3月16日央行宣布上調(diào)房貸利率。與2003年的“121文件”的推出一樣，民間關于“上海發(fā)燒，全國吃藥”的譏聲再次四起。甚至有人說，這次是“富人發(fā)燒，窮人吃藥”。

    按照上海本地盛行的說法，“上海是全國人民乃至全世界人民的上�！�，全國乃至全世界的富人都到上海來炒房，遂令房價飆升；央行憂心地產(chǎn)金融風險 ，祭出房貸利率警示，結(jié)果就是全國的老百姓陪著到上海炒房的富人一起吃藥。

    這樣的一副藥下去，加上此前上海市政府在“兩會”期間集中推出的針對房地產(chǎn)的“四道金牌” (上海市政府《關于當前加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》)，正在產(chǎn)生什么樣的效果？上海房價會呈現(xiàn)怎樣的走勢，與此相關的地產(chǎn)泡沫又會表現(xiàn)出什么樣的形態(tài)？簡言之，上海地產(chǎn)能夠軟著陸嗎？

    悶燒的春天

    面對3月份中央地方齊發(fā)力的“組合拳”，一如以往圍繞上海地產(chǎn)的多空激辯，針對今后上海地產(chǎn)的走勢，論者繼續(xù)呈現(xiàn)兩極化趨勢：一方繼續(xù)看多，被稱為“春天派”，他們大多認為，上海的房價在今年還有約15%～20%的漲幅，另一方傾向看空，被稱為“冬天派”，他們悲觀地認為上海的房價將在今明兩年下跌20%～30%。

    本刊在上海采訪中發(fā)現(xiàn)，看多者多為相關政府官員、房地產(chǎn)開發(fā)商、部分地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)投資或投機者；看空者多為新聞媒體(不包括在滬媒體)、投行人士、銀行人士和學院派房地產(chǎn)研究人員。

    雙方均言之鑿鑿，自成體系，由于利益所系，立場不同，有時同樣的數(shù)據(jù)和現(xiàn)象也會得出截然相反的詮釋和結(jié)論，令局外人眼花繚亂，莫衷一是。

    經(jīng)過深入調(diào)查，本刊發(fā)現(xiàn)上海地產(chǎn)正呈現(xiàn)出“悶燒”的局面——市場開始出現(xiàn)觀望氣氛，持幣待購者的人數(shù)在逐漸增加，而二手房掛牌者雖然口風仍硬，但已不復往日牛氣沖天的嘴臉。

    根據(jù)美聯(lián)物業(yè)最新數(shù)據(jù)，本次房貸加息后，滬上二手房放盤量增加約15%，其中多為持有2～3個月的樓盤。而在房產(chǎn)之窗、上海熱線等地產(chǎn)交易網(wǎng)站上，二手房掛牌近期也出現(xiàn)放量跡象。以房產(chǎn)之窗網(wǎng)站為例，3月16日，浦東掛牌房源只有271套，而到3月21日全天浦東房源的掛牌量達到820套。

    盡管供應量增加，但賣家掛牌價依然堅挺，明顯調(diào)高價格5%～10%。然而，觀望氣氛已經(jīng)開始在市場中彌漫。中原地產(chǎn)上海中原物業(yè)代理有限公司分行經(jīng)理曹海濱對本刊介紹，今年被認為是政策不穩(wěn)定年，很多客戶希望能夠再“觀望一陣子”，他們對于價格下調(diào)的預期增加。

    美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)域董事劉志忠預計，上海近期成交量將可能下調(diào)10%左右。由此看來，通過增加炒房者心理壓力而非真正資金壓力的房貸新策看上去暫時起到了揚湯止沸的效果。

    接下來的文章怎么做，取決于地產(chǎn)市場內(nèi)外各利益主體間的微妙博弈。

    一種理想的模式當然是：投機者聽招呼，不要飆得太猛，政府通過土地等手段調(diào)劑供方市場，緩解供求矛盾，房價穩(wěn)中有升，增量解決存量，更多吸收而非積壓泡沫。畢竟，上海是全國的經(jīng)濟中心，遠景光明。反言之，上海房地產(chǎn)崩盤有什么好處呢？

    事實上，有關上述理想解決模式或理想走勢正成為上海當?shù)孛襟w的宣傳重點，有媒體甚至斷言“上海房地產(chǎn)市場正在健康、平穩(wěn)發(fā)展”。

    傳統(tǒng)調(diào)控失靈了？

    然而，對此種樂觀心態(tài)表示闕疑者大有人在。

    那些非理性的狂熱投機者會一下子成為政府的馴良伙伴嗎？在習慣了左手買、右手賣，一脫手房價就可以翻個跟頭的高額利潤后，他們有多大的興致陪政府一起維系市場的穩(wěn)定？

    尤其是，這意味著他們必須完成從炒房者到房東的角色轉(zhuǎn)型，而他們面對的卻是一個租金收益率極其低下的市場。

    上海申銀萬國證券研究所有限公司分析師劉浩對本刊說，最新計算的上海租金收益率已下跌到了4.4%，處于全國最低水平。更有甚者，上海一些區(qū)塊的租金收益率甚至不足4%。所謂租金收益率是房地產(chǎn)投資最基本的收益，其計算方式為，全年租金收入比房產(chǎn)市價。一般而言，這個收益率在7%左右較為合理。

    在上海房價持續(xù)飛漲，租金收益率一路陰跌的背后，是經(jīng)過多年數(shù)輪炒作后，上海地產(chǎn)市場被嚴重扭曲的供求關系。

    在這種供求關系扭曲的格局下，從傳統(tǒng)的供求鏈條出發(fā)，認為只要增加土地供應量和開盤量，就可以緩解供求緊張局面進而促使市場趨穩(wěn)的想法和做法，已屬刻舟求劍。

    以2004年的上海為例，盡管這一年實施了多項土地新政，土地購置面積持續(xù)減少，但是根據(jù)中原地產(chǎn)研究顯示，上海的土地開發(fā)面積一直平穩(wěn)發(fā)展。尤其是在去年10月底，上海推出44幅地塊，土地面積共計277.7萬平方米，其中純居住的247萬平方米。

    始料未及的是，從去年10月開始，上海的房價開始了最為迅猛的飆升，“簡直賣瘋了，買房的像跳水似的紛紛入市”，接受采訪的地產(chǎn)商們表示。在上海的地產(chǎn)市場上，已經(jīng)出現(xiàn)了“有多少賣多少”的奇異景觀。

    今年，上海市“加大土地供應量、提高配套商品房供地比例”的土地供應政策1月起就開始推出。上海中瑞市場研究有限公司總經(jīng)理朱鋒對本刊說，截至2月末，上海已累計推出300公頃土地，占到全年供地計劃的10%。

    但與此同時，2005年1月，上海中心11個城區(qū)樓盤均價為9204元/平米，比去年同期上漲30%，這個月新增供應住宅項目價格超過8000元/平米的占到50%。

    這樣看來，“如果不對巨量的需求泡沫進行梯度性‘精準打擊’和‘定向爆破’，靠放量促穩(wěn)定的作法只能帶來新的追捧熱潮。”朱鋒說。

    但是，對需求泡沫的擠壓必然意味著房價的下挫，以及賬面泡沫轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實沉淀的風險。具體尺度的把握涉及多方博弈和多種變量，需要堅強的意志和高超的藝術(shù)。然而從上海當?shù)孛襟w津津樂道的平穩(wěn)中求發(fā)展、穩(wěn)中有升的論調(diào)中，人們還看不出有關方面真正的決心和準備。

    上海地產(chǎn)究竟會向何處去呢？預測大市從來是一件冒風險的事情，尤其是對近年歷經(jīng)唱衰而始終昂揚的上海房地產(chǎn)市場。倉促和帶情緒的推斷是沒有意義的，只有對上海房地產(chǎn)的歷史“積怨”、結(jié)構(gòu)性矛盾、推動上海房地產(chǎn)高企的各種力量和變量進行全方位的深入分析，才會盡可能的接近真相，做出相對客觀、準確的估測。

    魔幻現(xiàn)實主義發(fā)展史

    王安憶曾經(jīng)感喟說：別的地方的歷史都是循序漸進的，上海城市的歷史卻好像三級跳那么過來的。如果把這話移來形容這幾年上海房地產(chǎn)的突飛猛進，絕對精妙之極。

    上海這輪房市是從1998年開始啟動的，從1998年上海住宅平均銷售價格3026元/平米，到2004年年底，上海住宅的平均銷售價格已經(jīng)達到5500元/平米。其中，商品房平均價格為8124元/平米，靜安、長寧、徐匯、虹口等6個中心城區(qū)的平均價格均超過10000元/平米，其他次中心區(qū)均價也超過8000元/平米。

    特別是2001年之后，“從2002年開始，上海房價開始如脫韁的野馬，越奔越快，尤其是2003年和2004年這兩年，市區(qū)房價漲幅每年都超過30%�！睆偷┐髮W房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成對本刊說。

    在一路飆升的過程中，現(xiàn)實的需求、政府的推手與投機者的炒作始終交織在一起，其中有形的強力調(diào)控之手可謂“居功至偉”。

    在上海房地產(chǎn)發(fā)展初期，為了解決需求相對不足的問題，上海市政府連續(xù)推出購房退稅、藍印戶口等利好型誘導措施，并大力宣傳“租房不如買房”。

    其中，“購房退稅”是1998年在上海房地產(chǎn)市場低迷的情況下出臺的，當時政府旨在鼓勵高收入者積極購買住房。其大致內(nèi)容是，凡1998年6月1日至2003年5月31日期間，在上海購買或差價換購商品住房并在上海繳納個人所得稅的中外籍個人，且是商品房產(chǎn)權(quán)證的法定擁有人，可在這一時期內(nèi)享受購房后起算的個人所得稅抵扣。而修訂于1998年的藍印戶口制度(廢止于2002年4月)，更是從戶籍制度上鼓勵人們購買上海住宅。

    與此同時，舊城拆遷速度加快，剛性需求被做大，而同時期土地供應實行偏緊的政策。這種局面下的供求缺口自然越來越大，房地產(chǎn)價格的上揚自是題中應有之意。

    此外，上海從2003年開始，建造3500元/平方米的安居房，這些面向拆遷戶的安居房地處上海外環(huán)線以外。而當時在外環(huán)線以內(nèi)的部分樓盤的價格也就在4000元/平方米以內(nèi)，如浦東的錦繡華城剛開盤的時候只賣到3500元/平方米左右。

    外環(huán)線以外安居房的定價直接刺激了外環(huán)以內(nèi)房地產(chǎn)價格的扶搖直上�！爱敃r傻子都能看得出來，中環(huán)和內(nèi)環(huán)的地產(chǎn)肯定會有行情，因為有外環(huán)動遷房的價格做支撐”。一位在上海房地產(chǎn)市場浸淫多年的炒房客對當時的情形記憶猶新。

    在這一階段，一只有形之手在房地產(chǎn)市場上縱橫捭闔，揮灑自如，把上海的地產(chǎn)盛宴做得風生水起。一時間，似乎各方都是贏家：市民改善了居住條件；房地產(chǎn)開發(fā)商和投資者從房地產(chǎn)的升值中獲得了可觀的收益；政府從房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展中得到了巨大的實惠。據(jù)相關統(tǒng)計顯示，在江浙滬三地的地方財政收入中，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)(不包括相關產(chǎn)業(yè))所占的比例都在30%左右。

    剩下的問題似乎很簡單，就是如何將房地產(chǎn)蛋糕繼續(xù)做大。在上海本地消費者潛能的釋放告一段落之后，為上海地產(chǎn)盛宴尋找新的食客成為首要任務。一段時間里，面對中外富商，一些官員們對上海房地產(chǎn)的投資價值津津樂道，毫不夸張地說，除了房地產(chǎn)商外，他們大概是上海房地產(chǎn)業(yè)最熱心的推介者。

    在具有準官方口徑的“歡迎到上海來投資房地產(chǎn)”、“上海的地產(chǎn)肯定會升值”等口號邀引下，追捧上海房地產(chǎn)的各路中外資本勢力如期而至，心態(tài)不一而足。上海房地產(chǎn)市場高于全國水平的回報率令人見獵心喜，而有關方面對房地產(chǎn)市場的“調(diào)節(jié)能力”則更給他們一種吃了定心丸的感覺。

    接下來的故事令全國人民為之眼花繚亂，為之咋舌。

    支撐繁榮的悖論迷思

    史無前例的超常規(guī)發(fā)展必然招致各種各樣的質(zhì)疑和詰難，“泡沫論”、“背離價值規(guī)律論”、“百姓無法承受論”和“不可持續(xù)論”紛至沓來。

    對此，房地產(chǎn)商和他們的盟友們似乎早就胸有成竹：上海房地產(chǎn)的發(fā)展是以上海強勁的經(jīng)濟基本面和光明美好的長期前景為依托的，不存在泡沫，也不存在不可持續(xù)的問題；上海是全國人民乃至全世界人民的上海，因此，上海的房地產(chǎn)價值要放在全球格局中去考量，不存在背離價值規(guī)律的問題。與東京、紐約等國際化都市相比，上海的房地產(chǎn)價格還偏低，還有上漲空間。同理，既然上海是全國人民乃至全世界人民的上海，以上海人民的收入為基礎來說上海的房價老百姓無法承受是沒有意義的，因為上海的房地產(chǎn)是為全國和全世界的精英們預備的。

    除去上述種種似是而非的說法之外，還有一種頗為主流的聲音更令人“信服”：既然需求是如此之大，而土地的供應是有限的，因此土地的稀缺使得樓價飆升成為必然。

    果真如此嗎？首先，沒有人否認上海在未來的經(jīng)濟地位可能會趕上甚至超過東京或者紐約這樣的大城市，但此構(gòu)想變成現(xiàn)實至少需要十幾年甚至幾十年時間。

    “飯要一口口吃，路要一步步走，把未來當現(xiàn)實，把本來要10年20年的房價漲幅在短短2～3年中提前完成了，這樣嚴重透支未來的結(jié)果是，嚴重制約了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，損失了上海人民的福利，傷害了上海增長的潛力�！币�伯成對本刊說。

    可以佐證的是，由于房價飛漲等商務成本因素，去年已有100多家企業(yè)搬離浦東，遷往蘇州�！吧虾Ｒ�打造人才高地、資金高地，以及商務盆地，但是，房價正在構(gòu)成商務壁壘�！鄙虾Ｆ謻|區(qū)的一位臺商說。

    另外，在一定意義上，盡管可以說上海是全國人民的上海，乃至全世界的上海。但是，房地產(chǎn)作為一項不動產(chǎn)，畢竟不能搬到外地或者外國去，不動產(chǎn)的價值基礎全在當?shù)刭徺I力。

    “如果買房是為了投資，那么不是出租就是出售，不管哪種方式都要靠在上海的居民來消費。如果上海百姓購買力跟不上，最終房價和房租都會掉下來，投資肯定要虧損�！鄙虾ｃy行同業(yè)公會秘書長朱德林對本刊說。

    事實表明，房價飆升的同時，上海本地的消費能力并沒有能與之匹配。國內(nèi)通用的房價收入比可以有效的指示當前房價是否合理。上海申銀萬國研究所有限公司的研究顯示，以今年2月上海房市的情況看，上海的房價收入比已經(jīng)達13倍以上，這已經(jīng)透支了未來，與1997年香港地產(chǎn)泡沫破裂前期頗有相似之處。

    以上海的一個普通的三口之家為例，該市2004年人均可支配收入為16683元，3口之家的可支配收入為50049元；再按照目前我國居民43%的消費率計算，則該三口之家的平均年節(jié)余(年收入的57%)為28528元。今年1月份上海中心11城區(qū)樓盤均價為9204元，而一個普通的兩居室房價(按70平方米計算)為644280元。也就是說，上海的一個普通三口之間要買一套70平米的住房，按照現(xiàn)在的收入、房價水平，平均需要22.58年。

    而所謂的地價決定房價的說法也在現(xiàn)實中被無情地否定。按照這種邏輯，是土地稀缺令土地價格飆升，進而導致了房價飛漲。循此思路，上海市政府曾經(jīng)專門在一段時間內(nèi)采取了土地限價的措施，希望用壓低地價的方式壓低房價，但結(jié)果是開發(fā)商低價拿到土地后，樓盤依然賣出天價。

    “圈內(nèi)人都明白是房價決定地價而不是地價決定房價，而房價是由市場的供需決定的。政府和某些所謂權(quán)威媒體把這個關系弄擰了。”一位上海某區(qū)房地產(chǎn)交易中心的人士對本刊說。數(shù)據(jù)顯示，上海市的土地開發(fā)面積一直平穩(wěn)發(fā)展，也就是土地供應基本是穩(wěn)定的。

    同時，“每個階段供應的房地產(chǎn)、容積率面積等也是穩(wěn)定的。在這種情況下，無論土地是無償劃撥，還是高價出讓，都不會改變房地產(chǎn)的供給量，又怎么會改變房地產(chǎn)的價格呢？”這位人士說。

    很簡單的道理，如果市場供需決定的房價是1萬元，地產(chǎn)商不會因為地價便宜而只賣9000元。事實上，兩三年前，地產(chǎn)商拿地成本很低，但是在這些土地上建好的房子在今天的市場上賣，價格依然飆升。同樣，如果過兩年房價泡沫破裂，地價成本再高，開發(fā)商也得虧本賣房。

    種種似是而非的理論都是經(jīng)不起現(xiàn)實的推敲的，但是理性的聲音永遠壓不過對利潤的渴求。在種種輿論造勢和資本力量的拉抬之下，上海地產(chǎn)市場歷經(jīng)2003年的“121文件”和2004年的宏觀調(diào)控，不僅毫發(fā)未損，而且繼續(xù)呈一飛沖天之勢。

    勢成騎虎

    在上海房價漲勢如虹的過程中，形成了上海有房，全國吃進，乃至全球吃進的火爆局面，先后有溫州、港臺、新(加坡)、韓等地炒房團以及國際炒房基金紛紛大舉吃進。在“2002年后的上海地產(chǎn)已經(jīng)不是上海人的市場”之后，整個上海的地產(chǎn)盛宴終于在2004年11月份被推波助瀾至高潮。

    最新一輪漲勢的大致脈絡是，去年6～10月，由于受到宏觀調(diào)控影響，市場交易略顯平淡。從去年11月開始，政策影響逐步淡化，一股大約10億美金左右的外資忽然入市，高檔住宅當即升溫。隨后，國內(nèi)炒家紛紛跟進，中檔及二手房市場呈現(xiàn)極其活躍的態(tài)勢。此次驟然升溫一直延續(xù)至今。

    本刊從地產(chǎn)中介、地產(chǎn)商、地產(chǎn)交易中心等處得到信息，根據(jù)他們的綜合判斷，去年10月以來，上海買房的人中有超過60%為投機性的購房。另據(jù)美國洛克菲勒集團旗下的高緯物業(yè)公司亞太區(qū)高管對本刊估計，來滬外資購房者中的投機比重可能達到95%。他們大多希望通過轉(zhuǎn)手賺錢，而非長期持有及租賃獲利。同時，這些外資還懷揣著人民幣升值后雙重收益的幻想。

    國內(nèi)炒家們撬動房地產(chǎn)的主要杠桿是信貸，他們頻頻依托銀行貸款轉(zhuǎn)手炒作。上海投資協(xié)會的一位會員向本刊現(xiàn)身說法：2003年他用20萬元首期付款，貸80萬元購進100萬元房子，過幾個月后，房價上升50%，一轉(zhuǎn)手就賺進幾十萬元。之后故伎重演，往復數(shù)次，資產(chǎn)積累已超過千萬。“錢實在好賺，一批又一批人這樣做時，房價越漲越高。不少原本買房自住的家庭也加入了炒房者行列�！边@位人士說。

    在炒房流水線背后，不斷醞釀著銀行巨額貸款風險。今年初，人行上海分行即發(fā)出預警：2004全年，上海全市中資金融機構(gòu)人民幣自營性房地產(chǎn)貸款累計增加1023億元，同比多增204億元，占全部貸款新增額的76%，其中個人住房貸款累計增加728億元，同比多增106億元，新增個人住房貸款占中長期貸款增量的比例高達48%。人行上海分行提醒，要高度重視房地產(chǎn)市場風險向銀行信貸轉(zhuǎn)移的可能性。

    隨后，3月16日下午央行出乎意料地突然宣布對房地產(chǎn)貸款加息。3月18日，人行上海分行緊急召集在滬各中資商業(yè)銀行負責人召開專題座談會，部署落實利率調(diào)整新政策，并就個人住房貸款進行風險提示和窗口指導。

    這次會上透露，今年1～2月，上海商業(yè)性房地產(chǎn)貸款新增214億元，占全部新增貸款比例高達87.7%，其中個人住房貸款增加153.2億元，同比多增59.75億元。房貸竟然占到新增貸款近九成，對于各家商業(yè)銀行而言，風險已是不言而喻。

    但銀行已陷騎虎之境，“現(xiàn)在收緊信貸可以預防泡沫進一步放大，但這有可能會把前面埋藏的風險引爆。地產(chǎn)商只有把房子賣了，才能償還銀行貸款，但是房貸收緊到一定程度，就可能使一部分房子賣不出去，造成地產(chǎn)商的呆壞賬�！敝斓铝终f。

    同樣騎虎難下的還有地方政府，“現(xiàn)在上海的房價是不能降的，哪怕是持平都很危險。因為一旦悲觀情緒開始蔓延，市場的非理性將帶來難以承受的結(jié)果。”上海市某區(qū)房地產(chǎn)交易中心的人士對本刊說。

    但是，“如果這樣悶燒下去，總有一天要大爆發(fā)。”尹伯成說。實際上，今年“兩會”期間，很多代表熱議房價，也多是出于這樣的擔心。

    曾經(jīng)揮灑有余的有形之手終于在地產(chǎn)的飆升中為中外超級炒家和上海本地跟風的百姓所裹挾，勢成騎虎，進退失據(jù)。

    “穩(wěn)中有升”形同保衛(wèi)泡沫？

    上海市府近期提出“以居住為主，以市民消費為主，以普通商品住房為主”的房政大略。同時，準備在外環(huán)線之外推出1000萬平方米中低價房，其均價約為4500元左右。

    另外在財稅方面，從2005年3月7日起，上海個人購買本市行政區(qū)域范圍內(nèi)的普通住房，居住不滿一年出售的，銷售時按銷售價減去購入原價后的差額按5%的稅率征收營業(yè)稅，并按規(guī)定征收城建稅、教育費附加和河道整治費，購買后居住滿一年的，出售時免征營業(yè)稅及附加稅。

    增加供給與打擊需求雙管齊下。市場人士對此怎么看？

    本刊調(diào)查顯示，增加供給可能只會更加刺激炒房集團的需求，而微升的利息和營業(yè)稅并不能對他們的胃口產(chǎn)生實質(zhì)性的影響。問題的關鍵在于有關方面缺乏對泡沫處置的鮮明態(tài)度。“穩(wěn)中有升”的輿論導向被市場中的“春天派”廣泛理解為，政府至少會保證房市不跌。

    在這種心態(tài)下，“春天派”們傾向于將5%的稅收新政理解為托市之舉。上海一家大型地產(chǎn)商高管對本刊分析：“這項政策是要告訴要賣房的人，房子最好一年后再賣，現(xiàn)在賣政府要收稅。他們認為這是政府希望二手房市場略微冷一冷，因為如果炒房人持續(xù)放量，而又沒有接盤者，房價就會下跌�！�

    “春天派”甚至認為中低價房的比價效應還會支撐市內(nèi)房價，一如當年建外環(huán)線外的安居房。據(jù)本刊了解，目前上海外環(huán)線外大多數(shù)商品房價約在7000元/平米，而中低價房的均價約為4500元，成交價大約為5000元/平米左右。但是這些房子所處地段、容積率、環(huán)境和同區(qū)位的商品房相比均處于劣勢�！耙虼送猸h(huán)線的商品房價不可能低于中低價房，7000元左右的房價會守得住。接下來，中環(huán)及內(nèi)環(huán)的房子也因為比價效應得以支撐�！币晃徊辉竿嘎缎彰�的地產(chǎn)高管對本刊說。

    由此，樂觀的市場人士認為，上海房價還會在今年上漲15%～20%。

    事實也許將表明，不欲旗幟鮮明擠壓泡沫而欲靠“穩(wěn)中有升”吸收泡沫，最后將勢同保衛(wèi)泡沫，這將是一場高風險的游戲。

    事實上，上海也不可能背負這個泡沫前行太久。根據(jù)國際上通行的對于房地產(chǎn)周期的研究，其最長周期為7～8年，其中包括5年發(fā)展期，2年回落期。上海此輪增長已經(jīng)超過了7年，“在中國經(jīng)濟軟著陸，增長放緩的背景下，上海地產(chǎn)將勢必經(jīng)歷一次周期性調(diào)整。上海整體房價水平在今明兩年將出現(xiàn)下跌，累計跌幅在20%～30%�！鄙赉y萬國的分析師劉浩向本刊指出。

    論者普遍指出，如不未雨綢繆，預為反周期操作，考慮到上海房地產(chǎn)泡沫形成的復雜性和巨大規(guī)模，一旦遭遇回落周期，后果將難以承受。權(quán)衡利弊，當務之急是告別托市心態(tài)，對泡沫化需求實行“定向爆破”，以期擠壓房地產(chǎn)泡沫。要通過明確的信號改變?nèi)藗儗φ�府“托市”的預期，理性認識房地產(chǎn)市場的風險。

    就具體辦法而言，“銀行不能再對利率進行一刀切式的調(diào)整，最好針對炒房階層重點調(diào)控�！敝熹h說。比如，針對單價高低制定首付比例，單價2萬元/平米以上，首付5成，1萬元/平米以上首付4成，一萬元/平米以下，首付比例仍沿用兩成到三成。還有，就是針對購買多套商品房者制定相對應的首付比例，購買第二套的首付4成，購買第三套的首付5成，三套以上的不予貸款。

    金融手段之外還須輔之以財稅手段。據(jù)接近上海政府的人士透露，一些措施正在擬議中。比如， “新房住滿一年可以不交營業(yè)稅”將轉(zhuǎn)變?yōu)椤靶路孔�滿一年后才準上市”的硬性規(guī)定；征收房地產(chǎn)增值稅；調(diào)高契稅；取消期房銷售政策，實行只銷售現(xiàn)房，不銷售期房的政策。

    誠然，著陸不可能在很短的時間內(nèi)實現(xiàn)�？紤]到上海房地產(chǎn)的歷史“積怨”和復雜的利益格局，調(diào)控需要大智慧和大勇氣。在坐收甚至提前透支了多年的房地產(chǎn)業(yè)“貢獻”之后，想要不付出任何代價實現(xiàn)房地產(chǎn)的軟著陸是不現(xiàn)實的。