長沙：掀開房地產(chǎn)市場春天衣角 開發(fā)門檻驟然抬高

    如果把長沙房地產(chǎn)市場比作一盤棋局，那么它的棋子就是星羅棋布的樓盤，對弈者就是雄心勃勃的開發(fā)商。進入2005年，這盤引人注目的棋局正在悄然發(fā)生變化，風雷之聲和逼人的劍氣掀開了這個房地產(chǎn)市場春天的衣角。

    今年的長沙樓市注定是高手間的對弈。

    門檻抬到一個億

    “2003年10月13日”，長沙天健房地產(chǎn)開發(fā)公司副總經(jīng)理袁平對這個日子記得十分準確，以至于過了一年半的時間他還可以隨口說出來。因為這一天他和對手經(jīng)歷了一次異常艱難的較量。

    當天一場針對長沙芙蓉路伍家?guī)X附近一塊土地的拍賣正緊張進行。

    “拍得非常激烈，總共舉了180多次牌，價格從3億多一直叫到了5.9億，最后我們才險勝廈門建發(fā)拿到這塊地”，袁平回憶。

    像長沙天健和廈門建發(fā)這樣的遭遇戰(zhàn)其實在長沙已經(jīng)不是個別現(xiàn)象。

    “上個世紀90年代中期，三五百萬就可以做個地產(chǎn)項目，到了90年代末，三五千萬也能應付，而現(xiàn)在沒有一個億的自有資金，你連門都摸不著！”長沙中意房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理白文秀如是感嘆。

    白文秀的結論并非僅僅來自個人經(jīng)驗。目前啟動一個房地產(chǎn)項目之前，開發(fā)商至少要把報建費、土地出讓金一次交清，新實行的民工工資保證金制度也讓開發(fā)商敞開了口袋，工程總造價10％－20％的民工工資保證金要提前打入專戶管理。對于一個中小項目來說，至少也要準備好一個多億的資金才能動工。

    去年開始的宏觀調控政策雖然沒有造成房地產(chǎn)開發(fā)的剎車，但今年專門針對房地產(chǎn)市場的信貸加息以及嚴厲警告讓開發(fā)商們感到了絲絲寒意，兩次加息不僅提高了開發(fā)商的借貸成本，而且銀行對房地產(chǎn)信貸變得更為苛刻。依靠銀行貸款、憑借滾動開發(fā)進行操盤的房地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)基本不可行。

    洗牌已經(jīng)開始

    行業(yè)外的人士并沒有覺察，在殘酷的市場競爭和沉重的資金壓力下，長沙地產(chǎn)表面平靜下已經(jīng)暗中開始了新的一輪洗牌。

    “已經(jīng)有一些本土開發(fā)商力不從心，只能通過轉讓項目和合作開發(fā)的辦法，引入新的投資者完成面臨資金困難的項目。”一位業(yè)內人士給記者舉出了若干生動的個案。這位人士分析，未來的長沙房地產(chǎn)市場將是幾個大集團主導的豪門盛宴。

    市場觀察人士總結，可能成為未來長沙地產(chǎn)主導的開發(fā)商主要有四類：本土龍頭、江浙大佬、京城勢力、嶺南豪強。為數(shù)眾多的本土中小開發(fā)商在上述四派勢力碾壓下將面臨嚴峻的生存危機。

    而讓眾多參與者感到壓力的是：大局遠未確定，游戲才剛剛開始。

    由于沿海地區(qū)房地產(chǎn)市場日益飽和，上海、杭州、南京、北京、深圳等一線城市地產(chǎn)的上升空間日益狹窄，在上述地區(qū)成功完成原始積累和品牌鍛造的房地產(chǎn)開發(fā)商，越來越多地涌向長沙這片熱土。

    “今年是品牌認知年，明年就是決戰(zhàn)年，刺刀見紅是肯定的。”本土知名房產(chǎn)代理公司正大行的副總經(jīng)理李政預測。

    “大人的游戲”

    “長沙地產(chǎn)將是大人的游戲！”這是一位地產(chǎn)界人士的感嘆。

    大人的游戲，至少是成熟的游戲，它的規(guī)則是明確的，競爭是公平的。對于房地產(chǎn)市場來說，這未嘗不是一件好事。

    在長沙天健副總經(jīng)理袁平看來，成熟的開發(fā)商一起努力不僅能推動市場走向規(guī)范，還將通過更高品質的產(chǎn)品和強大的宣傳推廣力量，激發(fā)被壓抑的消費能力，并帶動整個市場消費升級。

    2005年，長沙的房屋消費者面臨著更多的選擇，只有他們才是真正的游戲觀賞者和裁判，他們的眼光將更加挑剔，他們的贊揚將更加吝嗇，他們的選擇將更加理性。

    游戲主導者任重道遠！