房展會依然搶手 新政策效果難尋

    房貸新政能否將房市泡沫擠盡排干？高歌猛進的房價能否降溫慢行？也許27日結束的第16屆北京個人購房交易會可以為此作個注腳。對這次房貸利率調整后國內第一次大型房展會的評價，媒體多用“火爆”、“賣瘋了”等字眼來形容。有人戲稱：房展會再遇搶購潮，高利率難抑高房價。

    記者26日在現場看到，參展大廳人滿為患，每個“看房班車”的招牌后面，都排有長龍般的等車隊伍。組織者說，這次房展會共有107家單位參展，登記人數為13.2萬人次，達成意向協議2017套、8.82億元。除了成效金額外，其余兩項均比上次有較大幅度提高。一家名為“新奧洋房”的展臺被搶資料的看房者圍得水泄不通，只好動用保安維持秩序。據介紹，這次房展會價格比去年底有所上升，每平方米均價7500元以上的就有十幾家，有的甚至接近1萬元。而4000元至5000元之間的“主力房”，大多是通州、房山甚至河北等地的“郊區房”。

    許多看房者對利率上調表示無奈：該買的房子還得買，只能降低標準了，生活質量受到影響。房展商普遍認為，3月份的交易量將超過前兩個月，北京的房價不可能下降。

    來自其它地方的消息也表明，高利率并沒有抑制住房價的上漲。截至21日，上海內環以內、內中環間、中外環間今年以來的累計均價分別是16076元/平方米、11330元/平方米、8016元/平方米。上海復地集團有關負責人認為，房價不會隨央行新政策的出臺而有明顯調整，堅挺上漲依然是主旋律。西安市當地專家預測，今年西安的房價漲幅在10%左右。長沙市房屋產權管理局認為，長沙今后每年將產生400萬平方米的住房需求，長沙的房價將繼續穩中有升。

    有專家擔心，央行的這次調息，很可能是投機的“老鼠”沒逮著，無辜的老百姓卻被“砍”一刀。

    中國社會科學院金融研究所的有關專家認為，此次調息不足以嚇退投機者。上海一些持有多套房產的投資者表示，上海樓市依然看漲，投資房產仍然是較好的選擇。一些外資銀行認為，盡管美元不斷升息，但相對于上海樓市15%的漲幅，投資買房依然是美元持有者的首選。頻遭詬病的“海外基金”，從今年一開始就紛紛現身上海樓市，且無任何撤資跡象。

    業內人士認為，央行企圖通過商業銀行來實現“平抑房價”的想法略顯天真。歷史和現實表明，商業銀行經常會“淪”為投機者的“幫兇”。此次央行要求“區別對待”，但絕大多數銀行都選擇了5.51%和首付兩成的下限，一度牛氣烘烘的建設銀行北京分行，率先表態后又迅速改口，回到央行確定的下限。

    在目前的金融秩序下，換家銀行就能貸到多筆房款。而房貸作為優質的金融產品，在投資渠道十分狹窄的今天，沒有哪家銀行會傻到“驅逐”送錢上門的貸款人。一位長期在銀行工作的朋友告訴記者，不管你手中有10套還是20套房子，只要能拿出首付，銀行一律辦理。他說，一套房子首付30%，按揭70%，假如房價縮水三成，銀行的七成利益仍舊毫發不損——房子抵押在手。況且，目前房價縮水的可能性基本為零。

    于是，有人用“雙刃劍”來描述這次調息行為。但銀行和投機者都能輕易地將“調息成本”轉嫁到普通百姓的頭上：銀行在收獲更高利率的同時，提高首付款將本已微小的風險降到更低；在上海，二手房市場有20%的賣家為轉嫁新開征的營業稅，紛紛調高掛牌價。

    這次調控從需求入手。需求有三種：自住、投資或投機，后兩者屬于“惡性需求”。投資或投機者至少要經過兩次交易。有專家認為，如果能大幅抬高第二次交易的成本，使投資者或投機者囤積的房子出不了手，轉而走向出租市場，反過來降低第一次購房的市場需求，這樣才能緩解供需矛盾，使房產市場降溫退潮，走向良性循環之路。

    業內人士認為，這種“精確制導”技術，既不會傷及普通購房群眾，又能有效抑制投機行為。但此次從第一次購房開始“一刀切”，顯然與央行的本意相去甚遠。

    從2003年的“121”號文件到去年10月的加息，再到本次調高房貸利率，央行單純的利率調控，似乎沒能踩住樓市的剎車。

    其間也有國土部門的地根緊宿政策。但這個出發點良好的政策，卻被房地產開發商成功利用，作為房價上漲的“題材”而發揮到了極致。

    據國土資源部稱，去年北京市經營性項目土地使用權入市交易比上年同期增長了92%，成交土地總面積比上年同期增長了213%。但許多開發商至今“捂”著土地等待“成熟升值”。令人不解的是，這些土地長期被開發商囤積居奇，為什么沒有人去負責監督落實？

    央行副行長吳曉靈說：從短期看，購房者會增加一些利息支出，但如果金融政策和其他配套政策能夠把房地產價格上升過快的勢頭抑制下來，其實是保證了消費者的根本利益。

    如果和上幾次一樣，購房者既增加了短期的利息支出，房價上漲的勢頭又未從根本上得到抑制，那老百姓可就是徹頭徹尾的輸家了。

    贏家又是誰呢？