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廉志新
2002、2003年京城地產被稱為“大盤之年”，進入2005年，受宏觀調控的影響，大規模圈地的難度越來越大。開發商開始在僅有的土地上想辦法作“精品”，于是有了一種新的聲音，造“快艇”、造“精品”，而這種聲音首先來自一個國企改制的房地產企業———北方地產。從開發“航母”到現在開發“快艇”，從開發大盤到現在開發小盤，這或許代表了
2005年房地產發展的某種趨勢。
“快艇”首次對決“航母”
不娛樂、不炒作、關注地產、關注社會，“快艇VS航母”———自3月下旬幾十家地產企業對話開始以來，關于“快艇”與“航母”的爭論一直在熱烈地進行著。
一種觀點是，“航母”弊大于利，大盤是一些特殊時期的特殊產物，將來的發展趨勢是大盤越來越少。代表人物是泰盈地產總經理閻少華，他認為，從城市的角度來講，大盤是不適宜的，是破壞城市的。要把原有的建筑拆掉，要把原有的城市道路破壞掉，甚至把上百年的建筑拆掉，破壞性是非常大的，這種破壞帶來的結果是使城市環境惡化，交通擁堵。
如果把大盤搬到郊區，是不是就不存在這個問題呢？其實結果是同樣的，只不過搬到郊區帶來了新的城市問題，我們看到最明顯的就是交通擁堵。
同時，在大盤的建設過程中，很多的配套也不能完全體現出與時俱進。目前政府要求的配套指標基本上還都是過去制訂的。應該說隨著社會的發展，后期的調整就會碰到很多棘手問題，管理起來難度就更大。
針對國外經驗，還有國內現有的經驗，閻少華認為應該鼓勵精品小盤，鼓勵保護城市的文脈，不破壞城市，這樣做才能使城市更加人性化，更加有特色。
另一種觀點是，房地產將來在整體城市化運行當中的發展過程中，大盤小盤都有其生長空間。代表人物是順馳領海的李斌。他認為，“快艇”和“航母”兩者之間，只是一個規模上的變化。在大盤操作當中，小盤的操作模式也同樣有，而小盤的連續開發，最終也會形成大盤的規模。
應該看到，隨著地產業的不斷發展，開發商和政府間的互動進一步加強。這種互動，不僅僅能提高開發收益，更多的是把其文化價值和社會效益綜合性放大。
經營模式的質的飛躍
現在有這樣一個現象或者叫做一個趨勢，去年到今年這幾個月，我們看到有非常多的在我們真正的產業界制造業界的投資商、產業商，正大規模進入到房地產市場。這種進入必然會在房地產界引起大的變化。帶來產業內的一些生產運作的模式到這個行業。中國城市規劃學會居住區規劃學術委員會秘書長、清華大學碩士陶滔指出行業新的發展趨勢。
這種經營運作模式就是“不應該僅從開發商的角度，而是應該站在消費者的角度來看問題”，房地產開發應該走精品化道路。
鴻業興園副總經理王振平認為，“快艇”和“航母”，就是大和小的問題。作為開發商來說，不管是國有的還是民營的，作為中國人來說，可能都有一點貪大喜大的心理。這一點和西方國家就不太一樣。美國經濟為什么發展這么好呢？用兩句話來說，因大而美，因小而活，他們有成千成萬的小企業小公司，所以他們的經濟非常有活力。對房地產行業來說，無論大盤小盤在我們看來并不重要，有經濟實力就可以做大盤，經濟實力不足可以做小盤，或者你的經濟實力很大，但你也可以做小盤，做成精品。在現實的市場里面，其實好多大公司都在做小盤，好多小公司也在做大盤，這是一個現實。關鍵不在盤的大與小，而在于做出品質，做出文化。
北方房地產開發有限責任公司項目總經理楊青認為，房地產公司從產品規劃到產品自身，包括環境，甚至到后期的物業管理都在講求品質，這是一種進步。除了品質以外，我們身處在中國的政治經濟文化金融的中心，因此除了講建筑品質，或者居住品質。以外，更要講居住文化，因為北京有引領作用。
可以肯定，隨著土地成本的增高，隨著消費者的成熟，大盤開發商會逐漸走向階段性開發，大盤所擁有的每一平方米的土地，都應將它價值最大化地挖掘。這樣一來就要求政府不斷適應隨著城市功能進步過程當中的規劃階段性地變化；同時大盤逐漸走向精品化的道路。
追求城市公共利益的平衡
“北京市的大盤和小盤在發展過程當中，都要追求城市的公共利益怎樣達到一個平衡”。北京工業大學建筑與城市規劃學院規劃系主任韓林飛著力倡導這一觀點。名流集團總經理劉建生表示贊同，他認為，從政府角度或者從規劃委的角度來講，業內應當呼吁盡量不要做大盤。在紐約頂多看到兩棟樓是一樣的，那還是雙子座，而絕不可能像在北京這樣看到十棟樓都是一樣的。當然這是在追求利益，開發商得益了，但是如果說要對一個城市負責任，對一個產業負責任就不應該這樣。
在人民大學土地管理系主任葉劍平看來，目前北京的房地產像改革開放初期的時候，或者文革的時候百姓的著裝一樣沒有個性。但是隨著生活的提高，個性的東西都被倡導了。我們希望居住能夠帶來文化，而能夠帶來文化的居住一定是不同的。
因此他希望引入很多的快艇，使城市更加豐富多彩。政府就要提供配套公共設施，公共的空間、學校包括交通的體制，而不應該把它們完全放到市場上去，這些公共活動的地方如果能夠整合在一塊，不論對社會來說，還是資源節約來說，實際上都是非常好的。
因此擺在面前的是政府如何提高規劃水平，無論從土地政策來看也好，還是從老百姓的需求來看也好，以一家企業來造城會越來越少，如何管理好眾多房地產項目，用好的規劃和管理去引導城市建設，就成了緊迫的問題。
奧林匹克置業副總經理陳順預測，未來的格局是小盤求精，大盤求好。大盤承擔的社會責任會更多一些，它要完成對整個地區的配套要求，學校、幼兒園、醫院、包括商業等等一些其他方面的配套設施。所以大盤應該是求好、求全，才能體現出大盤對社會的貢獻和責任。小盤應該做得更精一些。大盤跟小盤本身就其產品而言，就其人們追求居住環境而言，不是矛盾體。應該說在內在品質上都是一樣的，盡可能在人性化等各方面追求好的品質，能夠對社會和產品本身盡到責任。
看來，不管大盤還是小盤，表面上是規模的變化，實質上反映的是整個行業管理模式、制度模式、經營模式的質的飛躍態勢，它將對從城市治理、城市機理的構成帶來一些振動和改變。這些改變對一個城市和城市中的居民來說，看似不很明顯，卻是非常重大而深刻的事情。
《市場報》 (2005年04月05日 第四版)
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