開征房地產稅對房地產業的影響

　　房地產業的持續高溫令房地產稅的討論成為關注焦點，其原因在于很多人希望通過建立健全房地產稅來遏制房地產投機行為。由于在我國現有的稅制結構中沒有房地產稅的完整概念，人們對房地產稅還存在很多認識上的誤區，房地產稅的開征對現行稅制會有哪些影響？它能像人們預期的那樣解決當前所存在的房價過高問題嗎？

　　房地產稅的征收背景及改革設想

　　房地產稅又稱不動產稅或財產稅，主要針對土地、房屋等不動產而課征的稅種，而現在媒體使用較多的物業稅，也就是即將開征的房地產稅，但是物業稅起源于香港，它的涵義與我國內地目前所指房地產稅涵義并不相同。鑒于此，將未來將要進行的不動產稅改革稱為房地產稅比物業稅就更科學。

　　到目前為止，在現行稅制體系框架下，我國直接將房地產作為征稅對象的共有6個稅種，包括土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、房產稅、城市房地產稅和契稅。而如果將房地產企業經營所繳納的稅種統一加以考慮的話，還包括營業稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅、固定資產方向調節稅（現已停征）。除了上述稅法框架的共計11個稅種外，各地方政府還存在著諸多的與土地及房地產有關的收費項目。據調查，在很多大中城市，除了土地價格和房屋本身建設費用以外，仍有數十項到幾十項不等的與房地產相關的稅費項目。

　　從當前與房地產有關的稅收政策看，中國房地產稅費主要集中在開發投資環節，多而重；占有和交易環節相對偏輕，對個人占用和交易幾乎不征稅，特別是房地產交易過程中的低稅率，刺激了房地產投機行為。從與房地產相關的稅種的征收看，其對稅收收入總量的貢獻非常小，即使在地方財政收入的比重也極為有限，據測算，1993——2000年，房地產稅占我國地方財政收入的比重最低為3.46%,最高為7.23%。而中國地方政府很大一部分收入是來自土地出讓金和與土地、房地產相關的各種收費，各地各行其事極不規范，而且幾乎完全是預算外運行。而在很多發達國家，地方財政收入主要來源一般都是以房地產稅為主的財產稅，財產稅與消費稅、所得稅構成了一個國家賦稅結構中的三大支柱。不僅如此，以稅收形式來體現的財政收入在正常的預算管理和監督條件下，不論是從征收到使用都非常規范和透明。

　　針對我國房地產業稅收政策所存在的問題，未來將進行的房地產稅改革就是將現有的房產稅、城鎮土地使用稅和城市房產稅等合并為房地產稅，統一內外稅制,以房地產的評估值作為房地產稅的計稅依據。換句話說，就是把開發商建房時繳納的與房地產相關的稅費，改由購房者以后每年來繳的統一稅收。房地產稅改革的基本原則應是重在規范，不加重整體稅收負擔。從征稅范圍看，對于自用房屋，應采取第一套住房（或自用房屋）免稅，第二套房屋繳稅的原則，而考慮到政策的銜接，新舊房屋應區別對待。在健全和完善房籍管理體系的基礎上，實行“新房新辦法，老房老辦法”，對房地產稅計稅依據按評估值征稅應是較科學的。關于稅率的計算，可以根據不同用途的房產規定不同的稅率。

　　房地產稅對房地產業的影響

　　房地產稅對房地產業的影響

　　，不僅要從房地產稅的角度來考慮，更應從房地產業自身的發展特點出發。通過分析，筆者的結論是房地產稅的開征對房地產業的影響不會很大。其原因在于：

　　（一） 當前房地產價格持續走高是多種因素共同影響而形成的。

　　關于房地產價格持續走高的原因，眾說紛紜，但是客觀地說，房地產的價格是由多種因素共同作用而成的，房地產價格的持續走高既決定于一國的經濟發展水平、城市化水平，也與房地產業的特殊性有緊密的關系，此外，房地產業的投機性對房地產價格的持續走高也起到了推波助瀾的作用。隨著經濟發展水平和城市化水平的不斷提高，人們對住房的需求不斷提高，這是一般市場經濟條件下房地產價格上漲的一個基本原因。除此之外，當前房地產價格的快速走高還與房地產的特殊性和房地產領域的投機行為緊密相連。

　　（二） 房地產稅不會對房價產生較大影響。

　　解釋房地產稅不會對房價產生較大影響的原因，必須糾正一個較為普遍的認識誤區，即很多人認為即將開征的房地產(物業)稅是“把幾十年土地出讓費用分年收取”，在這一認識下，才產生了征收房地產稅會大幅度地降低房價的說法。這主要是因為人們混淆了土地出讓費用的地租性質與國家稅收之間的區別--土地出讓金是土地所有者出讓土地使用權的交易價款，屬于地租范疇；而房地產稅則是政府對不動產業主賦予的一種法律義務，兩者性質不同，不能互相替代，開征房地產稅不會取消土地出讓金。也就是說，只有土地出讓金的改革，如分年收取會從總量上降低房價，但相應會增加住宅擁有者的經常性支出。土地出讓金的改革與我們將要進行的房地產稅沒有直接關系。

　　此外，還必須明確一點，即在當前房地產市場的不公平競爭背景下，國家對房地產業所增加的稅收，都會被開發商列入成本，從而在房價上加以體現，也就是說，房地產業最終的稅收負擔者是房地產的最終消費者。即將推行的房地產稅改革主要原則是規范而不是加重整體稅負。

　　（三） 房地產稅在開征時可以考慮如何抑制投機行為。

　　雖然房地產稅的開征對房價的影響不會太大，但是房地產稅在設計中可以作為抑制投機行為的一個重要手段。事實上投機行為主要產生于房地產的不斷流通交易中。炒房者一般會利用手中的資金再通過銀行按揭貸款吃進多套房產，相當一部分房產根本沒有進入租賃領域而是直接進入了流通市場，在沒有房地產稅的情況下投資者可以坐等房產升值，而不必去擔心成本的消耗。那么此時，在房地產的交易過程中，對房地產的增值部分課以重稅，就可以有效防止房地產的投機行為。

　　（四） 對當前政策的一些看法。

　　房地產業的快速增長應該說與經濟發展水平的提高和城市化的快速增長有一定的相關性，但是當前我國房價過快增長中的確存在著較大的投機與炒作行為，為此，政府采取了很多相關的政策措施，包括最近出臺的再一次提高房地產貸款利息，筆者個人認為，這一措施只會加大正常購房者的成本，而對投機行為的抑制作用并不是很強，從金融手段角度講，提高貸款的首付比例以及嚴格審查商業銀行的住房消費信貸政策應該比加息更重要。而從政府的角度看，較為有效的辦法應是加快土地市場化改革，建立符合國情和市場要求的土地利用機制。有數據表明，土地供應方式非市場化程度仍然很高，如行政劃歸用地仍占70%，有償協議用地占30%，而完全市場化的商住用地又僅占有償用地的30%。這種土地供應方式不僅不利于房地產業的發展，而且也會造成土地利用的效率低下。此外，政府還應加大經濟適用房及廉租房的建設力度，有人提出當前經濟適用房的提供并未能有效降低房價，但是從經濟適用房的旺盛需求看，經濟適用房的供應應該說就是嚴重不足。此外，住是生存權，必須保障居民的居住權。政府有義務、也有責任向廣大低收入者提供低租房和廉租房。

　　通過以上分析，房地產稅的開征目的主要包括：一方面是隨著市場經濟的發展不斷完善稅制，另一方面將根據房地產行業特點，運用稅收政策進行有重點的經濟調控，但它并不是扼制房價過快增長的唯一手段。面對未來進行的一系列稅制改革，公眾應有一個基本認識，稅收政策只是眾多宏觀經濟政策中的一項，也是政府調控經濟的一個手段，千萬不要賦予它太多的使命，否則，不僅會阻礙正常的稅制改革，而且也會因為政策注意力的轉移，影響整個行業的改革和發展。在房地產市場較為有序發展的條件下，房地產價格的適度增長應該是符合市場規律的。（來源：經濟參考報）