央行發出抑制高房價信號 政府出擊要打組合拳

　　一路走高的房價，不僅成為百姓生活不堪承受之重，也引起政府部門的高度重視。中國人民銀行宣布調整商業銀行自營性個人住房信貸政策和超額準備金率，發出了抑制高房價的信號，而央行的房貸新政策僅僅是政府宏觀調控的一種手段，種種跡象顯示，抑制房價漲幅過快，政府要打“組合拳”。

　　調整和改善住房供應結構

　　［市場現象］當前房地產市場的供應結構不合理，商品住宅供應中,中低價位住宅比例偏低。全國經濟適用住房投資同比出現負增長，占房地產開發投資的比重由上年的6.1%下降到4.6%。非住宅、高價位住宅供應增長快于中低價位住宅供應增長，由此帶動了房價的上漲。

　　［組合拳法］在控制非住宅和高價位商品住宅建設的基礎上，著力增加普通商品住宅、經濟適用住房、廉租住房供給，提高其在市場供應中的比例。

　　有關部門要求，要有計劃地增加普通商品住房和經濟適用住房建設規模，并對外公布；全面落實廉租住房制度，保障城鎮低收入家庭住房需求。

　　各級國土資源管理部門嚴格土地管理，堅決停止高檔別墅的土地供應。

　　［專家建議］要規范發展房屋租賃市場，鼓勵開發建設租賃型普通商品住宅，引導中低收入家庭通過租賃方式解決住房問題。

　　調整土地供應結構

　　［市場現象］一些開發商放慢開發建設和銷售進度甚至囤積土地，增加了市場的緊張氣氛,致使一部分消費者作出了提前購房的選擇,進一步加劇了階段性供求矛盾。

　　［組合拳法］一方面增加普通商品房和經濟適用房土地供應，一方面清理閑置土地，調整土地供應結構。

　　建設部提出，加強規劃許可證管理,調控開發項目建設進度,制約囤積土地的行為。

　　國土資源管理部門繼續推行經營性用地的“招拍掛”，使地價的市場形成機制和市場環境不斷完善，營造公開、公平、公正的土地市場。同時，繼續清理閑置土地，促進存量土地的合理利用，提高土地實際供應總量和利用效率。

　　［專家建議］加快建立土地收益基金制度,明確當屆政府在土地出讓金中可使用的比例,以制約地方政府過多依賴土地出讓收入的行為；建立從土地出讓收入中拿出一定比例專項用于住房保障的制度,以規范土地出讓收入投向、建立穩定的住房保障資金渠道。

　　抑制投資、投機性需求

　　［市場現象］部分地區投資和投機性購房需求增長過快，一些機構和個人用大量銀行貸款及私募資金進行短期炒作,另外,境外資金特別是投機資本看好中國房地產市場,對一些熱點城市的房價上漲有一定的影響。

　　與此同時，我國目前房地產稅費主要集中在開發投資環節，最終被房地產商攤入成本，而保有、交易環節相對偏輕，對個人占用多套房產幾乎不征稅，客觀上刺激了房地產投機行為。

　　［組合拳法］加強房地產信貸管理,調整房地產信貸結構。中國人民銀行從17日起調整商業銀行自營性個人住房信貸政策，將現行的個人住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍；二是對房地產價格上漲過快的城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例可由現行的20%提高到30%。

　　調整房地產轉讓、保有環節稅收政策，抑制投資、投機性需求。財政部有關負責人日前提出，今后一段時期將重點推進房地產稅改革，目前房地產稅試點城市正在篩選之中，“明租、正稅、清費”將是房地產稅改革的基本方向。

　　［專家建議］，對以投資、投機為目的,轉讓房地產的,取消現行減免征收營業稅及城建稅、教育費附加的優惠政策。同時，加大對房地產開發項目土地增值稅的征收力度,調節過高利潤,抑制土地囤積、炒作行為。還要加強外匯結算管理,防范境外投機資本投機炒作房地產。同時，加快研究增加儲蓄替代型投資品種。拓寬房地產基金、房地產信托等直接融資渠道,以分流和合理引導社會投資，減輕房地產市場發展的外部需求壓力；同時為租賃型普通商品住宅開發提供具有長期融資功能的金融產品。

　　抑制地方政府片面強調利用土地資源經營城市

　　［市場現象］當前不少地方出讓土地的收益成為政府財政收入的重要來源，可以說賣地越多，政府“手頭”越活；價格越高，收益越多。有個城市為了抬高出讓土地的價格，特意請房地產公司來當“托兒”，與外地投標企業競價，由政府“操盤”推動地價上漲的事例在不少城市存在著。

　　［組合拳法］經濟手段、法律手段和行政手段并舉。中國人民銀行的房貸新政策中提出，對房地產價格上漲過快的城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例可由現行的20%提高到30%。

　　在2005年兩會上，政府工作報告中提出，重點抑制生產資料價格和房地產價格過快上漲，日前舉行的國務院常務會議提出，控制房地產建設規模。對于各級地方政府而言，這無疑是中央政府發出的強有力的信號。

　　［專家建議］把能否保證中低價位普通商品住宅供應，解決好廣大中低收入家庭住房問題，作為考核地方各級政府業績的重要內容。對住房價格上漲過快，控制措施不力，造成當地房地產市場大起大落，影響經濟穩定運行和社會發展的地區，要實行“問責”制。(作者：杜宇)