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——關(guān)于當(dāng)前房?jī)r(jià)問(wèn)題的述評(píng)之三
央行行長(zhǎng)周小川日前提到房貸新政時(shí)表示，房貸對(duì)于許多銀行來(lái)說(shuō)還是新業(yè)務(wù)，尚未經(jīng)過(guò)時(shí)間和經(jīng)濟(jì)周期的考驗(yàn)。同樣，對(duì)于中國(guó)政府來(lái)說(shuō)，如何調(diào)控房地產(chǎn)這樣一個(gè)新興市場(chǎng)，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫也是一個(gè)全新的課題。
上世紀(jì)末，我國(guó)啟動(dòng)房改，福利分房逐步取消，住房開(kāi)始貨幣化，整個(gè)改革在近年才基本完成。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不過(guò)十余年時(shí)間，是一個(gè)新興市場(chǎng)，政府還缺乏對(duì)其進(jìn)行宏觀調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)。
近年來(lái)，居民收入連年上漲，截至今年2月底，我國(guó)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款已經(jīng)達(dá)到12.8萬(wàn)億元。在經(jīng)濟(jì)向好的前提下，房地產(chǎn)需求在激增。僅每年新增高校畢業(yè)生就有數(shù)百萬(wàn)之多，他們中的絕大多數(shù)選擇城鎮(zhèn)工作，安家落戶需要住房；中國(guó)正在加快城市化進(jìn)程，新增城鎮(zhèn)人口需要住房；隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展生活水平提高，一些百姓也有住房升級(jí)換代的需求；資本市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，股市長(zhǎng)期低迷，在低利率時(shí)期，不少人選擇房地產(chǎn)作為投資工具。除投資需求外，這些住房需求中的大部分是真實(shí)需求。
市場(chǎng)調(diào)查也證實(shí)城鎮(zhèn)居民購(gòu)房意愿高漲。全球知名的民意測(cè)驗(yàn)和商業(yè)調(diào)查公司蓋洛普公司日前發(fā)布調(diào)研報(bào)告指出，中國(guó)城鎮(zhèn)居民中有貸款意向的人有16%，其中一半以上的目的是用于購(gòu)房，而在十大城市中，有貸款意愿者中高達(dá)76%將申請(qǐng)住房貸款。
如何滿足龐大的真實(shí)需求是政府在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)不得不考慮的關(guān)鍵問(wèn)題，另一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題則是，如何適度調(diào)控，拿捏好分寸，以免正處在改革攻堅(jiān)階段的銀行以及脆弱的金融體系受到過(guò)大沖擊。
隨著住房需求的高漲，近幾年我國(guó)住房貸款規(guī)模迅速膨脹，短短幾年間就上漲了幾十倍。截至2005年2月末，商業(yè)銀行發(fā)放的自營(yíng)性個(gè)人住房貸款余額已達(dá)16508億元，占商業(yè)銀行中長(zhǎng)期貸款的23%。一旦出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌，違約率升高，房貸壞賬比例增加，將給銀行帶來(lái)沉重打擊。
從世界范圍來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)體中舉足輕重，一來(lái)牽扯億萬(wàn)百姓福祉，二來(lái)關(guān)系經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。如何調(diào)控一直是個(gè)世界性的難題。
1997年，由于受到亞洲金融風(fēng)暴的打擊，香港樓市大幅下跌多達(dá)5成。當(dāng)時(shí)買樓的一般中產(chǎn)階級(jí)市民轉(zhuǎn)眼變成負(fù)資產(chǎn)——房子現(xiàn)價(jià)尚不抵銀行貸款，許多人背上了深重的債務(wù)。樓市泡沫破滅拖累香港經(jīng)濟(jì)持續(xù)數(shù)年低迷不振。一些學(xué)者認(rèn)為，這與香港政府的政策失誤有關(guān)，當(dāng)時(shí)港府推行的每年提供八萬(wàn)五千套住房的“八萬(wàn)五”計(jì)劃在需求不振的情況下增加了供給，造成了樓市遲遲難以復(fù)蘇。
上世紀(jì)90年代初，日本房地產(chǎn)泡沫破滅，房地產(chǎn)價(jià)格暴跌，日本金融業(yè)遭重創(chuàng)，進(jìn)而對(duì)日本經(jīng)濟(jì)造成沉重打擊。究其原因是20世紀(jì)80年代以來(lái)，日本央行為了刺激經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，采取了非常寬松的金融政策，受低利率的影響，日本金融機(jī)構(gòu)為大量過(guò)剩的資金尋找出路，大量剩余資金不斷流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。地產(chǎn)泡沫破滅后，土地價(jià)格不斷下跌，銀行不良債權(quán)大幅增長(zhǎng)。
就中國(guó)內(nèi)地來(lái)說(shuō)，教訓(xùn)也是有的。在1992年到1993年的時(shí)候，全國(guó)各地興起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱，時(shí)至今日還沒(méi)有完全消痛。直至去年10月，廣西北海市還爆破聲隆隆，這個(gè)著名的旅游城市依舊在拆除十年前房地產(chǎn)泡沫留下的“爛尾樓”。
就在廣西、海南等上世紀(jì)房地產(chǎn)泡沫的重災(zāi)區(qū)依然在處置爛尾樓的時(shí)候，在一些地方又出現(xiàn)了不好的苗頭，房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)局部過(guò)熱。
其實(shí)，從去年開(kāi)始，我國(guó)通過(guò)緊縮房地產(chǎn)信貸、土地市場(chǎng)治理整頓等政策措施來(lái)遏制房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)過(guò)快及房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的勢(shì)頭。然而，房?jī)r(jià)依然快速上漲，只調(diào)控供給不調(diào)控需求不可能遏制房地產(chǎn)價(jià)格的非正常上漲。
3月16日，央行宣布從2005年3月17日開(kāi)始調(diào)整個(gè)人住房信貸政策，提高房貸利率以及首付比例。政策一出臺(tái)，市場(chǎng)反響強(qiáng)烈，有觀點(diǎn)認(rèn)為，此舉對(duì)普通購(gòu)房者的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投機(jī)者。
對(duì)此，周小川說(shuō)，房?jī)r(jià)涉及多項(xiàng)政策，是難以用一種政策來(lái)單獨(dú)調(diào)控的。貨幣政策是一種總量政策，不可能將各方利益都平衡到最好的位置上，總是有得有失、有利有弊的。
由此可見(jiàn)，房貸新政是國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)再次進(jìn)行宏觀調(diào)控的信號(hào)。央行房貸一策距解決問(wèn)題尚遠(yuǎn)，平抑房?jī)r(jià)、化解風(fēng)險(xiǎn)還需要多管齊下。
央行副行長(zhǎng)吳曉靈就表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格這樣不正常的上升，除了宏觀經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的一些具體問(wèn)題以外，還有一些制度性問(wèn)題。比如土地供給制度，比如地方政府稅收制度，還有住房問(wèn)題上財(cái)政政策和金融政策應(yīng)該怎樣合理地搭配。
另外，如何正確引導(dǎo)人們的合理消費(fèi)和心理預(yù)期也是一個(gè)新課題。我國(guó)個(gè)人住房興起的時(shí)代在上世紀(jì)九十年代末，當(dāng)時(shí)正處在經(jīng)濟(jì)緊縮時(shí)期，銀行利率處于低位。而今經(jīng)濟(jì)處于擴(kuò)展時(shí)期，利率處在上升通道，房貸債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)還有待人們認(rèn)識(shí)。
（完）（來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)）
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