|
運用宏觀經濟分析方法看中國房地產發展——
記者王秀北京報道宏觀經濟專家、中國經濟時報社社長余斌4月2日在“2005中國房地產百強企業家峰會”上發表演講時認為，中國經濟的長期穩定增長，客觀上需要房地產業的長期穩定發展。
余斌運用宏觀經濟分析方法對中國房地產業的發展提出了五個基本判斷。
余斌的第一個基本判斷是，中國城市化的加速推進，是中國房地產業快速發展的基礎。他仔細分析了中國改革開放以來的城市化進程，指出中國城市化的進程有兩個階段性的差異。在1980年代到1990年代，中國城鎮人口提高10個百分點花了15年的時間，平均每年城鎮人口上升的幅度為0．6到0．7個百分點，到1990年代之后，中國城鎮人口上升10個百分點到39％，只用了7年時間。
改革開放20多年以來，中國城市化進程正處于加速推進的時期，余斌認為這是中國房地產持續快速增長的一個基礎。按照二十世紀1980年代以來中國城市化平均推進的速度看，到2010年，中國城市化率將達47％，到2020年將達到55％。按1995年以后推進的速度看，到2010年中國城市化率將超過50％，2020年將達到64％，他由此分析，整個中國房地產業將在未來持續增長。
第二個基本判斷是，中國經濟持續快速增長和收入水平的大幅度提高是房地產需求快速增長的重要因素。余斌論證這一判斷說，“十一五”期間，中國經濟年均增長在8％左右，2010年ＧＤＰ將超過21．5萬億人民幣，約合2．6萬億美元，考慮人口增加，人均1900美元左右，與目前中等收入國家平均水平1920美元大體相當。后十年（2010—2020）經濟增長速度有所放緩，但仍可十年翻一番，2020年ＧＤＰ將超過43萬億人民幣，約合5萬多億美元，人均超過3500美元，進入中上等收入國家的行列。如果人民幣匯率升值，經濟總量和人均ＧＤＰ均將有進一步的提高。
第三個基本判斷是，中國經濟的長期穩定增長，客觀上需要房地產業長期穩定。溫家寶總理在今年兩會期間曾講到，目前的中國經濟增長速度太快是不行的，因為這會導致煤、電、油、運需求大幅度增長，如果速度太慢，會導致就業壓力進一步加大，使處理各方面問題的手段越來越少。在余斌看來，房地產業是這幾年來支持中國經濟增長的重要因素，其投資增長過快不行，增長太慢也不行。必須在相當長的時間內，保持中國經濟長期穩定的增長。
土地資源的制約是中國房地產業面臨的長期矛盾，而非短期矛盾，這是余斌對房地產業的第四個基本判斷。他從兩方面做了分析：表面上看，中國的國土資源遼闊，但是可用資源相對人口來說，明顯不足，非常有限；第二是關于糧食安全的問題，如何保證13億乃至更多的人的糧食供給，這是需要高度關注的問題，保證中國的糧食安全，必須要保護耕地。這就意味著國家不可能拿出太多的土地來用于房地產開發。
關于第五個基本判斷，余斌認為宏觀調控政策需要從房地產供給和需求兩方面入手。既要限制供給，也要限制需求，保證房地產業在未來是長期穩定的增長，而不是在一個點上的爆炸式增長。
| 
