鄧聿文

　　流轉環節的稅賦偏高，不利于房地產市場存量資源的重新優化配置如果一刀切地加大流通環節的稅收，將會提高房產交易的成本，阻礙二級市場的發展，從而損害到一個人數更多的困難群體的利益。這應該不是有關部門開征房產稅的目的。

　　財政部副部長肖捷日前在“中國發展高層論壇”上的講話，把人們的關注從央行的房貸新政拉向了房地產稅。肖捷明確表示，中國目前在房地產保有和交易環節稅費偏輕，問題嚴重，今后一段時期將重點推進房地產稅改革。

　　目前中國房地產稅比重偏低，僅占全部稅收收入的2.36%，占地方財政收入的比重也僅為8.12%；而西方國家的房地產稅或財產稅則是稅收的重要組成，占基層政府財政收入的比重甚至達71%。從這一點來看，開征房地產稅的確是有必要的。

　　我想很多人都不反對開征房地產稅，大家更關心的是怎樣開征的問題。畢竟比起央行的提高房貸利率來，開征房地產稅是一項涉及面更廣、利益關系也更錯綜復雜的公共事件。如果制度設計者的設計思路有所偏差的話，根據個人所得稅的實施經驗，房地產稅最終有可能還是要百姓來承擔。

　　有鑒于此，筆者對目前流行于學界的一種開征房地產稅的思路表示擔心。這個思路就是，在目前房價持續上漲的情況下，如果開征房產稅，應該加大流通環節稅收比重，抑制房產投機，平抑房價。

　　上述思路的依據是，中國房地產稅費主要集中在開發投資環節，多且重；占有和交易環節相對偏輕，對個人占用幾乎不征稅，這一做法刺激了房地產投機行為，因此，需要提高交易環節的稅賦水平。

　　我認為，這一依據中有關交易環節相對偏輕的判斷與現實是不相符的。恰恰相反，我國房產流轉方面的稅種稅率不僅比較高，而且層層征，不規范。比如

契稅，特別是大中城市的房產交易環節上的契稅稅率明顯偏高。以北京市為例，目前在

商品房銷售環節規定購買者要負擔房款2%的契稅，其中超過120平方米的部分契稅稅率高達4%。

　　流轉環節的稅賦偏高，不利于房地產市場存量資源的重新優化配置。據統計，目前我國城鎮人均住房面積已達25平方米以上，但城鎮住房困難群體的比重也高達20%，造成這一現象的原因，很大部分就在于：一方面城市中低檔住房供給嚴重不足，另一方面存量的中低檔住宅所占比重又過大；此外，還有相當大量的閑置存量資源。而這背后的因素，又是流轉環節稅賦過重而保有環節稅賦過輕，從而導致二級市場和租賃市場發育嚴重不足。

　　因此，要解決這20%的困難群體的住房問題，筆者認為正確的做法應該是，在提高持有環節稅賦的同時，降低流轉環節稅賦，而不是一些專家主張的加大流通環節的稅收比重。如此，將對發展二級市場和租賃市場具有非常重要的意義。

　　事實上，房地產稅費雖然主要集中在開發投資環節，但分析其結構可知，占據這一環節的主要是土地稅費。調查表明，在土地成本中，收費項目占30%，土地出讓金占50%，稅只占20%。而整個收費占到了

房地產業稅費總額的75%至80%。毫無疑問，這加大了開發成本，提高了百姓購房的門檻，同時也不利于政府均衡取得財政收入。另一方面，房產價格畸高，等于人為抬高了房產稅稅基，難免造成房產稅賦擔不合理。所以，改革房地產稅首先應理順土地的收費和課稅。除了在土地買賣方面嚴厲打擊腐敗和哄抬物價行為外，各級政府應清理土地流轉方面的不合理收費，同時降低土地交易方面的一些稅種的稅率。

　　應該看到，房地產投資中的投機行為畢竟是少數，更主要的是，房產市場的健康發展需要一級、二級市場的互動。以北京而言，二級市場本來就不太活躍，如果一刀切地加大流通環節的稅收，將會提高房產交易的成本，阻礙二級市場的發展，從而損害到一個人數更多的困難群體的利益。這應該不是有關部門開征房產稅的目的。所以，對于流通環節的稅賦，筆者認為不但不應該加重，反而應該降低。

　　《國際金融報》 (2005年04月04日 第五版)

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