聽濤雅苑40萬平方米，中慶金沙學(xué)府21萬平方米，北房清雅苑35萬平方米，當(dāng)然，這些項(xiàng)目不可能在一年之內(nèi)開發(fā)完畢，這一巨大的數(shù)字代表了下沙地區(qū)未來兩三年的上市量。

    九堡區(qū)域?qū)⒊蔀榻衲甑姆慨a(chǎn)項(xiàng)目新區(qū)域：菲達(dá)春江綠島約為18萬平方米，金海二期11萬平方米，晨光綠苑8萬平方米，以及旅游九堡73號(hào)地塊20萬平方米。九堡將是未來兩三年內(nèi)杭州土地供應(yīng)大戶，這意味著未來的4-5年內(nèi)，九堡將持續(xù)不斷的有房產(chǎn)項(xiàng)目推出。

    走勢(shì)分析：下沙九堡供應(yīng)量的增加代表了杭州城市東擴(kuò)勢(shì)頭，有規(guī)劃作依托，發(fā)展有一定基礎(chǔ)。

    蕭山：迎來供應(yīng)大年

    供應(yīng)調(diào)查：蕭山將迎來樓市的大年。2005年蕭山市區(qū)即將入市的幾個(gè)樓盤主要有：綠都白馬公寓（22萬平方米）、萬向5號(hào)地塊項(xiàng)目（24萬平方米）、金帝心意廣場(chǎng)（16萬平方米）等，市區(qū)供應(yīng)項(xiàng)目總體量有望突破200萬平方米。

    以休博會(huì)為賣點(diǎn)的湘湖板塊，也將有大量樓盤在今年正式開始銷售。南都威尼斯水城項(xiàng)目總體量達(dá)到了95萬平方米，蘇黎世小鎮(zhèn)總建筑面積則有11萬平方米。這一板塊將利用休博會(huì)這一利好消息，為項(xiàng)目添加有力的競(jìng)爭(zhēng)籌碼。

    蕭山聞堰鎮(zhèn)通和戈雅公寓總體量為40萬平方米，將在今年亮相市場(chǎng)，預(yù)計(jì)銷售10多萬平方米，通和南岸花城今年將銷售近18萬平方米，在加上總體量為42萬平方米的湘湖人家，這一區(qū)塊預(yù)計(jì)今年將會(huì)有40萬平方米左右的供應(yīng)量。

    值得注意的是，位于錢江新城江對(duì)岸的蕭山錢江世紀(jì)城內(nèi)也有一個(gè)項(xiàng)目在今年上市———佳境天城，該項(xiàng)目總體量達(dá)到39萬平方米。但是錢江世紀(jì)城內(nèi)基本的市政配套要在未來5-6年內(nèi)才可能完成，因此這一區(qū)域居住生活條件尚不完全具備，房產(chǎn)開發(fā)也處于剛剛起步階段。

    走勢(shì)分析：隨著今年新盤供應(yīng)高峰的到來，蕭山樓盤品質(zhì)日漸提高，開始吸引杭州老城區(qū)客戶，加上本地強(qiáng)盛的消費(fèi)力，樓市支撐力較強(qiáng)。

    銀湖：停止供地，別墅排屋有增值潛力

    供應(yīng)調(diào)查：銀湖區(qū)域憑借自身良好的自然環(huán)境，一直以來都是杭州別墅和排屋等高端物業(yè)供給的熱點(diǎn)區(qū)域。2005年，該區(qū)域8個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)總體量將達(dá)到30萬平方米以上，其中大部分是別墅和排屋。

    走勢(shì)分析：從價(jià)格上看，由于杭州別墅停止供地，高端物業(yè)日益稀缺，該區(qū)域未來價(jià)格將具有一定增長潛力。