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施永青:利率增加對房價影響可能不大

http://whmsebhyy.com 2005年03月30日 08:30 東方早報

    在我看來,房地產發展的周期,一般可分為四個階段,第一階段是復蘇期,第二階段是高漲期,第三階段是危機期,第四階段就是蕭條期。復蘇是在蕭條之后開始的,一般動力是來自經濟開始發展,人民收入增加,有錢改善自己的生活,負擔買房的能力就慢慢增強了。而當房價隨市場需求增多又開始上升后,就會有投資的情況出現了。資金總是流向能賺錢的地方,買房地產賺錢就會吸引越來越多的資金進來,這些情況在內地一些大城市已經開始。

    但是,市場發展到一定程度還會出現一個情況,就是房價已經跟當地人的負擔能力分開了,自住者已經開始買不起了,這樣的話,樓市就逐漸進入危機期了。市場反映出的情況是,房價在上升,交易的多是期房,因為投資者喜歡買首付比較少的期房,而自住者的購房動力在走下坡路。至于危機不一定立即就會爆發,還要等到經濟環境、國際環境出現變化時才會找機會向下走。我看到內地現在也是資金大量流進房地產市場,有些房價升得比較高的地方已經出現價格跟廣大群眾購買力有一定差距的情況,不過這都還處在危機期的初級階段。

    面對央行房貸新政,有人說是一個地方生病讓全國吃藥,我相信應該是什么地方有病就什么地方吃藥比較合理。但是吃什么藥也要非常小心,因為一旦用藥太重,把房地產投資環境破壞之后,再要救回來也是不容易的。香港1997年之后特區政府以為把房地產價格壓下來就可以改善人們生活,可以使生產力、競爭力增強,但結果正好相反。因為房地產價格跌下來后,人們儲存在房地產市場內的財富都蒸發掉了,人們的消費能力、再投資能力都受到很大的破壞,變成整個經濟都蕭條下來,后來政府想了很多新的措施來支持房地產,也搞了很多年才補回來。

    同時,我認為房貸利率的增加對房價不一定會產生很大影響,關鍵是房價處在何種程度。因為一般來說流進房地產市場的資金要的是投資回報率,如果投資回報大大高于投資成本,就不會去管利率百分之零點幾的增加了。香港在上世紀70年代末80年代初時有一段時間利率不斷增加,從10%增加到22%,這段時間利率又增加,房價也上升,但是完全沒有影響。現在內地也有這種情況,上海房價的增幅最近一段時間可能是20%、30%,加上1%的利率,對自住者可能有影響,投資者卻根本不放在心里。再看看香港前幾年利率不斷下跌,但房價也是不斷地下跌,不會因為利率下跌大家就都去買房。同樣,單獨的成本上升,是不能把投資的需求完全破壞的。

    我看到了上海房價的上漲,認為可能本身就值這個價錢。以前是經濟還沒有充分發展起來,地區流動比較小,現在全國有錢當然也應該在房價上反映出來,因為房地產是儲存財富的一個主要工具,現在全國富起來了,房價應該也是上升的。而上海是全國經濟發展最好的地方,所以全國的有錢人都跑到上海去買房子也是很正常的情況。所以我覺得出現的情況是,上海的房價不僅是反映上海人的購買力,還反映了全國人投資的偏好。


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