2000年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，主要靠銀行發(fā)放巨額貸款拉動(dòng)。2000一2004年房地產(chǎn)投資由4984億元增至12946億元，年遞增42.4%。2004年底，金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款余額為2.38萬(wàn)億元，加上對(duì)個(gè)人住房貸款余額1.6萬(wàn)億元，合計(jì)高達(dá)3.98萬(wàn)億元，比2000年底的9399億元，年遞增幅高達(dá)43.4%，已占金融機(jī)構(gòu)貸款余額17.7萬(wàn)億元的22.5%（1988年僅占5%），已逐步接近西方發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)貸款。房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展能拉動(dòng)幾十個(gè)行業(yè)的發(fā)展，能直接或間接拉動(dòng)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值每年在2個(gè)百分點(diǎn)左右，是我 國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素之一。

    在充分肯定發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、提高居民居住條件的同時(shí)，也要充分看到房地產(chǎn)投資也具有高收益、高投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)一些城市的房地產(chǎn)泡沫正在從起跑階段進(jìn)入膨脹階段，顯示出房地產(chǎn)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

    目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的突出問(wèn)題

    1、 近幾年房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，有投機(jī)炒賣(mài)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。筆者贊同國(guó)家發(fā)改委陳東琪同志的觀點(diǎn)，他指出:“上海、杭州的房?jī)r(jià)瘋漲，并不完全是正常需求推動(dòng)上去的，有一些海內(nèi)外投機(jī)資本在賭，現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在‘局部賭場(chǎng)’，再這樣賭下去…變成全國(guó)的泡沫，那就很危險(xiǎn)，會(huì)殃及到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長(zhǎng)…。”京滬杭等地房?jī)r(jià)的瘋漲有投機(jī)因素。目前北京市商品房平均售價(jià)為5050元/平方米，高出全國(guó)平均售價(jià)2758元/平方米，近1倍。杭州由于土地被投機(jī)炒賣(mài)，土地成本已經(jīng)占開(kāi)發(fā)總投資的40一50%。今年3月2日，上海5千多人排長(zhǎng)龍，搶購(gòu)市中心一處熱門(mén)摟盤(pán)，每套房子單價(jià)在300萬(wàn)元以上。此種情景震住了外國(guó)記者，驚呼上海的房子賣(mài)瘋了！出于投資目的購(gòu)房，必然會(huì)抬高房?jī)r(jià)，造成泡沫。值得注意的是境外資金流入投資房地產(chǎn)猛增。以重慶市為例，2004年1一8月跨境資金從資本項(xiàng)下流入35064萬(wàn)美元，其中流向房地產(chǎn)行業(yè)16157萬(wàn)美元，占比達(dá)46.1%。有資料顯示，上海目前偏高檔的房屋70%是外地人和國(guó)際買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)后等人民幣升值。摩根士丹利公司（香港）謝國(guó)忠說(shuō)：“現(xiàn)在上海的情況類(lèi)似于10年前的曼谷，并且它也很有可能重復(fù)曼谷的命運(yùn)”。

    2、 近幾年房地產(chǎn)貸款增加過(guò)快，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金普遍偏低，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資70一80%靠借用銀行貸款，增大了銀行承擔(dān)房地產(chǎn)業(yè)的各種風(fēng)險(xiǎn)。

    3、 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)過(guò)高，是吸引投資者蜂擁對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投機(jī)操作，吹大了房地產(chǎn)的投機(jī)泡沫。據(jù)建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)透露，中國(guó)投資房地產(chǎn)的利潤(rùn)大大高于國(guó)際水平，也高于發(fā)達(dá)國(guó)家。國(guó)際上房地產(chǎn)的平均利潤(rùn)率基本為6一8%，有些國(guó)家只有2%，但國(guó)內(nèi)平均利潤(rùn)率在20一25%，連安居工程也有15%的利潤(rùn)，大大高于一般產(chǎn)業(yè)的水平。專(zhuān)家認(rèn)為，用1元錢(qián)的自有資金賺取80多元的利潤(rùn)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)顯然已成為暴利行業(yè)。

    4、 房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡，給銀行房地產(chǎn)貸款帶來(lái)結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)為追逐高額利潤(rùn)，熱衷于發(fā)展高檔寫(xiě)字樓和高檔公寓、別墅住宅，導(dǎo)致住宅空置率居高不下，也影響企業(yè)還貸能力。北京市公布的1998一2003年住宅空置率在17.1一26.8%之間，平均為20%。大大高于10%的國(guó)際警戒線(xiàn)。

    5、 房地產(chǎn)業(yè)中的管理制度、交易制度行政化，成為權(quán)錢(qián)交易腐敗分子非法牟取暴利的溫床，也是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格不斷升高的重要原因。有些城市行政權(quán)力機(jī)構(gòu)鉆各種空子加入到炒賣(mài)土地甚至炒賣(mài)權(quán)力的行列，在暗箱中操作；有的成了抬高土地價(jià)格的“操盤(pán)手”，大撈不義之財(cái)，使住宅建設(shè)成本不斷升高。在北京，70%的利潤(rùn)來(lái)自轉(zhuǎn)售土地和項(xiàng)目批準(zhǔn)的過(guò)程。建筑開(kāi)發(fā)商通過(guò)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)過(guò)多次倒手的土地。除土地的價(jià)錢(qián)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還有“間接支出”——基本都是腐敗款項(xiàng)。

    制止房地產(chǎn)投機(jī)泡沫應(yīng)采取的政策和措施

    1、 政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控力度必須加強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)必須要予以打擊或采取征稅措施，不能讓房地產(chǎn)泡沫越吹越大，否則其后果就不堪設(shè)想。北京市三分之二的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司成了炒地皮的投機(jī)商，這是房地產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)商缺乏應(yīng)有的嚴(yán)格監(jiān)管造成的。應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部“制止房地產(chǎn)炒賣(mài)的五項(xiàng)措施”，堅(jiān)決打擊炒賣(mài)地皮的投機(jī)商，吊銷(xiāo)其營(yíng)業(yè)執(zhí)照；對(duì)有些地方政府為了非法獲得收入，竟成了抬高土地出讓價(jià)格的“操盤(pán)手”，則更應(yīng)予以嚴(yán)厲懲處，以一儆百。對(duì)外國(guó)投機(jī)資本進(jìn)入炒高房地產(chǎn)價(jià)格，政府有關(guān)部門(mén)可在稅收、投資期限上采取嚴(yán)格限制政策措施。

    2、 嚴(yán)格控制每年住房信貸的適度合理增長(zhǎng)，是防止、減小房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的有效措施。從我國(guó)2000年以來(lái)每年住房貸款增幅高達(dá)40一60%，顯然增幅偏高，筆者認(rèn)為，今后每年房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)應(yīng)嚴(yán)格控制在20%以?xún)?nèi)，防止吹大房地產(chǎn)泡沫。

    3、 要解決住房空置率過(guò)高問(wèn)題和控制房?jī)r(jià)上漲，必須要建設(shè)部門(mén)和金融主管部門(mén)聯(lián)手采取有效措施，調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡問(wèn)題，大大壓縮別墅、花園洋房建設(shè)比重，加大中低價(jià)位的普通房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)。要調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，關(guān)鍵在于地方政府對(duì)城市住房建設(shè)的高、中、低檔次的合理規(guī)劃，把住審批口子。金融部門(mén)可依據(jù)城市住房建設(shè)的高、中、低檔次的合理規(guī)劃，合理配置住房貸款的結(jié)構(gòu)。

    4、 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)熱，同房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)水平過(guò)高密切相關(guān)，因此，筆者建議國(guó)家財(cái)稅部門(mén)應(yīng)通過(guò)運(yùn)用稅收杠桿，把過(guò)高的房地產(chǎn)利潤(rùn)水平降下來(lái)，才有利于抑制對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度投機(jī)。

    5、 房地產(chǎn)信貸已成為商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)中占比很大的一項(xiàng)基本業(yè)務(wù)，但房地產(chǎn)業(yè)又是收益與高風(fēng)險(xiǎn)并存的特殊產(chǎn)業(yè)，為確保銀行住房信貸業(yè)務(wù)有序規(guī)范、穩(wěn)健發(fā)展，必須要建立相應(yīng)的嚴(yán)格的、調(diào)控有序的管理系統(tǒng)。

    6、 為了切實(shí)防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，必須要加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的監(jiān)管。銀監(jiān)會(huì)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸的監(jiān)管，對(duì)控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)金融穩(wěn)定有重要意義。

    7、 通過(guò)開(kāi)展先進(jìn)性教育活動(dòng)，徹底清理查處和制止房地產(chǎn)建設(shè)、交易中權(quán)錢(qián)交易的腐敗案件和清除商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸中的道德風(fēng)險(xiǎn)是一次機(jī)遇，也是降低房?jī)r(jià)的一個(gè)途徑。