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30日下午，于凌罡第三次踏進萬通筑屋公司的辦公室。等在這里的除了記者外，還有萬通集團的董事長馮侖。
兩天前，作為北京合作建房的首倡者，于凌罡剛剛到過這里，并把一份他和合作者們對住房的需求說明書，正式遞交給萬通筑屋公司的總經理姜郁。
這意味著合作建房在戰(zhàn)略上有了重大的調整，已經不走個人拿地、個人施工建房的程序，而是走另一條路線，即與開發(fā)商合作，采取代建制或者說地產定制。
于凌罡解釋，選擇開發(fā)商代建基于以下幾點考慮：一是目前政府對個人發(fā)起建立住宅合作社的有關政策不明朗，不知什么時間能夠批準成立。沒有住宅合作社就難以取得房地產開發(fā)的資質，成立的公司自行運作困難較多；二是房地產開發(fā)專業(yè)性較強，自行組織一個管理團隊需要一段時間，而且團隊之間的磨合需要時間，短時間組織起一個有經驗而且配合默契的團隊不容易；三是從目前情況看，從一級市場通過拍賣取得土地，需要的時間較長，不符合經濟原則。如果能夠和已經取得土地的開發(fā)商合作，管理隊伍等問題就可以迎刃而解。
北京模式告敗？
盡管在于凌罡看來，與萬通的合作只是“剛剛開始”。但在北京合作建房者們的藍城網站內，“北京模式將告失敗”的論調已經出現。一位網友說，“老于(于凌罡。記者注)所說的一切都很順利，原來是和開發(fā)商談得挺好啊……”。
最初，北京個人集資合作建房打出的旗號是，“自己做開發(fā)商”。于凌罡的追隨者們要么是痛恨當前不規(guī)范的房地產市場，要么是希望買到低價格的住房。綜合當時的媒體報道，合作建房，是對目前房地產市場暴利和暗箱操作的反叛，可以將房價降低最多40%，可以得到配套物業(yè)的收益，等等。
“于凌罡正在一步步后退，現在還沒到盡頭。”長期關注個人集資合作建房的舒可心認為，于凌罡們的命運最終只能有兩種結局———要么是散伙，要么是合作建房變成集體買房。在舒可心看來，北京合作建房現在選擇與房地產商合作，正是第二種結局的表現。
舒可心重復了在北京合作建房初期他曾對記者說過的一句話，“一群小孩子在用自己的方式玩游戲”。他說自己關心的是這群孩子在玩游戲的過程中是不是學會了民主議事，而不是合作建房的成與敗。
房地產市場資深評論人士蔡鴻巖說，初衷良好，但結局肯定無法滿足他們的愿望。充其量，這群年輕人可以買到一套比市場價格稍低的房子。“不就是馮侖給于凌罡等團購者打個八折嘛！”有評論者說。此前，于凌罡對記者說，無論最終采取何種方式，合作建房都可以便宜20%左右。
當代集團總裁張雷在接受媒體采訪時表示，他非常看好萬通集團的介入，如果說合作建房是為了抵制開發(fā)商的高房價，是在和開發(fā)商較量，那么這種較量目前算是采取了一個比較折中的路線，選擇了一條彼此都能接受和容忍的道路。他認為，合作建房者與開發(fā)商合作，也是一次進步。
看不懂的地價讓于凌罡直冒冷汗
于凌罡堅決不承認合作建房正在一步步后退。盡管是好朋友，但他反對舒可心將與開發(fā)商攜手合作建房說成團購。他認為，合作建房聯盟與開發(fā)商是合作的關系，而不是買賣關系。
當然，于凌罡自己也承認，與開發(fā)商合作，是退而求其次的辦法。
“現在的關鍵問題是拿地。”于凌罡對記者說，一開始，他們打算直接從政府手里競拍土地，但一直等不到一塊合適的地。于凌罡和他的合作者們都希望他們的房子建在北京北四環(huán)邊上，但從已有的信息看，短期內這一地段沒有小塊的土地能掛牌。
但有評論認為，更多的原因在于公開拍賣的土地價格過高。此前，于凌罡對記者透露說，今年以來北京市拍賣的地塊，價格都高得莫名其妙，許多成交的價位高出合作建房者的預期很多。
早在2月中旬，于凌罡在他的藍城網站上貼出一篇文章，分析了今年以來政府拍賣的地塊成交價格情況。文章寫到，豐臺區(qū)賈家花園一塊地，起拍時樓面價為1895元／平方米，經過15次報價后，這塊地竟然拍到樓面地價2988元／平方米。一塊最初報價不到1.3億元的地，最后賣到兩億多元。
對此，于凌罡在文章中評價：最后的成交價格與拍賣過程中的最高價價差超過6000萬元，實在讓人不可思議。
還有一塊地僅掛出的起拍價就讓于凌罡直冒汗。地塊處于海淀區(qū)清河小營西路北側，建設用地面積41629平方米，起拍樓面價為3210元／平方米，最小遞增幅度要求為150萬元。
“地段肯定比我們希望的要差一些，可起拍價位已經高過我們所希望的價格，要真這樣，怕是咱們的合作蓋樓也就別想買地了。”
之后不久，記者從于凌罡那里不斷得到他“正忙著與多家開發(fā)商商談”的消息。
3月21日晚，于凌罡對本報記者及10多位有意加入合作建房的排隊者說，在北京3000多家開發(fā)商中，許多小開發(fā)商手里囤有土地但缺乏資金。“如果從他們手里買地，即使讓他們掙1000萬元，我們還是比直接從政府手中拿地要便宜許多。”
事實上，據有關人士透露，從3月19日，合作建房者們已經決定進行戰(zhàn)略上的調整。當天，合作建房的代表(各小組組長)召開會議，選舉產生了北京合作藍城咨詢有限公司董事會，并確定采取代建制完成合作建房。
評論人士認為，目前于凌罡只能選擇和開發(fā)商綁在一起，才可以完成他的理想家園。
萬通筑屋公司的品牌總監(jiān)告訴記者，可能有三種方式解決土地問題。一種是萬通自己有一些土地，如果合作建房者們看中了，就可以用萬通的土地來給他們定制家園；另一種是，于凌罡看中其他人手中更合適的地塊，萬通可以出面幫他拿地；第三種情況是，雙方共同尋找新的地塊。
馮侖看上了于凌罡什么
按照于凌罡的說法，是萬通主動找他合作的。在30日下午的見面會上，馮侖一直以“于總”稱呼于凌罡。他認為“于總”是一個有想法且能堅持的了不起的人。
據了解，萬通筑屋公司主動找于凌罡合作，正是馮侖授意的。只不過，出面與于凌罡洽談的是公司的品牌總監(jiān)韓天暖。韓天暖說，按照馮侖的意思，他們準備讓出更多的利潤給合作建房者。“為什么出面與于凌罡接洽的是你們品牌推廣部，而不是其他部門呢？”面對記者的疑問，韓天暖笑了。他說，這件事更多的意義在于其公益色彩。“你以為馮侖真愿意幫助于凌罡蓋房子？為什么一開始馮侖不站出來幫他呢？”一位長期關注北京合作建房的專家稱，作為一個精明的商人，馮侖看上了于凌罡現在的品牌價值。
據了解，此前，馮侖表示，萬通要給個人合作建房提供地產定制服務。馮侖稱，現在地產定制化服務收費一般情況下是定制成本的8%～15%，根據具體合同的額度大小和付款的速度，會有不同的數字，同時他表示個人合作建房比較特殊，萬通地產會給一個比較好的條件。馮侖還稱，萬通會給個人合作建房的定制化提供包括資金等方面的幫助。
不過，也有人對于凌罡與馮侖的合作前景表示擔憂。中坤地產董事長黃怒波在接受媒體采訪時說，以前地產定制化、代建制只是針對高收入者，只有高收入者才自己買地定制產品，追求品質和個性，現在合作建房的人是為了追求低房價才走到一起，這種“富人模式”能不能在合作建房者身上行得通，現在還不敢輕易下結論。再說，對四五百人進行房屋定制，其實施難度可想而知，為滿足不同人的個性需求無疑會加大成本。
“這些都需要時間和耐心。”馮侖說，萬通公司對這次合作過程中的民主成本是有準備的。
在30日下午的見面會上，馮侖還透露了他與于凌罡合作的另一目的，“設想一下，這個模式一旦成功，全國將會有多少人找萬通公司合作來集資建房呢”。他認為，盡管合作建房永遠不會成為房地產市場的主流模式，但肯定是一個有益的補充。
于凌罡認為，北京合作建房聯盟具有資金、品牌、品質三重優(yōu)勢，任何開發(fā)商都會動心的。
記者注意到，此前于凌罡更多在強調合作建房的低價格。最近，他談論更多的卻是諸如環(huán)保、節(jié)能、舒適等高品質。
“社會實際上就是個妥協(xié)的產物。就像娶媳婦，永遠不能完全滿意。”這是于凌罡的話。(來源：中國青年報；記者何磊）
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