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因為媒體提前曝光，中國銀行2日匆匆公布了北京“森豪公寓”6.45億元虛假按揭騙貸大案。這件假按揭案值之大，令人乍舌，但業(yè)內(nèi)人士和專家卻坦言，假按揭普遍存在，在房地產(chǎn)業(yè)早就不是秘密，此次中行案件只不過是冰山一角。
專家進一步提出，正是因為個人住房貸款業(yè)務(wù)不良率低，各銀行都將之視作優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，往往降低門檻，再加上內(nèi)控制度不嚴(yán)，導(dǎo)致內(nèi)外勾結(jié)，虛構(gòu)銷售合同，騙取銀行貸款。專
家認(rèn)為，堵住假按揭的關(guān)鍵在于嚴(yán)格責(zé)任追究制度。
所謂個人住房貸款“假按揭”，是指不以真實的購買住房為目的，開發(fā)商以本單位職工及其他關(guān)系人冒充客戶作為購房人，通過虛假銷售方式，套取銀行貸款的行為。
一位房地產(chǎn)業(yè)權(quán)威人士告訴記者，假按揭在業(yè)內(nèi)是一種很普遍的“融資方式”。“為什么現(xiàn)在一些樓盤一旦有業(yè)主不還貸，開發(fā)商就主動接過來還貸？因為開發(fā)商害怕被查假按揭。”經(jīng)濟學(xué)家、清華大學(xué)教授魏杰直言不諱地說，許多開發(fā)商都在做假按揭。
中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心尚教蔚也表示，自2003年6月央行121文件出臺以來，各家銀行都收緊了對房產(chǎn)開發(fā)商的貸款，房產(chǎn)開發(fā)商獲得銀行貸款的難度增大，采用這種假按揭手法騙取銀行貸款的情況屢見不鮮，并有上升趨勢。據(jù)一些商業(yè)銀行的內(nèi)部調(diào)查，假按揭風(fēng)險已經(jīng)逐漸成為商業(yè)銀行個人住房貸款中危害最大、發(fā)生頻率最高的風(fēng)險之一。
據(jù)媒體報道，中行假按揭案也是因為審計署的審計才浮出水面的。事實上，2003年，國家審計署在審計建設(shè)銀行時就發(fā)現(xiàn)了巨額假按揭，當(dāng)時審計署在抽查建行廣東省廣州地區(qū)8家支行的樓宇按揭貸款時，發(fā)現(xiàn)有10億元之巨的貸款是虛假按揭。
尚教蔚指出，假按揭主要是房地產(chǎn)開發(fā)商的不法行為及銀行內(nèi)部管理及操作不到位造成的。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商自身資金實力不強或出現(xiàn)資金流動性困難時，為了保證項目或其他待開發(fā)項目的運轉(zhuǎn)，在直接融資或向銀行申請開發(fā)貸款受限的情況下，利用個人住房貸款申請門檻較低、銀行審查不嚴(yán)格等，從銀行套取資金。
魏杰和社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容也都認(rèn)為，銀行“內(nèi)外勾結(jié)”和“內(nèi)部管理糟糕”是假按揭案涉案金額如此巨大的主要原因。
“開發(fā)商把現(xiàn)金套跑了，樓卻扔給了銀行”，魏杰說，到時候，開發(fā)商還不起貸款，銀行拿到的只有房子，這相當(dāng)于銀行被套進房地產(chǎn)業(yè)，隱含的金融風(fēng)險很大。
對于如何防止假按揭現(xiàn)象的發(fā)生，南京航空航天大學(xué)人文學(xué)院法律系孟繁超教授指出，造假者和瀆職者、濫用權(quán)力者屢有出現(xiàn)的一個很重要的原因就是其違法的成本太小，他們進行風(fēng)險和利益的比較，得出違法成本小、守法成本大的行為準(zhǔn)則，利用信息不對稱，利用規(guī)則的缺失和不確定性等特點，樹立起只對上不對下、只對少數(shù)人不對多數(shù)人負(fù)責(zé)的理念，大行其道。而我們在追求其責(zé)任時，往往以行政責(zé)任取代其他責(zé)任，或者民事責(zé)任徒具形式，刑事責(zé)任過分“謙抑”，這種情況必須糾正。要嚴(yán)格落實貸款責(zé)任制，依法追究違法行為人的法律責(zé)任。
他同時建議，由銀行監(jiān)控貸款資金走向，作為借款人有權(quán)知道其借款是否真正用于建房，但其行使知情權(quán)的能力有限，可以通過銀行來監(jiān)控，銀行通過對開發(fā)商的賬戶了解資金的去向，發(fā)現(xiàn)問題及時采取對策，以防損失擴大。
易憲容也表示，堵住假按揭還是要從銀行自身入手，即便是優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，銀行也應(yīng)該加強審核，尤其是對負(fù)責(zé)審批按揭貸款的相關(guān)職員要建立嚴(yán)格的問責(zé)制。
“我在個人房貸業(yè)務(wù)發(fā)展初期就警告過銀行提防假按揭，但并沒有人聽。”早在2001年就對假按揭進行研究的魏杰說，我國從1999年開始大規(guī)模發(fā)放住房按揭貸款，但是至今還沒有建立完善的個人信用數(shù)據(jù)庫，這使得假按揭有滋生的土壤。因此，建立完善的個人信用數(shù)據(jù)庫刻不容緩。
尚教蔚還指出，針對個人住房貸款開辦時間短、風(fēng)險逐漸顯現(xiàn)、客戶分散等主要特點，銀行及監(jiān)督管理部門，既要制定切實可行具有可操作性規(guī)章制度，又要靈活的、不定期的檢查、稽查。同時對違法行為，給予重處重罰，徹底打消員工的僥幸心理。把住貸前調(diào)查關(guān)，按2004年9月銀監(jiān)會發(fā)布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險指引》中規(guī)定，堅持面談制度(貸款行經(jīng)辦人員與借款人至少面談一次)，確保借款人具有真實的購房行為與良好的還款能力。把住貸后管理關(guān)，建立貸款檔案，對貸前調(diào)查不夠充分進行必要補充與監(jiān)督，盡可能早發(fā)現(xiàn)假按揭并及時處理。
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