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(聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務經書面授權)
作為上海銀行同業公會秘書長，朱德林對于目前上海的房地產泡沫有著獨到的見解。近日，本刊在滬對他進行了專訪。
炒房完全是投機
中國新聞周刊：此次中央及上海政府在3月出臺一系列針對房地產業的新政，有何特別意味？
朱德林：事先沒有任何征兆，“兩會”期間，上海市政府一個星期左右出臺三個文件。明確要求從財稅、金融、法律和行政等方面入手，對房地產市場整體調控。其中包括加強拆遷管理及征收二手房交易營業稅。
事實上，上海市府此次加稅幅度有限，只增加了贏利部分5.55%的稅費成本，對于真正的投機客并未帶來實質影響。但新財稅政策公布得很突然，對炒房者來說，這意味著今后政策風險加大，以后政府很可能在不事先打招呼的情況下出臺更嚴厲的措施。
央行此次也突然調整了銀行自營性個人住房貸款政策。這意味著中央政府對房地產的政策傾向發生扭轉。前幾年各方仁者見仁，智者見智，中央銀行比較早的提出了房地產金融的危機所在，但其它相關部委都認為仍是健康發展。這種分歧客觀造成2003年央行的“121文件”變成了一紙空文。此后房價飆升又延長了一段時間，全國房價一波波地推向高潮。開始中央認為這只是一個產業問題，但現在中央政府正在把房地產看作一個民生問題。因此中央開始扭轉態度。
中國新聞周刊：在房價這個問題上，上海變成了房價最高的地方，也就是風頭浪尖所在。您如何看上海的地產泡沫？
朱德林：現在已經沒有人再站出來說沒有地產泡沫了。但真正說地產泡沫很大的人也不多。主流的說法是：目前正在形成泡沫的過程中。
其實上海已經有地產泡沫了。按照經濟學原理，商品價格跟價值背離很大的時候才能叫做泡沫。上海的許多房價經過輪番炒作在這兩年翻了兩倍，這就是泡沫。
我一直認為，房地產是最終消費品，跟資本市場有很大不同。在炒房這個問題上，我認定這是投機，而非投資。股票可以分投資和投機，因為股票的錢最終有一部分進入生產領域，創造新價值。但炒房就另當別論，這些錢并沒有進入生產領域，且房地產的基本價值已到位，在炒的過程中，房地產沒有形成任何新的價值。炒房完全是投機。
銀行為何一邊倒
中國新聞周刊：在這一輪一輪的地產飆升過程中，商業銀行扮演了什么角色？起到了什么作用？
朱德林：房地產的興衰取決于金融，但“水可載舟，亦可覆舟”。在我國的房地產行業中，其80%左右的資金都是銀行的。
從金融的角度看，商業銀行有著支持房地產發展的巨大作用。同時，銀行也有著調控其發展的責任。目前來看，銀行這一塊仍是一邊倒的，支持的時候很賣力，但是調控的時候基本乏力。
這是商業銀行長遠利益和短期利益矛盾所在，住房貸款被認為是優質資產，被各家銀行大力發展。以去年為例，上海新增貸款的76%進入了房地產。這種貸款結構顯然不合理，對于銀行業的安全構成很大威脅。貸款應該合理分布于各個產業。
中國新聞周刊：這樣看來，就算從短期的利益角度看，銀行的風險也不可小覷了。但銀行似乎并沒有足夠的重視。
朱德林：這實際上是一個體制問題，其一，現在銀行，仍處在一個規模發展的時代，每個總行下達給分行的指標都是超常規的指標，這些指標跟烏紗帽是結合在一起的。上海的各家商業銀行的任務都是全國最重的，作為金融中心，上海的銀行在完成指標方面被寄予厚望。
其二，銀行的干部都是任期制，缺乏無限期責任追究，比如地產信貸的風險，一般會到若干年后才凸現。雖然理論上會講追究責任人，但真正做到還需時日。
在這種情勢之下，很多銀行高管是在違心地做，如果不做好，就會丟掉烏紗帽。其實上海的行長壓力比其他地方壓力大得多。劉金寶就栽在房地產上。
實際上，銀行在審查放貸的時候，也能感覺到一些貸款是有問題的，這是一個尺度的問題，可寬可嚴，如果考慮到任務之重，就睜一只眼閉一只眼了。
中國新聞周刊：那現在銀行收緊信貸恐怕就沒那么簡單了，銀行下一步如何走？
朱德林：實際上，銀行想著手解決這些問題，但是又面臨兩難。現在從緊是可以的，但這可能會把前面埋藏的風險引爆。比如，地產商只有把房子賣了，才能償還銀行貸款，但房貸收緊到一定程度，就可能使一部分房子賣不出去，造成地產商的呆壞賬。如果一直這樣維持下去，總有一天要大爆發。而如果馬上從緊就會迅速爆發。早期有一種理論，就是保衛房地產泡沫。同樣，銀行的高管也處于兩難境地。
政府應該作什么？
中國新聞周刊：銀行陷入兩難，那么政府應該做什么？
朱德林：現在看來，這些年中國的政府機構在房地產上走了兩個極端。剛開始是福利分房，后來全部商品化——貨幣面前人人平等，沒有錢就沒有房。住房問題被甩包袱一樣地甩給市場，這里面潛藏著危險。
在政府的角度，更應將房地產業看作“民生事業”。一些地產商大可以說出“窮人不要買房”的話，但政府卻必須盡力保證“居者有其屋”。這里的“屋”不僅僅是狹義的產權房，還要根據消費條件，通過經濟適用房、廉租房等多種形式滿足底層消費者。
但是，在這幾年地產開發過程中，地方政府大都介入較深，成為地產利益鏈的受益者，很難超然地進行調控。
中國新聞周刊：目前政府似乎也陷于兩難境地。
朱德林：目前的情況就是要看調控的藝術了，我希望地方政府不能把20年的地產黃金期，透支在這五六年中，各方都希望能夠慢慢地漲，維持穩定。
但另一方面，由于沒有針對性的調控需求，市場各方不一定聽招呼。有時，往往不聽招呼的還是“自己人”。由于中國經濟成分的復雜性，國有民資混雜，官商結合，所以調控還需要有針對性地進行。由于有這些灰色地帶，很難有一個明朗的調控預期。
調控如果用力過猛，現在的惜售就可能變成拋售，集中放量，整體價位下挫。但我們也不用過分擔心，由于住房需求依然存在，房價跌到一定程度，就會有自住者接盤，房價會回到合理區間。
稿件來源：《中國新聞周刊》作者王晨波
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